Золотые квадратные метры: сравниваем цены на новостройки в городах России
Иногда почти в соседних городах цены на жилье радикально отличаются — почему?
Самые дорогие квартиры в России, конечно, в Москве и Сочи. Средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках — 420,6 тысячи рублей, а на главном курорте — 434,6 тысячи.
Но что с ценами в других городах и почему они так отличаются? В Екатеринбурге, например, квадрат стоит 166,2 тысячи рублей — показатель плюс-минус на одном уровне с Краснодаром, Челябинском и Иркутском. Почему же в расположенных не так далеко Казани и Уфе цены намного выше и от чего вообще зависит средняя стоимость квадратного метра — в нашем материале.
Специалисты сходятся во мнении, что два ключевых фактора, влияющих на цены, — это конкурентность рынка и объем строительства.
Механику подсчета средней цены за квадрат E1.RU объяснил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
«Мы считаем средневзвешенные цены по всем объявлениям в строящихся корпусах в административных границах города. Разброс цен между городами — это нормально. Было бы куда подозрительнее, если бы его в наших расчетах не было. Рынки отличаются по объему спроса, затратам на реализацию проектов. На средние цены влияет наличие или отсутствие дорогих ЖК в городе, а также конфигурация его границ», — объяснил эксперт.
Один из факторов, влияющих на цены в новостройках — то, как много этих новостроек возводят в городе
«В Екатеринбурге один из самых высококонкурентных рынков. Здесь много проектов, которые еще и равномерно распределены по всему городу, много застройщиков, очень большая конкуренция за покупателя. В Казани жестче выдается разрешительная документация, выше порог входа на рынок для девелоперов не из Татарстана и выше доходы населения. Кроме того, недорогие ЖК в агломерации столицы Татарстана в основном находятся в окружающих Казань пригородах и в статистику по городу не попадают, а в Екатеринбурге они почти все в городской черте и в городской статистике», — отмечает эксперт.
По словам Алексея Попова, к примеру, Томск отличается на порядок по объемам рынка (в столице Урала в месяц продают 1,5–2 тысячи квартир в новостройках, в Томске — менее 100). Здесь и средние цены сильнее подвержены изменениям внутри месяца — выход на рынок или снятие одного-двух дорогих корпусов сильнее влияет на показатели по городу в целом.
Рост цен на новые дома в Екатеринбурге сдерживают большой объем стройки и конкуренция среди девелоперов
С ним солидарен и Кирилл Гнетов, исполнительный директор агентства недвижимости «Новосёл».
«Екатеринбург отличается тем, что тут очень высокая конкуренция на строительном рынке: много застройщиков и нет монопольной доли, когда два-три девелопера строят половину всего жилья в городе. Также влияют и объемы строительства. Там, где строят мало, например в Омске, там и объем предложения небольшой, образуется определенный дефицит на рынке, а отсюда и цены высокие. В Казани аналогичная ситуация — строят там в два с лишним раза меньше, чем в Екатеринбурге, плюс к этому небольшое количество застройщиков имеет существенную долю рынка», — объясняет Кирилл Гнетов.
По его словам, ситуация, когда в городе какие-то из компаний занимают заметную долю рынка, идет не в плюс покупателю.
Возникает не то что ценовой сговор, но договоренности определенные там есть, что цены все поднимают одновременно.
«В Екатеринбурге так сделать сложно из-за высокой эластичности спроса по цене: ты можешь поднять цены, но конкуренты не делают того же, поэтому у тебя сразу падают продажи. Есть и отдельная категория городов, например Краснодар, там очень существенная доля внешнего межрегионального спроса, что тоже разгоняет цены», — добавил эксперт.
О том, из чего складывается стоимость квадратного метра, мы также спросили у самих застройщиков. Ответ дали в компании «Брусника», которая строит в девяти городах страны.
«Цена, во-первых, зависит от себестоимости. Она отличается от города к городу и учитывает множество факторов, таких как стоимость земли, подключения к коммуникациям, зарплата строителей, стоимость стройматериалов и их доставки», — назвали главные факторы в пресс-службе компании.
Там также добавили, что стоимость зависит и от соотношения спроса и предложения. Например, в Тюмени сильный пул девелоперов и большое количество качественных предложений.
«Это рынок покупателя, и девелоперы вынуждены держать цены на довольно низком уровне. Еще один фактор — большую роль играет экономическая ситуация в регионе. Если экономическая база высокая, люди готовы платить за комфорт, а значит, девелоперы строят жилье более высокого класса», — рассказали в «Бруснике».
Если говорить о регионах с высокой стоимостью квадратного метра, ситуация прямо противоположна: малое количество предложений и высокий спрос. Поэтому даже при высокой стоимости жилья квартиры успешно продаются.