В Подмосковье хотят упорядочить застройку коттеджных поселков
В Московской области с 1 января 2026 г. по 1 января 2029 г. могут провести эксперимент в сфере строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и садовых домов. Он затронет владельцев объектов, кадастровых инженеров, органы власти региона и Росреестр. Цель эксперимента – обеспечить соблюдение архитектурных норм объектов ИЖС и садовых домов, а также права и законные интересы владельцев участков, говорится в тексте внесенного в Госдуму законопроекта.
Инициативу внесли сенаторы Александр Двойных и Игорь Тресков, а также депутаты – первый зампред комитета по региональной политике и местному самоуправлению Геннадий Панин, председатель комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов и его заместитель Сергей Колунов (все из «Единой России»). Все они представляют в парламенте Подмосковье.
Согласно условиям эксперимента с 1 января 2026 г. уполномоченный орган власти Московской области (конкретный орган в тексте законопроекта не назван) должен направлять собственникам домов градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Сделать это необходимо в течение 30 дней с момента, когда у гражданина возникло право на участок для жилищного строительства, через «Госуслуги», электронную или обычную почту собственника. Граждане и компании не должны подавать заявления, для того чтобы получить градостроительный план, – он придет автоматически и бесплатно.
В план войдут параметры для застройки: минимальные отступы от границ земельного участка, предельное количество этажей или высота зданий и максимальный процент застройки в границах участка. С момента отправки ГПЗУ будет считаться, что собственник уведомлен о требованиях к строительству. Он обязан строить и реконструировать объекты с учетом указанных ограничений.
После завершения строительства и реконструкции соблюдение параметров должен проверить кадастровый инженер в процессе подготовки технического плана дома. Если специалист выяснит, что объект не соответствует градостроительным требованиям, он обязан отказаться от выполнения кадастровых работ и регистрации постройки.
Законопроект, если его примут, вступит в силу с 1 января 2026 г. Его действие не распространится на дома, которые зарегистрированы до 2026 г. Кроме того, инициатива не коснется строительства по упрощенной процедуре (по уведомлению).
Более 1000
Всего в Московской области более 2,5 млн индивидуальных жилых и садовых домов, более 12 300 садовых некоммерческих товариществ и 3000 коттеджных поселков, расположенных на участках для индивидуального жилищного строительства и садоводства. Ежегодно регистрируются права более чем на 80 000 жилых и садовых домов, около 90% – по упрощенному порядку, говорится в пояснительной записке
Эксперимент, предложенный авторами законопроекта, – это шаг в правильном направлении, но принятие инициативы неизбежно связано с повышением коррупционных рисков, считает управляющий партнер Key Consulting Group, адвокат Вадим Егулемов. По его словам, кадастровый инженер может закрыть глаза на нарушения и не приостановить работы или же будет отказывать по формальным незаконным основаниям. Кроме того, определенная доля рисков связана с потенциальными техническими ошибками – их нельзя исключить даже при полной автоматизации процесса, отмечает юрист. По мнению Егулемова, разумно было бы распространить эксперимент на строительство по дачной амнистии, добавить возможность оперативно корректировать ГПЗУ и ввести обязательное их согласование с соседями для участков с высокой плотностью застройки.
Инициатива вполне может решить проблемы, которые десятилетиями возникают в садовых некоммерческих товариществах, садовых и коттеджных поселках, считает эксперт направления «Народный фронт. Аналитика», генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Федор Выломов. По его словам, основная проблема – хаотичная застройка, а остальные возникают как следствие. Среди них – инсоляция, когда сосед поставил трехэтажный дом около границы участка и тем самым затемнил значительную часть другого участка, рассказал «Ведомостям» эксперт. Слишком плотная застройка также увеличивает риски распространения огня при чрезвычайных ситуациях, добавил он.
Но не всем гражданам может понравиться, что их в чем-то ограничивают, продолжил Выломов. Здесь, по его словам, вопрос состоит в том, насколько жесткими могут быть параметры в ГПЗУ и насколько возможны отклонения. Кроме того, в текущей редакции законопроекта пока нет упоминания про ответственность за нарушение параметров застройки. Эффективность предлагаемого механизма зависит от прозрачности процедур, заключил эксперт.