Комментарии 0
...комментариев пока нет
Первичка или вторичка: что купить севастопольцам в 2024 году?
Если, например, дом 2012 года, то его состояние не сильно отличается от новостройки. Со зданиями постарше ситуация может быть хуже: капитальный ремонт проводят не везде, так что можно готовиться к сюрпризам в виде текущей крыши или проржавевших труб. Этого можно избежать, если всерьез отнестись к покупке, получить максимум информации о доме и тщательно изучить все документы.
В новостройках тоже приходится ремонтировать квартиры под себя, так как чаще всего сдаются только стены, но начинать с нуля гораздо проще — нет наследия предыдущих хозяев. В квартирах на вторичном рынке придется сначала все убрать, а потом приступать к реализации своих грандиозных планов.
Цена поднималась и достигла пика в мае 2022 года - она составила 185 759 руб. Потом произошёл незначительный спад, и уже в настоящий момент средняя цена квадратного метра на однокомнатные квартиры в Севастополе — 181 293 рублей.
Многие покупают квартиры в новостройках еще на этапе строительства или даже котлована, покупатели какое-то время остаются в подвешенном состоянии: с одной стороны, деньги уже потрачены, с другой — приходится по-прежнему жить в старой квартире или снимать жилье, цены на которое также «кусаются». В Севастополе за аренду однокомнатной квартиры придется отдать от 22 тысяч рублей, двушки — от 28 тысяч, трехкомнатной — от 36 тысяч рублей. Довольно непросто покупать квартиру с использованием ипотеки — нужно и ее выплачивать, и за аренду каждый месяц отдавать деньги. Но даже если дом уже достроен, въехать не всегда получается сразу — требуется хотя бы минимальная отделка.
Цена на вторичном рынке ниже, чем на новостройки. Но покупка вторичного жилья — это всегда риск. У квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Таким образом, вам необходимо заполнить и оформить большое количество документов, иначе вы останетесь и без квартиры, и без денег.
Эксперты называют основные риски на этом этапе:
- недостоверные сведения в документах;
- оспаривание права собственности в случае появления наследников, несовершеннолетних детей без выделенной; доли, супругов (если квартира куплена в браке) и других правообладателей, чьи интересы не учтены;
- дом входит в список аварийных (это проверяется на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ);
- неузаконенная перепланировка квартиры, наличие долгов за коммунальные услуги.
Кроме того, для проверки юридического статуса квартиры необходимо запросить у продавца следующие документы:
- паспорта собственников;
- доверенность, если интересы собственника представляет другой человек (проверяется через нотариальную контору либо через специальный сервис Федеральной нотариальной палаты);
- выписку из ЕГРН;
- документы-основания возникновения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или договор приватизации);
- справку о зарегистрированных лицах;
- нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если она куплена в браке;
- наличие неоплаченных штрафов, долгов проверяется на сайтах МВД РФ и службы судебных приставов. О задолженности по коммунальным услугам можно узнать в управляющей компании или в ресурсоснабжающих организациях.
Необходимо также учитывать и тот факт, что взять ипотеку на вторичное жилье намного сложнее, чем на первичное. И здесь дело не только в отсутствии госпрограмм по льготной ипотеке.
Банки не хотят попасть впросак и внимательно изучают историю квартиры. Если у нее часто менялись собственники, или она была принята в наследство до окончания установленного срока, есть повод сомневаться в узаконенной перепланировке — все эти причины могут привести к отказу банка в выдаче кредита.
Также желательно привлечь к делу эксперта-оценщика. Однако, чтобы заказать отчёт специалиста, потребуется предоставить технические документы на квартиру, выписку из ЕГРН и, разумеется, доступ к объекту. От точности оформления документации и подлинности оценки квартиры зависит решение банка о выдаче кредита.
В самом благоприятном случае на сбор пакета документов и оформление ипотеки на вторичку уйдет не меньше месяца.
Но и это не застрахует вас от появления в будущем нежданных наследников, судебных процессов и визитов контролирующих органов.
По мнению опрошенных «ИНФОРМЕРом» экспертов, сегодня довольно сложно говорить о том, что будет с рынком после завершения массовых ипотечных программ летом 2024 года, а ставки по рыночной ипотеке уже сейчас вдвое выше процентов госпрограмм – 15%-16%.
«Очередное повышение ключевой ставки ЦБ может добавить к ним еще 1%-2%. В 2024 году абсолютно нет никакой уверенности в том, что ситуация в экономике изменится в лучшую сторону так, чтобы кредитные проценты на «вторичку» вновь упали. Поэтому всем, кто накопил 20%-30% на первый взнос по льготной ипотеке не стоит откладывать приобретение «первички»», — отмечает специалист известной севастопольской строительной компании.
При этом представитель компании предлагает задаться несколькими вопросами: