Рассрочка и другие предложения доступной ипотеки от застройщика не нравятся ЦБ
Мария Соколова
Глава департамента банковского регулирования ЦБ Александр Данилов в недавнем интервью напомнил, что с 1 апреля 2025 года начнет действовать надзорный стандарт для банков. Этот стандарт должен защитить людей от потери денег и квартиры.
А заодно новая мера лишит покупателей заключать в некоторых случаях выгодные сделки с субсидируемой застройщиком ипотекой или с рассрочкой. Не навредит ли людям чрезмерная забота регулятора?
Зачем ЦБ ограничивает выдачу ипотеки и при чем тут рассрочка от застройщиков
Без общедоступных льготных программ рынок ипотеки скорее мертв, чем жив.
Мониторинг ДОМ.РФ показывает, что в январе 2025 года количество выданных ипотечных займов упало в два с лишним раза (то есть на 54% меньше), чем в январе 2024 года.
В таких условиях застройщики вынуждены изобретать массу разнообразных способов привлечения покупателей. В частности, девелоперы в партнерстве с банками предлагают субсидируемую ипотеку. То есть продавцы квартир сами оплачивают банкам львиную долю процентов.
Естественно, ни один здравомыслящий застройщик не возьмет обязательства на весь срок действия ипотеки — на несколько десятков лет. Как правило, субсидия действует лишь в первые годы.
Люди соглашаются на такой вариант в надежде на то, что к моменту завершения льготного периода или найдут деньги для погашения ипотеки (например, продадут старую квартиру), или рефинансируют ипотеку по новым, более низким рыночным ставкам — не может же ЦБ вечно держать ключевую ставку выше 20%.
Удобно, но ЦБ видит в таких схемах большие риски для покупателей — пояснил Александр Данилов.
— Одна из первых схем — ипотека по супернизким ставкам (так называемая ипотека от застройщика) приводила к завышению цены вплоть до 30%. Основной риск заключался в том, что, если вы потом решите продать эту квартиру на рынке, ее реальная цена будет существенно ниже той, по которой вы покупали. В результате можно было потерять и квартиру, и первоначальный взнос, и еще остаться должным банку.
Вместе с этим регулятор планирует бороться с перечислением денег на аккредитивы вместо эскроу-счетов.
По закону деньги дольщиков до момента сдачи застройщиком дома в эксплуатацию должны лежать мертвым грузом на специальных эскроу-счетах. Девелопер при этом занимается стройкой за счет собственных и кредитных средств, по которым сам платит проценты.
И тут компании пошли на хитрость: формально не нарушая законы, некоторые строительные фирмы сначала принимают деньги дольщиков на аккредитивные счета в банках. В этом случае компании точно также не могут сразу получить деньги дольщиков (за выполнением обязательств следит банк), но зато эти средства могут работать в банке и приносить процентный доход.
Такая схема позволяет продавать квартиры в новостройках в рассрочку. Как недавно эксперты рассказали «НИ», в Москве сейчас 30-40% сделок проходит с применением рассрочки.
Минус такой схемы с аккредитивом в том, что средства дольщиков никак не защищены в случае, если застройщик-мошенник выведет деньги и исчезнет.
Что такое ипотечный и надзорный стандарт
Чтобы исключить подобные схемы работы, ЦБ разработал ипотечный стандарт — он уже действует с 1 января 2025 года. Но пока за его соблюдением никто не следит — надзорный стандарт начнет действовать с 1 апреля 2025 года.
Ипотечный стандарт — это набор требований и рекомендаций, которые банки обязаны соблюдать при выдаче ипотечных кредитов. Он устанавливает конкретные правила для процессов кредитования.
Надзорный стандарт — это механизм контроля и наказания за несоблюдение ипотечного стандарта. Он вводит ответственность для банков-нарушителей.
«НИ» изучили рыночные предложения и выяснили, что без жесткого контроля банки действительно не спешат отказываться от партнерских программ с застройщиками — предложения пока ещё есть.
Сейчас ипотечный стандарт направлен на ликвидацию ипотеки с низким первоначальным взносом, со скрытыми комиссиями и с использованием аккредитивов. С полной актуальной версией стандарта можно ознакомиться на сайте ЦБ.
Но запреты, прописанные в стандарте, могут измениться в любой момент — предупреждает Александр Данилов.
— Изначально предполагалось, что стандарт должен эволюционировать. Это более гибкий и быстрый инструмент, чем регулирование. Не исключаем, что в него будут внесены изменения по результатам анализа текущей бизнес-практики и новых ипотечных продуктов.
Именно ради быстрых изменений правила прописали в виде стандарта. А раз это не федеральный закон, то и наказание банков за нарушение ипотечного стандарта будет специфическим. Для этого разработан надзорный стандарт — он вводит санкции за нарушения, например, публичное раскрытие информации о банках-нарушителях на портале Центрального банка России (ЦБ РФ), что создает репутационные риски.
По словам Александра Данилова, список нарушителей еще придется подождать.
— Я думаю, что первая публикация возможна не раньше, чем к середине года, просто в силу того, что надзорный стандарт заработает с 1 апреля, а он определяет, как строится работа с банками-нарушителями. Сначала предупредили, если исправился — молодец, все хорошо. Не исправился — делается еще несколько предупредительных шагов. Если уж совсем «отказник», то тогда мы публикуем имя и состав нарушения.
Как купить квартиру в новостройке весной 2025-го
Получается, что ипотечный стандарт защищает людей с низким уровнем финансовой грамотности от опрометчивых решений, которые могут привести к потере денег и жилья.
Но, если вы можете трезво оценить свои финансовые возможности, если вы уверены, что найти деньги за год-два для вас — не проблема, то вы просто лишаетесь удобного варианта купить квартиру без переплаты по бешеным процентам по рыночной ипотеке. И март для вас — шанс заскочить в последний вагон уходящего поезда.
Главное — не забудьте сверить цену на квартиру с учетом субсидируемой ипотеки и цену на квартиру за наличные. Застройщики ради продаж готовы идти на уступки: по данным «Домклик», фактическая цена «квадрата» на новостройки в Москве оказывается на 17,4% меньше, чем указано в объявлениях, а в среднем по России — на 11,8% меньше.
Только так, составив полную картину, вы сможете адекватно оценить, насколько выгодно для вас покупать квартиру с привлечением субсидируемой ипотеки от застройщика или в рассрочку.