Инвестиции в московские офисы со стороны частных инвесторов выросли на 17%
Частные инвестиции размером до 500 млн руб. в строящиеся бизнес-центры Москвы по итогам первого полугодия 2025 г. составили 38 млрд руб., по предварительным данным консалтинговой компании IBC Real Estate. Это, как говорит ее представитель, на 17% больше, чем было годом ранее.
В CORE.XP говорят, что вложения непрофильных игроков-физлиц и связанных с ними компаний, в том числе крупных, за этот же период достиг 43 млрд руб. Там утверждают, что за год данный показатель снизился почти на треть. Это связано с тем, что в январе – июне 2024 г. была закрыта очень крупная сделка, которая сформировала примерно половину инвестиций. Что это за сделка, в CORE.XP не говорят. Но без ее учета общий объем вложений первого полугодия 2025 г. был бы в 1,5 раза больше, чем в прошлом году.
Частные инвестиции в денежном выражении растут в основном благодаря увеличению цен на офисы, отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. По данным CORE.XP, по итогам первого полугодия 2025 г. бизнес-центры класса А в Москве подорожали год к году на 10% до 410 000 руб. за 1 кв. м (без НДС). Объекты класса В за тот же период выросли в цене на 15% до 285 000 руб. за «квадрат». По данным Ricci, средняя стоимость экспонирования новых офисов увеличилась на 11% за год до 485 000 руб. за 1 кв. м (без НДС). При этом наиболее качественные и, соответственно, привлекательные для покупателей объекты дорожали быстрее.
Инвестиционные покупки со стороны частных инвесторов год к году выросли и в абсолютном выражении, говорят консультанты. По словам Беловой, на 2%. За полгода они, по данным IBC Real Estate, приобрели 95 000 кв. м в столичных бизнес-центрах. Руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Хорошилова уверяет, что они купили 43 000 кв. м помещений в комплексах с датой ввода в 2025 г. Директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости Ricci Дмитрий Антонов подтверждает, что интерес частных инвесторов к вложениям в бизнес-центры Москвы остается стабильно высоким. По его оценкам, доля таких сделок в офисном сегменте составляет 55%, а в деловых районах столицы она доходит до 70%.
Средний бюджет частного инвестора по итогам полугодия 2025 г. составил примерно 120 млн руб., говорит Антонов. По его словам, за год он почти не изменился. Но до 89% сделок, по его словам, были до 200 млн руб. Такая динамика указывает на устойчивый спрос в сегменте «малых блоков», позволяющем частным инвесторам формировать диверсифицированные портфели и эффективно управлять активами, подчеркивает эксперт.
Офисы вместо квартир
За последние три десятилетия российский рынок недвижимости прошел несколько этапов развития, каждый из которых предлагал инвесторам новые возможности, рассуждает руководитель аналитического центра Parus Asset Management Елена Михайлова. Если раньше люди, по ее словам, активно скупали квартиры и окупали вложения за 10 лет, то сейчас доходность этого сегмента упала до 4–6%. Затем инвесторы переключились на первые этажи жилых домов, так называемый готовый арендный бизнес, отмечает она. Но и там со временем доходность стала сокращаться. Сейчас же наблюдается волна инвестиций в офисные здания класса А, отмечает Михайлова.
Рост частных инвестиций в офисы простимулировала отмена льготной ипотеки под 8%, которая облегчала вложения в жилье, считает заместитель коммерческого директора по коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева. Резкий рост цен на новостройки, сделавший их недоступными для многих инвесторов, также значительно увеличил привлекательность офисной недвижимости, добавляют эксперты. При средней стоимости элитного жилья в 2 млн руб. за 1 кв. м цена в 500 000 руб. за «квадрат» в бизнес-центре в том же районе уже не кажется высокой, поясняет партнер NF Group Алексей Новиков. При этом 90% офисных помещений на этапе строительства продаются в рассрочку, добавляет директор по коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев. Это снижает фактический порог входа на этот рынок до 20–40% от стоимости лота.
Переток инвестиционного спроса в коммерческую недвижимость подтверждает и директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. По ее словам, этому способствуют значительный рост цены метра в ходе строительства, стабильный спрос на аренду офисов и увеличение арендных ставок. В качественных проектах при входе на ранней стадии стоимость может увеличиться на 50% и более, утверждает исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. По словам Антонова, рост может быть и выше – до 140%. Управляющий директор компании «Товарищество Рябовской мануфактуры» Алексей Алешин оценивает ежегодное увеличение стоимости метра в период строительства бизнес-центра примерно в 15–20%. Если инвестировать на год, то это немного, так как ставки по депозитам сейчас выше, рассуждает эксперт. Но офисное здание, по его словам, строится 2–3 года и вложения на такой срок уже выглядят намного интереснее.
При этом надо учитывать, что после ввода бизнес-центра в эксплуатацию темпы роста цен существенно снижаются. По данным NF Group, за последние три года готовые офисы подорожали в среднем только на 23% с 357 161 руб. за 1 кв. м в первом полугодии 2022 г. до 439 556 руб. в январе – июне этого года. Причем с начала 2025 г. стоимость таких помещений увеличилась только на 1,2%. В классе А даже зафиксировано небольшое снижение – на 0,2% до 450 000 руб. за 1 кв. м.
Для сравнения: элитные новостройки за те же три года прибавили в цене 49,6% с 1,5 млн до 2,2 млн руб. за «квадрат».
Но при этом арендные ставки у офисных помещений действительно устойчиво растут. По данным CORE.XP, в первом полугодии 2025 г. аренда качественных объектов (классы А и В) в среднем подорожала на 14%. В Nikoliers говорят о 36%. Средняя арендная ставка на офисы класса А в 2025 г. увеличится с 29 400 до 32 000 руб. за 1 кв. м в год, прогнозирует Михайлова. Это, по ее словам, подтверждает устойчивый спрос на качественные помещения. Он особенно заметен в премиальном сегменте – внутри Садового кольца и в пределах Третьего транспортного кольца, где ставки уже достигают 50 500 руб. за 1 кв. м в год, добавляет эксперт.
Основной драйвер развития офисного сегмента – сохраняющийся дефицит площадей в ключевых деловых районах столицы. По оценкам Ricci, этот показатель там находится на историческом минимуме в 3,3%.
При этом вопреки опасениям экспертов разницы в ставках между офисами от небольших частных инвесторов и от девелоперов бизнес-центров пока не наблюдается. Стоимость аренды от «частников», по информации CORE.XP, составляет 41 000 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), диапазон – 35 000–63 000 руб. Девелоперы объектов с помещениями аналогичного уровня предлагают в среднем по 40 000 руб. за 1 кв. м в год, но диапазон шире – от 30 000 до 77 000 руб.
Такая рыночная конъюнктура особенно привлекательна для частных инвесторов, которые рассматривают вложения в коммерческую недвижимость с целью сохранения капитала и получения пассивного дохода от аренды, отмечает Недря. Доходность офисов Моисеева оценивает в 13% годовых. Заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group Марина Гостева уточняет, что она может достигать 12–13% лишь «по отдельным помещениям» в качественных бизнес-центрах в исторических зданиях после редевелопмента. Средняя ставка капитализации для целых объектов, по словам Антонова, сейчас составляет 11,5–12%, для отдельных офисных блоков в «мелкой нарезке» – 9–10,5%. По мнению партнера NF Group Марии Зиминой, частным инвесторам скорее стоит рассчитывать на прибыль 8–9%.
Но доходность не единственная причина для инвестиций в офисную недвижимость, говорит Мастиев. По его словам, из-за дефицита помещений в аренду и постоянно растущих ставок покупка площадей становится все более выгодным решением. Особенно в наиболее востребованных районах, таких как, например, «Москва-сити». В результате доля конечных пользователей на рынке коммерческой недвижимости только с 2022 по 2024 г. увеличилась с 7 до 53%, говорит эксперт.
Что купить?
Офисы для сдачи в аренду сейчас действительно практически не строят, говорят эксперты. По информации Ricci, из 1,1 млн кв. м помещений, запланированных к вводу в 2025 г., для этих целей предназначено лишь 176 000 кв. м. Зато на продажу предлагаются более 700 000 кв. м, подсчитали в NF Group. 28% из них – проекты со стартом продаж во II квартале 2025 г. 10 проектов продаются целиком, в 46 бизнес-центрах площади реализуются блоками и этажами. За год предложение офисов в продажу увеличилось на 60%, уточняет Зимина. Ricci сообщает о двукратном росте показателя.
Большинство девелоперов перешли на продажу офисных площадей из-за увеличения себестоимости строительства и дорогого финансирования, говорит Антонов. Значительным стимулом также стала городская программа создания мест приложения труда, добавляет Зимина. В ее рамках бизнес-центры стали возводить застройщики жилья, которые привыкли площади продавать, а не сдавать их в аренду, поясняет эксперт.
При этом планировки бизнес-центров, которые продаются блоками, ориентированы прежде всего на спрос со стороны небольших частных инвесторов, отмечают эксперты. По словам Антонова, площади офисов варьируется от 25 до 1000 кв. м и более, но лучше всего продаются блоки на 60–200 кв. м, особенно среди частных инвесторов и малого бизнеса. Как следствие, сейчас помещения до 200 кв. м формируют 74% текущего предложения по сравнению с 42% в период 2022–2024 гг.