Ну, а на вторичном рынке (а многие эксперты рассматривают ситуацию на нем как предвестник изменений на «первичке») так и вовсе происходит резкий спад продаж. Возможно, впору уже размышлять о надувании на российском рынке пузыря недвижимости вроде китайского (от возможного разрыва которого во второй экономике мира экономистами ожидается резкий спад развития).
Риелторы предупреждают о рекордном падении спроса на вторичное жилье. Как сообщили «Известиям» в одной из федеральных компаний недвижимости, доля таких сделок за предыдущий месяц упала до 38%. По словам экспертов, таких показателей не наблюдали даже весной 2022 года, в период действия более высоких ипотечных ставок.
Причем эксперты рынка уже в конце прошлого года предсказывали такую ситуацию. Например, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома в интервью «Коммерсанту» предположил, что в 2024 году число сделок сократится на 30%.
Эксперты отмечают, что ожидать немедленного сокращения цен на «вторичные» квадраты как реакцию на резкое падение спроса на них не стоит. Все-таки вторичный рынок жилья более инерционен и меньше реагирует на сиюминутные факторы. Те, кто следит за стоимостью квартир на «вторичке» по сайтам-агрегаторам, наверняка, в курсе, что некоторые квартиры и апартаменты на них выставлены годами, только цены периодически меняются, причем чаще всего в большую сторону.
Как правило, это т. н. инвестиционные квартиры, выкупленные у застройщика на стадии фундамента и продающиеся в состоянии «бетона», то есть без ремонта, не пригодные для моментального заселения. До пандемии, СВО и прочих геополитических потрясений в РФ и мире инвестиционное жилье было выгодным способом вложения и приумножения свободных или заемных средств, по сути, одной из разновидностей успешного бизнеса, доступного буквально каждому гражданину и не требующего экономического образования.
Получил ипотечный кредит в банке под строящуюся квартиру, подождал, когда дом будет сдан, перекредитовался, чтобы погасить остаток долга, продал квартиру по цене на 30-40% дороже первоначальной, — и этих денег хватит на несколько лет жизни. Кстати, такую квартиру можно продать и без перекредитования — с переуступкой ипотеки новому владельцу. Взял новый кредит под строящееся жилье — и так по кругу.
Однако на планете и в РФ произошли упомянутые выше геополитические катаклизмы, и бизнес с инвестиционным жильем стал буксовать. Ипотека дошла до заградительных процентов, стройматериалы подорожали настолько, что покупать квартиру в «бетоне» стало невыгодно — последующий ремонт и меблировка могут добавить к цене нового жилья четверть и более стоимости. Федеральные застройщики нашли выход из положения и стали строить жилье с частичным (отделка «вайтбокс») или полным ремонтом, который у них за счет объема заказов подрядчику становится заметно дешевле, чем в самостоятельном исполнении собственников. Причем если сначала качество ремонта от застройщиков вызывало гомерический хохот у профессиональных строителей, то к 2024 году ситуация уже не выглядит так печально, о чем свидетельствуют ролики «приемки» таких квартир, размещенные блогерами в соцсетях.
Переключению внимания покупателей со «вторички» на «первичку» способствуют не только квартиры с готовым ремонтом, но и ситуация с выдачей кредитов. При нынешней ставке ЦБ в 16% ипотечные кредиты не могут быть ниже 17-20%, а это уже, как говорят эксперты рынка, линия отсечения. Но на «первичке» ведь, в отличие от вторичного рынка, сохраняются льготные ипотечные кредиты, субсидируемые государством, — для айтишников, семей с детьми и т. п. И даже если гражданину, нуждающемуся в новом жилье, не повезло родиться айтишником, в кругу его родных или друзей представитель столь интересной и важной для государства профессии вполне может найтись, а все остальное — дело техники.