Großer Deutschlandvergleich - Bis zu 200 Prozent mehr: Hier sehen Sie, wie Ihre Stadt an der Grundsteuer dreht

Der Grundeigentümerverband „Haus & Grund“ hat errechnet, wie teuer die Grundsteuer in ihrer Stadt im Vergleich zu allen anderen Städten ist und wie sie sich in den vergangenen drei Jahren entwickelt hat. 

Grundsteuer: 26 Mal rauf, nur einmal runter

Seit 2021 zahlen die Menschen in großen deutschen Städten mehr Grundsteuer. 26 von 100 Städten hoben ihre Hebesätze an.

Die wichtigsten Ergebnisse.

• Der durchschnittliche Hebesatz stieg von 564 auf 589 Prozent.
• Die durchschnittliche Grundsteuer für ein normales Einfamilienhaus stieg von 478 auf 499 Euro (+4,3 Prozent).
• Gütersloh, 2021 noch die Stadt mit der niedrigsten Grundsteuer, erhöhte ihren Hebesatz von 225 auf 606 Prozent. Fast eine Verdreifachung. Im neuen Ranking reicht das nur noch für Platz 63.
• Nur eine Stadt senkte ihren Hebesatz. Duisburg liegt mit weiterhin stattlich 845 statt 855 Prozent aber immer noch nahe dem Ende der Rangliste.
• Schlusslicht bleibt wie vor drei Jahren die Stadt Witten mit 771 Euro. Teurer geht's nicht.

Die gute Nachricht dieser Zahlen: In den meisten Städten und damit auch im Bundesschnitt stiegen die Hebesätze mit rund 1,1 Prozent pro Jahr in den vergangenen drei Jahren deutlich langsamer als die Löhne. Trotz Steigerungen belastet die Grundsteuer viele Menschen in Deutschland heute also weniger als vor drei Jahren.

Die schlechte Nachricht: Erhöhungen treffen Hauseigentümer direkt und Mieter indirekt: Vermieter dürfen die Grundsteuer über die Nebenkosten vollständig auf ihre Mieter umlegen. Egal wie die Menschen in Deutschland wohnen, die Grundsteuer hat ihre Kosten seit 2021 verteuert und dürfte sie weiter verteuern.

Langfristig zahlen wir alle immer mehr Grundsteuer

Die Experten glauben nicht, dass die Grundsteuer-Spirale damit am Ende angelangt ist: Gerade in Ballungsräumen und wachsenden Städten erwarten sie weiter steigende Sätze.

Wieso, erklärt das Beispiel München. Die bayerische Landeshauptstadt hat ihre Hebesätze in dieser Woche von 535 auf 824 Prozent angehoben. Ein Plus von deutlich mehr als der Hälfte.

Hintergrund ist die Neubewertung der Grundstücke in Deutschland. Bayern berechnet die neuen Werte unabhängig von der Lage nach der Grundstücksgröße. Damit kosten Grundstücke in München genauso viel wie gleich große Wohnflächen auf dem Land - und werden deutlich niedriger bewertet. Da diese Werte zur Hälfte die Höhe der Grundsteuer bestimmen, erhofften sich die Grundstückseigentümer niedrigere Steuern.

Daraus wird nun nichts, weil die Stadt gegensteuert. Sie zieht die Hebesätze an, mit denen die Grundstückssätze multipliziert werden. Eine Hälfte der Berechnung rauf, die andere runter. Am Ende bleibt für Mieter und Eigentümer alles beim Alten. So verlangt es der Gesetzgeber im Rahmen der Grundsteuerreform auch.

Langfristig verdeutlicht der Vorgang: Städte und Gemeinden können auf die für sie immens wichtigen Grundsteuereinnahmen nicht verzichten. Nennenswerte Grundsteuersenkungen gibt es daher praktisch nie. Erhöhung gibt es immer wieder. Langfristig zeigt die Kurve nach oben. Mieter und Eigentümer sollten das einplanen.

Gutverdiener zahlen am wenigsten Grundsteuer

Interessant sind auch die Durchschnittswerte der Vergleichsstädte nach Bundesländern. In Bayern zahlen Einwohner der Vergleichsstädte durchschnittlich 419 Euro Grundsteuer. Das ist genauso viel wie vor drei Jahren. Auch Baden-Württemberg bleibt trotz eines leichten Anstiegs günstig.

Im wirtschafts- und einkommensstarken Süden zahlen die Menschen also die geringste Grundsteuer. Das ist kein Zufall: Weil Gutverdiener eher in wirtschaftsstarken Regionen leben, finanzieren sich die Kommunen dort stärker über die Gewerbesteuer. Sie müssen daher die Grundsteuer nicht so stark anheben wie Kommunen mit geringeren Gewerbesteuereinnahmen.

Im bisherigen Zweitplatzierten Rheinland-Pfalz haben höhere Hebesätze die Grundsteuer um durchschnittlich 72 Euro pro Jahr steigen lassen. Im neuen Ranking nur noch Platz sechs.

Am meisten zahlen die Berliner: 686 Euro, über 50 Prozent mehr als die Bayern.

Grundsteuer 2025: Alles neu, und doch wie immer

Im kommenden Jahr greifen die neuen Berechnungsgrundlagen der Grundsteuer. Diese dürften für einzelne Hausbesitzer einiges verändern: Weil die alten Wertberechnungen für Grundstücke in Westdeutschland aus den 1960er Jahren stammen und im Osten aus den 1930er Jahren, dürften einige Grundstücke, die vor Jahrzehnte außerhalb lagen und nur im Ortszentrum, mehr kosten.

Dadurch wird die Grundsteuer aber gerechter, nicht teuer. Weil der Gesetzgeber von den Kommunen verlangt, die Veränderung weitgehend wertneutral zu gestalten, gleichen diese Veränderungen, wie in München, über die Hebesätze aus. Auf Länder und Gesamtdeutschland gerechnet, dürfte die Reform also wenig ändern.

Ob dies tatsächlich geschieht, zeigen die nächsten Daten. Die Weisung betrifft außerdem nur die Reform. Abgesehen von dieser Situation dürfen Städte und Gemeinden ihre Hebesätze frei anpassen. Langfristig dürfte der Trend daher weiter nach oben zeigen. Solange die Hebesätze weiter langsamer steigen als die Löhne, dürften die meisten Mieter und Eigentümer damit leben können.