Банк России обещает меры против продажи жилья в рассрочку

По мнению ЦБ, использование этого финансового механизма слишком рискованно. 

Доля рассрочек при покупке квартир в новостройках с начала года снизилась в 2,2 раза, рассказали федеральным «Известиям» застройщики и риелторы. В январе 2025 года доля рассрочек на первичном рынке достигла своего пика и была на уровне 29,9%. В феврале она снизилась до 20%, в марте – до 17%, в апреле – до 14%, а в мае – 13,6% (см. статью «Процентный пунктик: застройщики массово отказывают в рассрочке на жилье» в «Известиях» от 9 июня).

В этот же день, 9 июня, Банк России распространил информационное письмо «о рисках распространения практики продажи жилья физическим лицам в рассрочку от застройщика». Информационное письмо подписал первый заместитель Председателя Банка России Дмитрий ТУЛИН.

ЦБ насчитал три риска, связанных с рассрочкой.

1. Если человек покупает жилье в рассрочку, значит, денег у него недостаточно. Нередко он в дальнейшем обращается в банк за ипотечным кредитом (напомню, что с лета прошлого года возможности получения льготного кредита резко упали):

– С учетом того что застройщики, в отличие от кредитных организаций, не обязаны оценивать уровень платежеспособности физических лиц при принятии решения о предоставлении им рассрочки, по имеющейся в распоряжении Банка России информации, такие физические лица сталкиваются с финансовыми трудностями, если платеж по ипотечному кредиту для погашения задолженности по рассрочке от застройщика оказывается выше, чем планировали физические лица, или в случае отказа кредитной организации в выдаче ипотечного кредита.

2. В отличие от ипотечного кредитования, где применяется специальный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, а также законодательно установленный механизм предоставления кредитных каникул, физическое лицо, воспользовавшееся рассрочкой от застройщика, может столкнуться с потерей жилья и со штрафными санкциями даже при незначительном нарушении сроков.

3. Предоставление рассрочки от застройщика может сопровождаться заключением предварительного договора купли-продажи жилья, что не исключает риски двойных продаж данного жилья и иных неприемлемых практик со стороны недобросовестных участников рынка или их агентов.

При несостоятельности (банкротстве) застройщика физическое лицо может столкнуться с невозможностью возврата средств, ранее уплаченных им для погашения рассрочки от застройщика.

К тому же, по мнению Банка России, распространение рассрочки также несет риски для самих застройщиков и кредитных организаций, финансирующих строительство жилья посредством кредитования застройщиков.

Застройщики могут столкнуться с ростом просроченной задолженности физических лиц по рассрочкам от застройщиков, что в свою очередь может затруднить застройщикам выплаты по кредитам, предоставленным кредитными организациями на строительство жилья, поскольку прогнозные номинальные денежные потоки, заложенные застройщиком при разработке проекта, будут отличаться от фактических.

Проанализировав ситуацию ЦБ пришел к выводу:

– Широкое распространение рассрочки от застройщика может нести как социальные риски, связанные с потерей физическими лицами жилья, так и риски для финансовой стабильности, связанные с обслуживанием застройщиками кредитов на проектное финансирование.

Понятно, что контролировать застройщиков ЦБ не в силах. Но он вполне может надавить на банки. Поэтому настоятельно рекомендует им «учитывать продажи жилья застройщиком в рассрочку в качестве негативного явления, снижающего финансовую устойчивость инвестиционного проекта, при определении размера расчетного резерва по ссуде, предоставленной застройщику», а также «снижать оценку уровня кредитоспособности застройщика или категорию качества ссуды в случае, если доля продаж жилья в рассрочку является существенной».

А в ближайшем будущем обещает нормативный акт, устанавливающий особый порядок формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по кредитам, предоставленным для целей создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, где предусмотрит риски от существования рассрочки.

Ранее статья была доступна только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 18 июня 2025 года.

Фото © Кирилл КАЗАЧКОВ, фонд «Росконгресс»