Объект самовольного строительства - взгляд по-новому или нет? // Обзор Постановления Пленума ВС по вопросам самовольных построек
12 декабря 2023 г. Пленум Верховного суда (ВС) принял Постановление № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке". До этого такой масштабный разбор проблем самовольного строительства был произведен совместно ВАС и ВС еще в 2010 г[1]. Стоит отметить, что некоторые позиции, связанные с применением ст. 222 ГК РФ, были закреплены в Обзорах ВС, которые выходили в период 2010-2023 гг[2].
Вместе с тем 13 лет – большой срок для правоприменителя, поэтому в новом постановлении содержится немало новшеств, хотя в нем явно нашли отражения основные принципы правого регулирования разрешения споров о самовольных постройках, которые были заложены судебной практикой ранее.
Полагаем, что тема самовольного строительства была и будет актуальна. При этом всю связанную с ней проблематику сложно уместить в одной статье. Исходя из чего, предлагаю считать этот материал началом цикла моих статей по темам, связанным с самовольным строительством.
В данном посте попробуем разобраться, какие новеллы появились в правоприменительной практике после принятия Постановления № 44, что из этого можно использовать для своей защиты обладателям объектов самовольного строительства, а что наоборот может значительно усложнить жизнь. Ведь как показывает опыт «Правового центра Два М», вопросов после принятия постановления стало не меньше, а только больше.
ЧТО НОВОГО?
После прочтения Постановления создается ощущение, что разъяснения были приняты для дополнительной защиты собственников самостроя. Ниже попробуем разобраться так ли это, выделив ключевые идеи судебного акта.
Как указано в самом постановлении, в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков (данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим):
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Анализируя данные признаки через призму постановления, выделим значимые моменты для правообладателей самостроя.
- Относительно возведения объекта без разрешительной документации
Здесь стоит отметить, что постановление Пленума ВС 2023 года закрепил и немного расширил подход о том, что отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием к сносу.
Данная мысль не нова для российского правоприменителя, так как позиция о том, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для удовлетворения иска о ее сносе, была подробно изложена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС 16.11.2022 г.
В постановлении 2023 года ВС дополнительно акцентировал внимание на то, что отсутствие разрешения на строительство является только одним из признаков самовольного строительства, но не может служить единственным безусловным основанием для принятия решения о сносе такой самовольной постройки, бесспорно свидетельствующим о невозможности сохранения постройки.
Можно сказать, что в данной части ВС не удивил чем-то кардинально новым, скорее, это хорошее повторение и обобщение ранее принятых позиций по данному вопросу. Однако, как говорится, «повторение - мать учения», хочется верить, что суды воспримут данный постулат и будут использовать его при вынесении своих судебных актов чаще.
- По вопросу возведения объекта на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке
Здесь стоит отметить, что в целом ВС не изменил практику о том, что если нет прав на землю, то нет и прав на самовольно возведенное здание на нем. В связи с чем, можно сделать вывод, что это самый консервативный момент как данного Постановления, так и судебной практики в отношении самовольного строительства в целом.
Однако в новом постановлении содержится положение, которое, как представляется, может упростить жизнь некоторым правообладателем. Так, ВС сделал вывод об отсутствии оснований для сноса самовольной постройки, если права на участок можно оформить в порядке, предусмотренном, например, ст. 3.7, 3.8 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (п. 17 Постановления) (это нормы, связанные с упрощенным порядком регистрации права граждан на участок, если объекты недвижимости были возведены до 14.05.1998).
При этом стоит отметить, что ВС РФ не стал делать перечень оснований закрытым, исходя из чего, судебной практики только предстоит избрать подходы в отношении того, где заканчиваются границы «возможности оформления прав на земельный участок».
Однако для арендаторов в Москве, судя по судебной практике, ничего не изменится. Так, если договор аренды был заключен только на эксплуатацию объектов (без права строительства), то правопременителем презюмируется, что строить на таком участке было нельзя.
- Относительно градостроительного регламента земли под самовольным объектом
В вопросах необходимости соблюдения градостроительного регламента при рассмотрении исков о самовольно строительстве, суд обратил внимание на следующие моменты:
- возведение постройки с нарушением ВРИ является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями;
- использование объекта не по целевому назначению, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.
Таким образом, ВС фактически указал, что нарушение градостроительного регламента допустимо, если при этом есть правовые основания его изменить в соответствии с характеристиками возведенного объекта (аналогичная логика суда прослеживается и в вопросе о правах на участок, разобранном выше).
Здесь в целом можно сделать вывод, что одна из основных идей Постановления состоит в том, что объект самовольного строительства нужно сохранять, несмотря на допущенные нарушения, если по действующему законодательству можно все исправить.
При этом ВС не делает императивных заключений о том, как и в каких именно случаях это возможно, давая нижестоящим судам некоторую свободу в принятии решений.
- Относительно вопроса возможности нарушений градостроительных и строительных норм и правил
Следует подчеркнуть, что ВС задал положительную тенденцию на то, что не каждое нарушение строительных норм является основанием для сноса объекта.
Так, в п.29 Постановления указано, что суду необходимо оценить существенность нарушения, и если суд придет к выводу, что нарушения существенными не являются, то постройка должна быть сохранена.
Таким образом, суды должны анализировать вопросы существенности, а также устранимости допущенных нарушений (об этом ниже), в каждом конкретном случае.
В целом вопросы существенности нарушений рассматривались судами и до этого, но теперь, это имеет под собой более твердую почву, и помогает исключить формальный подход при принятии решения о сносе или сохранении объекта.
АЛЬТЕРНАТИВА ЕСТЬ?
Верховный суд, напоминая, ранее установленную аксиому о том, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства, в данном Постановлении (чего до этого не было) указывает на возможность принятия судами альтернативных решений.
Так, ВС определил следующие важные моменты:
- независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений п. 3.1 ст. 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм;
- при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения;
- в течение срока, установленного решением суда для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, должник вправе произвести необходимые работы по реконструкции и обратиться в уполномоченный орган публичной власти за выдачей разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Таким образом, ВС указал на необходимость судам дать шанс застройщику исправиться, устранив (если можно устранить) нарушения законодательства и ввести свой объект в легальное поле.
Правда, здесь сразу стоит отметить, что суды нижестоящих инстанций пока весьма консервативны в данных вопросах и не торопятся менять свою правоприменительную практику, но об это подробнее в другой статье.
В заключение стоит отметить, что новые разъяснения Верховного суда, изложенные в Постановлении №44 от 12.12.2023, в значительной мере систематизировали вопросы, связанные с правовой судьбой объектов самовольного строительства. Анализируя текст Постановления, можно прийти к выводу, что многие его положения работают в пользу правообладателя самостроя. Так, ВС поднял вопросы «существенности» и «устранимости» нарушений, указал судам на возможность вынесения альтернативных решений, предусматривающих не только снос объекта. Однако некоторые спорные вопросы так и остались за скобками Постановления. При этом не стоит забывать, что все сказанное в Постановлении имеет реальное значение, только если будет воспринято нижестоящими судами и заработает на практике.
[1] Постановление Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
[2] "Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).