Самострой, риски и парадоксы: что происходит на рынке недвижимости и строительства
Комплексное развитие территорий
Конференция началась с public-talk, во время которого участники обсуждали актуальные вопросы комплексного развития территорий. Управляющий партнер Денис Литвинов отметил, что при реализации проектов редевелопмента в первую очередь нужно «строить мосты» между его участниками: собственниками недвижимости и участков, застройщиками и властью. Один из таких спорных вопросов, который требует диалога между сторонами — изъятие, в частности отсутствие единой методики размера компенсации.
Про то, как видят ответ на этот вопрос застройщики говорила руководитель управления нормативно-правового обеспечения градостроительной деятельности ГК «Страна Девелопмент» Екатерина Гемпик. Она отметила, что у судов и оценщиков нет единого мнения на этот счет, поэтому пока существует два подхода расчета компенсации:
- стоимость доли в праве собственности на земельный участок должна входить в стоимость квартиры;
- отдельно рассчитывается рыночная стоимость квартиры и стоимость доли в праве общей собственности на участок.
По мнению Гемпик, для решения этого вопроса можно ждать позиции Верховного суда, или поступить более радикально — скорректировать ч.7 ст. 32 ЖК о правах собственников при изъятии. Это поможет не допустить неоднозначных толкований, считает эксперт.
Мнение граждан по вопросу этому вопросу озвучила президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. Она отметила, что собственники не заинтересованы участвовать в редевелопменте, поскольку их не устраивают условия изъятия, в частности компенсация. Спикер считает, что справедливым будет подход, когда гражданам предоставят альтернативное жилье метр в метр, а не исходя из его стоимости. В качестве другого примера она привела работающую в Москве программу реновации, где по факту собственники получают на 20% больше жилплощади при переезде.
Управляющий партнер Анна Жолобова поддержала застройщиков. Она позитивно относится к той норме, которую предлагает институт КРТ в части изъятия. Поскольку за все время существование ст. 49 ЗК (основания для изъятия) было много попыток внести туда изменения и расширить муниципальные нужды, которые там определены. Например, под такие необходимые объекты как садики, школы и другие социальные объекты. Но поскольку изменений нет, то нужно руководствоваться тем, что есть.
Существующая норма по регулированию КРТ — это шаг вперед, а также возможность изымать и идти в сторону устойчивого развития территорий в соответствии со сложившейся градостроительной политикой городов.
Своим взглядом на обсуждаемую проблему поделилась и советник Firm Ксения Ульянова. Она объяснила, по какому принципу сейчас выплачивается компенсация за изъятую для госнужд недвижимость. По словам эксперта, в большинстве случаев после получения решения об изъятии, собственник пытается повысить стоимость своего имущества. Но делать этого не стоит, поскольку все, что будет вложено в такой объект позднее, не пойдет в сумму возмещения, предупреждает Ульянова. Еще эксперт отметила, отсутствие четкой практики по изъятию жилья, с неоформленным правом собственности на земельный участок. С одной стороны, есть позиция ВС по которой эксперт, при определении компенсации за объекты недвижимости не может учитывать площадь земельного участка выше той, что находится под самой застройкой (дело № А40-150703/2019). Но есть и альтернативная практика, по которой можно включить не только земельные застройки, но и необходимый для эксплуатации участок. Спикер также отметила и другое важное решение по оценке стоимости компенсации (дело № А59-2846/2019). По мнению Ульяновой, из него можно сделать два наиболее актуальных вывода: по долгосрочным договорам аренды нужно компенсировать упущенную выгоду за весь срок действия аренды и ее размер должен рассчитываться исключительно из рыночных арендных ставок.
Еще спикеры обсудили формы договоров комплексного развития территорий. Партнер Андрей Жарский отметил, что у инвесторов нет возможности принимать участие в обсуждении документа, поскольку он заключается на торгах.
Фактически мы получаем некий элемент, когда у муниципалитета есть своя форма договора и пожелания к его содержанию, а у инвестора только решение: присоединяться или нет.
Жарский отметил, что существующие в столице типовые формы таких договоров не сбалансированы с точки зрения интересов инвесторов. А в регионах больше вопросов возникает к юридической технике таких документов. Еще эксперт отметил, что в типовых договорах нет сроков для устранения недостатков, на тот случай, если работы не успели сделать в срок. И поскольку главный риск заключается в расторжении договора комплексного развития территорий, который несет существенные последствия, то споры по этому вопросу будут часто возникать, считает Жарский.
Но гарантии нужны не только собственника недвижимости, но и застройщикам. Так внесенные в феврале изменения в постановление правительства Москвы № 305 распространили действие льготы, получаемой при создании застройщиком мест приложения труда (мпт) не только на размер платежа за смену вида разрешенного использования на строительства, но и на комплексное развитие территорий. Директор по правовым вопросам Level Group Ирина Сизова отметила, что эти положительные поправки, поскольку все застройщики давно ждали унификации и единого подхода в части платежа за изменение вида разрешенного строительства земельного участка с правом строительства на нем жилой или коммерческой застройки. При этом не хватает регулирования способа предоставления земельных участков под масштабные адресные инвестиционные проекты. Сейчас, по словам спикера, когда застройщик участвует в аукционе на право включения в такой проект, то нужно заранее внести огромный платеж. Сизова считает, что не лишним было бы ввести механизм рассрочки. Еще эксперт добавила, что застройщикам хотелось бы видеть больше гарантий со стороны государства.
Актуальные проблемы нежилой застройки перечислил замдиректора по градостроительной политике и внешним связям ГК «Пионер» Денис Новиков. По его словам, когда правообладатели земельных участков хотят реализовать проект комплексного развития территорий по своей инициативе, они сталкиваются с проблемой в виде собственников линейных объектов, которые расположены на их территории. Как правило такие объекты поставлены на кадастровый учет и земля под ними находится в аренде из-за чего их владельцы являются полноправными участниками таких проектов. Эксперт отметил, что эту проблему удалось решить на уровне законодательства, когда внесли изменения в градостроительный кодекс (ФЗ № 627) исключив из их числа линейные объекты. При этом нерешенным остался вопрос касаемо таких объектов как трансформаторные подстанции, котельные и тепловые пункты. Поэтому пока, если у собственника на территории есть такой объект, то он не может реализовать проект ркт без участия ресурсоснабжающей организации.
Публичные споры
Основной актив для строительства — публичная земля, находящаяся в аренде. Руководитель отдела юридического сопровождения некоммерческих подразделений «СИМПЛ» Сергей Новиков выделил особенности заключения и исполнения договора аренды такой собственности. В деле № А40-52539/2019 Росреестр приостановил госрегистрацию договора аренды офисных помещений из-за того, что часть здания, куда планировал заехать арендатор, не стояла на кадастровом учете в качестве отдельного объекта как того требует п. 5 ст. 44 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Но поскольку передача в аренду части помещения в составе здания не приводит к возникновению новых гражданских прав, суд обязал орган выполнить регистрацию без его постановки на учет. Еще эксперт поделился редким случаем, когда на практике удалось добиться снижения выкупной цены более чем на 40% (дело №А40-145463/2022). Эксперт объяснил сложность таких дел тем что, как правило, при выкупе имущества долгосрочным арендатором, арендодатель не соглашается с оценкой. И поскольку каждая из сторон предоставляет в процесс свой отчет, то суду приходится назначать собственную экспертизу.
О том, как Росреестр пытается выйти за пределы своей компетенции, говорила директор департамента правового консалтинга Екатерина Котова на основе дошедшего до Верховного суда дела № 18-КАД23-43-К4. Заявитель обратился к органу за госрегистрацией права собственности на земельный участок. В качестве правоустанавливающего документа он приложил вступившее в силу решение суда и акт обследования. Но ему отказали, поскольку сведениях о виде разрешенного использования земельного участка в судебном акте отличались от тех, что были в ЕГРН. Первая инстанция сочла такой отказ незаконным, но апелляция и кассация встали на сторону регистратора. По их мнению, у Росреестра есть право проверять поступающие к нему документы. ВС с таким выводом не согласился. Коллегия по административным делам напомнила, что судебные решения обязаны исполнять все лица, в том числе органы государственной власти. Тем более, что акт суда — одно из оснований для регистрации. Эксперт считает, что в подобных спорах особенно важно отстаивать свою позицию.
Дело посвящено не столько недвижимости, сколько противодействию судебной власти в вопросе пересмотра решений.
Руководитель практики недвижимости и строительства Вячеслав Феоктистов поделился актуальными судебными актами, где оспаривалось решение местных органов самоуправления по вопросам землепользования и застройки. Так к основным задачам этого института относятся определение границ, градостроительных регламентов и назначение территориальных зон. Эксперт отметил, что чаще всего правообладателей участков интересует градостроительное зонирование — определение границ территорий различных видов: жилых, общественных, производственных, сельскохозяйственных и других. В зависимости от того, к какой из них прилегает участок, зависит и цена по которой землю можно продать застройщику. Одним из последних решений в этой практике стало дело № 44-КАД22-25-К7, где местный муниципалитет перевел участок истца из категории среднеэтажной жилой застройки в зону спортивных сооружений, которая снизила стоимость такой земли. Из-за этого решения собственник участка не успел наиболее выгодно распорядиться своим правом собственности. Три инстанции встали на сторону собственника, но Верховный суд, что вид разрешенного использования соответствует его фактическому назначению. То есть можно изменять территориальную зону без учета мнения правообладателя, отметил Феоктистов.
Спорные вопросы и парадоксы законодательства
Как на практике решаются некоторые спорные вопросы при приемке строительных работ рассказала руководитель департамента по правовому сопровождению проектов и зарубежной корпоративной структуры «Норильский никель» Любовь Кузнецова. В частности, эксперт развеяла миф касаемо мнения, что если работы выполнены, то их нужно принять. Так ст. 327.1 ГК позволяет добавить в договор любое условие. Например, можно предусмотреть возможность приемки только при условии полной передачи документации, частью которой является экспертиза (дело № А49-672/2021).
Другой спорный момент касается возможности приравнять дату выполнения работ к дате их приемки заказчиком. В 2019 году ответ на этот вопрос дал Верховный суд (дело № А40- 236034/2018). Экономколлегия подтвердила право подрядчика предъявлять работу к сдаче в последний день не закладывая для этого время на приемку работ заказчиком. Но в 2021 году появилось постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А70-14549/2020, который указал, что формулировки договора не должны приводить к автоматическому уменьшению установленного для приемки работ срока. Кузнецова советует учитывать это правило при начислении неустойки, поскольку затраченное заказчиком время на приемку нельзя включить в период просрочки заказчика.
В градостроительстве есть немало парадоксов. На одном из них остановился советник Кирилл Берковский. В деле № А41-64746/2022 и № А41-96091/2022 компания не смогла получить разрешение на ввод достроенной недвижимости в эксплуатацию из-за отсутствия договора аренды участка. В администрации ей отказали поскольку сам договор без разрешения на ввод заключить нельзя. Экономколлегия устранила этот недочет и указала: если на момент подачи заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию истек срок действия договора аренды земли для строительства недвижимости, то это не подразумевает, что на участок нет правоустанавливающих документов. На таком основании нельзя отказать в выдаче разрешения. Эксперт отметил, что в таких делах ВС сослался на смысл законодательства, который должен преследовать интересы застройщика. По мнению Берковского, на эту позицию можно ссылаться и в других спорах, где «бюрократический» аппарат противоречит бизнесу.
Самовольные постройки и реконструкции
Партнер Денис Быканов пояснил, может ли суд обязать снести самострой на основе постановления Пленума Верховного суда от 12 декабря 2023 года № 44 о некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке. Всего эксперт выделил пять случаев, при которых в иске о сносе откажут:
- Нет признаков самостроя или они отпали из-за изменения требований (дело № А27-10489/2022).
- Объекты с особым режимом: некапитальные, ИЖС или постройки с признаками объектов культурного наследия.
- Добросовестное незнание об ограничениях (дело № 9-КГ17-11).
- Использование объектов не по целевому назначению (дело № А32-47684/2020).
- Незначительные нарушения.
Отдельно Быканов разобрал последний пункт, поскольку в 2015 году законодатель убрал из ст. 222 ГК о самовольных постройках критерий существенности. Но в пленуме Верховный суд решил его вернуть. Так незначительными будут считаться нарушения, которые не создают угрозу жизни и не нарушают права третьих лиц. Например, если не были соблюдены минимальные отступы от границ участка или максимальный процент застройки.
При проведении экспертизы нужно на месте доказывать какое отступление от строительных норм будет существенным, а какое нет.
Про актуальные тенденции в области самовольных построек на примере практики Московского региона рассуждал управляющий партнер Денис Литвинов. Он поделился основаниями по которым к таким искам получится применить исковую давность. Например, если есть договор купли-продажи с указанием площади такой постройки или старые акты Госинспекции по недвижимости (ГИН). А к срокам кадастровой оценки и тем, что указаны в базах БТИ или ЕГРН, суды относятся более неоднозначно. При этом, если суд применил сроки из старого акта ГИН, а экспертиза установила, что самовольная постройка не угрожает жизни и здоровью, то Департамент городского имущества оспаривать такое решение не будет. Это же касается случаев, когда площадь строения прописана в договор аренды земельного участка.
Самое активное основание по которым можно отбить иски о самовольных постройках — применение сроков исковой давности.
Еще Литвинов отметил, что при решении вопросов о применении срока исковой давности, помимо пленума ВС № 44, районные суды руководствуются обзором практики № 66, утвержденным постановлением Президиума Мосгорсуда в 2022 году.
На конференции обсудили и такой аспект, как самовольную реконструкцию. О ней говорил управляющий партнер Артем Сирота. По словам эксперта, четко провести грань между перепланировкой и реконструкцией нельзя, поскольку по ней не определен перечень работ и каждый раз квалификация происходит только с привлечением экспертов. Но в некоторых случаях может помочь градостроительный кодекс, постановление Правительства Москвы № 432-ПП и пленум ВС № 44. Эксперт объяснил, что считать реконструкцией, на примере трех таких конструкций как антресоль (дело № А65-27656/2015), тамбур (дело № А65-5743/2022) и самонесущая стена (дело № А53-7545/2017).
При наличии сомнений лучше консультироваться с наиболее авторитетными экспертными на чье мнение можно будет сослаться в суде, чтобы перебить менее авторитетных специалистов оппонента.
Соруководитель практики недвижимости и строительства Екатерина Верле напомнила, что не для каждой реконструкции нужно получать разрешение. Так согласно ст. 52 ГрК разрешение нужно только для изменений, которые будут влиять на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий согласно регламенту.
Риски для застройщиков и подрядчиков
Заведующий МГКА Никита Филиппов поделился способами снижения рисков подрядчиков, участвующих в строительстве бюджетных объектов и оборонной инфраструктуры. Наиболее страшный риск в этой сфере — уголовный из-за нарушения контракта по гособоронзаказу, поскольку это одно из важных направлений за которым следит правительство. Эксперт отметил, что в некоторых случаях за это может грозить до 10 лет лишения свободы. При этом, квалификация между преступлением и неисполнением договора зависит от следователя. Если он решит, что нарушение умышленное и было спланировано заранее, то возбудят уголовное дело по статье о мошенничестве или специальному составу. Филиппов также напомнил, чт госзаказчики могут навредить и без обращения в суд. В частности они могут отказаться от контракта, раскрыть банковскую гарантию и зачесть встречное требование заказчика об оплате неустойки. Чтобы эти риски минимизировать, эксперт советует активно участвовать на каждой стадии исполнения контракта (в том числе преддоговорной), проверять полномочия подписантов и внимательно работать с претензиями.
Продолжил тему уголовно-правовых рисков управляющий партнер Алексей Новиков. Он отметил, что поскольку проекты в строительной сфере масштабны и тянутся ни один год, то избежать некоторых факторов нельзя. Например, к уголовным рискам могут привести ослабление бизнес-партнеров, конфликты с клиентами или контрагентами и ухудшения внутри компании. Среди возможных последствий: доследственные и надзорные проверки, ухудшение деловой репутации и возможные блокировки счетов. Отдельно Новиков остановился на таком явлении как «долевое мошенничество», когда дольщики обращаются в правоохранительные органы с целью «напугать» коммерсантов, рассчитывая на достройку дома или оплату. Но в 90% не получают желаемого и делают только хуже — стройка обездвиживается до окончания всех проверок, которые у следователей занимают не мало времени.
В сфере недвижимости нужно четко проанилизровать: есть ли риски и стоит ли обращаться с заявлением в органы, поскольку это может быть не всегда полезно для общего дела.
Некоторыми налоговыми рисками и методами управления ими поделился старший налоговый консультант Иван Цветков. Так в отношении временных зданий и сооружений (ВЗС), которые делятся на титульные (временные площадки и обустройства) и не титульные (складские помещения и навесы), есть свои особенности налогообложения. Например, при ликвидации титульных построек нужно учесть связаны ли эти расходы со строительством другого объекта. Если да, то расходы и остаточная стоимость капитализируются, а если нет — относятся к внереализационным расходам. Другой риск связан с исчислением НДС по таким объектам. По мнению эксперта, один из способов его избежать — проанализировать какие ВЗС будут построены, и учесть их в условиях договора.
Одним из самых распространенных рисков Цветков считает признание контрагента недобросовестным. Как правило бизнес не может видеть налоговые «разрывы», а значит не способен себя обезопасить от сделок с потенциально проблемной компанией. Но теперь налогоплательщики могут проверить как себя, так и контрагентов по 27 критериям с помощью интерактивного сервиса «личный кабинет налогоплательщика юрлица», отметил консультант. Цветков поделился и другим способом для их проверки — ресурсом РАДО, который также создали при участии ФНС.
В последнее время в сделках и строительных контрактах стали появляться условия по которым контрагент обязуется компенсировать имущественные потери в связи с доначислением налога. Верле отмечает, что такая конструкция уходит от концепции ответственности, ведь потери возмещаются независимо от вины подрядчиков или контрагентов. И если заказчик включает в договор такое условие, то ему не важно кто виноват. Он может компенсировать те потери, которые не связаны с зоной его ответственности.
Не обошлось и без риска привлечения застройщика к субсидиарной ответственности о котором рассказал управляющий партнер Даниил Савченко. Спикер отметил, что девелопмент — драйвер роста для страны. И из-за того, что по статистике 66% россиян предпочитают недвижимость, вкладам в банке, законодателю приходится под это подстраиваться и дополнительно защищать участников долевого строительства. В том числе через банкротство застройщика. Савченко отметил, что, если сравнить их число с обычными делами о несостоятельности, то в первом случае вопрос о субсидиарке возникает в два раза чаще — в 15% против 30%. В большинстве случаев к ответственности привлекают руководителей и учредителей за невыгодные сделки, вывод активов или непередачу документов управляющему. По мнению эксперта, устранить такое неравенство можно, если государство смягчит свою политику в отношении застройщиков. Бизнесу же Савченко посоветовал усилить защитные механизмы.