Земельный бум и забытые здания: как реализуется муниципальное имущество Владивостока

Аукционы во Владивостоке направлены на эффективное использование горожанами муниципальной собственности — земельных участков, нежилых помещений и других объектов недвижимости. В интервью ИА PrimaMedia директор МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" Наталья Куркова рассказала, как организованы эти торги, какие лоты пользуются наибольшим спросом, что происходит с проблемными объектами, проявляют ли интерес к владивостокской недвижимости бизнесмены из центральных регионов, а также кто уже сегодня может сделать первый шаг к открытию собственного дела.

— Какие шаги должен предпринять человек, желающий открыть собственное дело во Владивостоке? Как узнать, какие коммерческие объекты доступны для аренды или покупки?

 — На официальном сайте администрации города Владивостока есть целый раздел, посвященный перечню свободных помещений, которые могут сдаваться в аренду. Там можно сразу посмотреть их фотографии и ознакомиться со всеми условиями проведения аукционов. Эти объекты могут находиться как на стадии подготовки к торгам, так и быть уже выставленными на аукцион. Заинтересованные лица могут обратиться в Управление муниципальной собственности города Владивостока. В соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ "О защите конкуренции", передача муниципального имущества в аренду осуществляется исключительно на конкурсной основе — посредством торгов. Есть, конечно, исключения, но их очень мало.

Таким образом, чтобы арендовать помещение, нужно инициировать проведение торгов, если администрация ещё этого не сделала. В этом случае заинтересованное лицо — будь то предприниматель или любой гражданин — обращается в городскую администрацию. Затем Управление муниципальной собственности проверяет объект на наличие ограничений и обременений. Если помещение свободно, проводится его оценка. Процедура запускается без каких-либо сложностей.

С земельными участками ещё проще. На сайте Росреестра доступна информация обо всех объектах. Соответственно, можно по координатам или по наименованию адреса найти заинтересовавший вас участок на публичной кадастровой карте, посмотреть, есть ли у него правообладатель. Далее достаточно просто направить заявление в администрацию города по предоставлению этого земельного участка в аренду на торгах. Срок предоставления этой услуги составляет примерно 2 месяца — с момента обращения до выставления земельного участка на торги. За это время любой свободный участок без ограничений может быть подготовлен и выставлен на аукцион, где будет разыгран в ходе торгов. Участвовать в торгах на самом деле несложно. Бывали случаи, когда люди платили посредникам, чтобы те подали заявку, хотя, как оказывается, порой это занимает не больше 10 минут.

Для физических лиц при участии в торгах требуется копия паспорта, заполненная заявка и документ, подтверждающий оплату задатка. Что касается земельных торгов, юридическим лицам даже не требуется предоставлять уставные документы — достаточно подать заявку и платежный документ.

— Сколько всего объектов муниципальной собственности сейчас находятся в распоряжении Управления? 

 — Все объекты указаны в перечне муниципального имущества, он находится в управлении муниципальной собственностью. Если говорить конкретно об объектах, которые сейчас уже выставлены на торги, то это у нас девять земельных участков, по которым уже объявлены аукционы. Два земельных участка уже находятся на стадии подписания распоряжения. И получается порядка 20 объектов недвижимости будут сданы в аренду. Из них два здания с земельными участками и остальное — это помещения.

У нас также действует программа приватизации, в которую включены на сегодняшний день 40 объектов, которые будут доступны на торгах.

— Сколько средств поступает в бюджет города ежегодно за счёт сдачи в аренду городского имущества?

— В прошлом году были проведены аукционы и уже заключены договоры аренды на сумму 1,179 млн рублей в месяц. Поскольку большая часть договоров заключается сроком на пять лет, ориентировочный доход города по этим договорам составит около 70 млн рублей за весь период аренды.

В 2025 году, по состоянию на первое полугодие, было заключено новых договоров аренды на сумму 370 тысяч рублей в месяц. Соответственно, ожидаемый доход бюджета по этим договорам за пять лет составит порядка 22 миллионов рублей. Это мы говорим про вновь заключённые договоры.

— Какие самые крупные объекты, исходя из цифр? 

 — В текущем году у нас был разыгран объект на Полярной, подходящий под автосервис. Аукцион проводился дважды и собрал много желающих. Первый арендатор отказался. Сейчас вот выиграло лицо, которое будет этот автосервис развивать. Арендная плата по договору составляет порядка 100 тысяч рублей в месяц.

— Есть ли такие объекты, которые со временем не удается продать и сдать во Владивостоке? Что с ними происходит?

 — Да. В основном, это объекты, которые находятся на островных территориях. Что касается острова Попова, там здания долгое время не ремонтировались и не реконструировались, поэтому необходим инвестор, готовый вложить средства в создание перспективного проекта, который будет приносить прибыль.

На Русском острове у нас в основном остались нежилые помещения. Сейчас мы их пытаемся продать на торгах. Проблема заключается в том, что это бывшие жилые объекты, и их состояние соответствует тому, что оставили после себя прежние жильцы. Ремонт там не проводится, поэтому именно с такими объектами возникают сложности при продаже.

В самой черте города проблематичных объектов нет. С течением времени продаётся всё. У нас даже были такие ситуации, когда мы проводим аукцион первый раз, второй раз, нет заявителей. Потом мы объявляем торги в третий раз, и выходит, допустим, пять человек.

— А цена снижается в период этого времени?

— По-разному. Например, если рассматривать продажи имущества в рамках программы приватизации, согласно Федеральному закону № 178, то там не предусмотрено снижение цены. Если аукцион не состоялся, мы можем провести после решения Думы города Владивостока продажу посредством публичного предложения. Это продажи, когда цена в ходе торгов может снижаться до 50% оценочной стоимости. Но это прям отдельная процедура, она осуществляется не по нашему решению, только с согласия Думы.

Вообще половина объектов у нас уходит на аукционах, половина объектов реализуется посредством публичных предложений. По аренде цена не снижается никогда. Это не предусмотрено законодательством. По земельным участкам возможны снижения стоимости до 30%. Если первый аукцион у нас не состоялся, цена может снизиться в пределах 30% на следующий аукцион.

 — Что на рынке Владивостока пользуется наибольшей популярностью: коммерческие помещения, здания или все же земля?

— Земельные участки пользуются большим спросом: около 90% выставленных на торги участков реализуются уже с первого аукциона. После этого часто следует аренда. Покупка имущества требует значительных вложений, поэтому многие предпочитают именно аренду. Кроме того, в законодательстве предусмотрена норма, позволяющая арендаторам спустя один-два года эксплуатации — в зависимости от статуса помещения или здания — выкупить объект без проведения повторных торгов. Эта норма действует на практике, и именно поэтому большинство предпринимателей начинают работу с использованием арендных соглашений.

— Сразу несколько участков на острове Рейнеке были выставлены на торги. Они все предполагаются под туристическое обслуживание? 

— Ну это конкретно участки под строительство. Туристическое обслуживание там предполагается посредством строительства баз, лагерей, домов отдыха, пансионатов, гостиниц и так далее.

— Как формируются цены на земельные участки и аренду во Владивостоке? Сравниваются ли они с другими городами? 

— На сегодняшний момент все объекты, которые выставляются на аукцион, проходят через оценщика, который определяет рыночную стоимость на основании одного из подходов к оценке. Он не ориентируется на другие города, он ориентируется на рынок города Владивостока. Сравнивать тяжело, потому что объекты разные, и те же самые земельные участки, они очень сильно зависят от местоположения. Например, на Рейнеке достаточно лояльная начальная цена, доступная для многих заинтересованных лиц. Другое дело, что если мы берем, например, стоянки, находящиеся в части города Владивостока, там начальная цена уже существенная, она уже предполагает, что человек придет на этот земельный участок и будет на нем зарабатывать.

Иногда я отслеживаю ситуацию на рынке и могу отметить, что Москва и Московская область являются пионерами в вопросах внедрения новшеств, связанных с имущественными торгами. Санкт-Петербург также достаточно активен в этом направлении.

Говорить о том, что у нас цены существенно ниже или выше, сложно — у нас цены формируются в рамках местного рынка. Конечно, стоимость объектов во Владивостоке обычно выше, чем, например, в Находке, Артёме, Надеждинском районе или Хабаровске, где начальная цена многих объектов значительно ниже. Однако многое зависит от конкретных объектов, выставленных на торги.

 — А есть ли интерес к городским объектам у бизнесменов из центра России?

— Он, безусловно, есть. Недаром к нам приезжают предприниматели из Санкт-Петербурга и Москвы лично посмотреть на объекты.

 — Есть ли программы поддержки для новых резидентов или отдельных групп населения?

— В аукционах, как правило, не предусмотрены особые льготы. Однако существует исключение для земельных участков, включённых в перечень поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (СМП). В таких аукционах участвовать могут только представители СМП — крупные компании не допускаются.

Отдельно стоит отметить аукционы, связанные с земельными участками для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В настоящее время подобных аукционов у нас нет, но если они проводятся, то в них могут участвовать исключительно граждане, а компании не имеют права принимать участие. Это основные меры поддержки, предусмотренные действующим законодательством.

 — А в каких случаях потенциальному покупателю могут отказать в приобретении имущества?

— Если человек прошёл регистрацию на аукцион, признан участником и стал победителем, отказ в заключении сделки, как правило, невозможен. Человеку могут отказать от участия в торгах, если, например, документы участника не соответствуют требованиям аукционной документации, если не оплачен задаток или лицо не может быть покупателем. Существуют прямые ограничения, установленные федеральным законодательством. Поскольку Владивосток находится в приграничной зоне, иностранные граждане не имеют права собственности на земельные участки. Если такое лицо подаст заявку на участие в торгах по продаже здания вместе с земельным участком, ему будет отказано.