Самарцы не поддержали изменения в правила застройки
Жители Самары и застройщики не поддержали изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города. Это следует из опубликованного мэрией заключения по результатам общественных обсуждений.
Напомним, инициатором изменений выступило министерство градостроительной политики Самарской области. Ведомство предложило ряд новшеств, главные из которых:
— запрет на новое жилищное строительство без решений и договоров о комплексном развитии территории (КРТ) и (или) утвержденной документации по планировке территории (ДПТ);
— запрет на строительство и реконструкцию многоквартирных жилых домов (МКД), не обеспеченных объектами социальной, транспортной и инженерно-коммунальной инфраструктуры, а также коммунальными и энергетическими ресурсами;
— максимальная застройка участка лишь в 10%, если не утверждены документы по планировке территории (с утвержденными ДПТ — 50% для среднеэтажной застройки, и 40% — для высотной);
— минимальный процент озеленения участка — 15%;
— разрешение на 100% застройку участка стилобатной частью среднеэтажных и многоэтажных зданий, а также не регламентированная застройка подземной части участка.
Слушания проходили с 1 по 15 июля. По данным заключения мэрии, положительные мнения по новому проекту ПЗЗ высказали 199 участников, 273 выступили против, еще 43 — внесли предложения.
Мнения еще 46 лиц не были учтены, так как они не зарегистрированы на территории города или не прошли идентификацию.
Среди отрицательных мнений превалировали простые формулировки в формате "Отрицательное мнение. Против изменений".
Развернутые возражения сводились к требованиям запретить высотную застройку, а также выступлениям против норматива в 15% озеленения (многие ссылались на федеральную норму в 25%). На последний довод в мэрии пояснили, что норматив озеленения в проекте ПЗЗ относится к земельным участкам, а 25%, указанных в Своде правил "Градостроительство" относится к территории микрорайона (квартала).
Поддержавшие проект изменений в ПЗЗ указывали, что он запретит точечную застройку (вопреки мнению многих противников новых прваил). Также было значительное число практически дословно совпадающих мнений в поддержку новых ПЗЗ из-за того, что они предусматривают новую зону — Ж-КРТ.1 (зона жилой застройки, в границах которой предусматривается КРТ). Подробнее о предлагаемых для нее параметрах Волга Ньюс писал в этом материале.
Впрочем, у новой зоны нашлось и немало противников. Основная их претензия — не установлен предельный показатель плотности застройки, что дает возможность построить на небольшом участке "несколько башен в 20–30 этажей". Также они просили ввести "обратную связь" с населением по проектам КРТ: "Даже если большинство жителей против КРТ, проект может быть утвержден без доработки. Установить норму: "Проект КРТ подлежит отклонению или доработке, если более 50% участников слушаний подали мотивированные возражения". Это соответствует принципам гласности и учета мнения граждан, иначе обсуждения превращаются в формальность".
Интересно, что помимо простых граждан в обсуждении новых ПЗЗ активное участие приняли представители профессионального сообщества.
Так, отрицательное мнение оставил Давидюк А.А. — вероятно, Анатолий Давидюк, владелец ГК "Новый Дон". Халиуллов Р.М. — видимо, Рамиль Халиуллов, представляющий ГК "Вира", напротив, нововведения поддержал: "Положительное мнение: Поддерживаю зону КРТ 1 и новые ПЗЗ, так как эти изменения предполагают комплексную застройку с обеспечением социальными объектами".
Единое предложение оставили Кривоносенко А.В. и Хугаев А.Р. (очевидно, гендиректор ООО СЗ "ШАРД" Андрей Кривоносенко и учредитель ООО "Амонд", ООО СЗ "Шард 63" и ряда других компаний Алан Хугаев): "В связи с тем, что наличие документации по планировке территории в зоне Ж-4 изначально предполагает устройство необходимой социальной, коммунальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, предлагаем внести изменения по зоне Ж-4 аналогично зоны Ж-КРТ таким образом, чтобы в зоне Ж-4 при наличии утвержденного ППТ разрешить процент застройки равный 99%, а также принять уровень обеспеченности парковочными местами (машино-местами) 1 машино- место на 110,00 кв. м площади жилых помещений".
Некто Селезнева О.В., очевидно, также связанная со строительной отраслью, выразила мнение, что "проект изменений ПЗЗ ведет к остановке строительства в г. о. Самара". Она не согласна с максимальным процентом застройки 10% (для проектов без ДПТ) и коэффициентом одно машино-место на квартиру, которые, по ее мнению, "делают невозможным проектировать эффективную застройку".
Единую позицию представили более 50 компаний, входящих в ГК "Новый Дон". В частности, они возражают против запрета на многоэтажную жилую застройку в зоне Ц-3 (общественно-деловая зона районного значения) и на среднеэтажную жилую застройку в зоне Ц-2 (общественно-деловая зона городского значения). Из комментариев мэрии следует, что решение ограничить высотность застройки в зоне Ц-3 принято в связи с многочисленными обращениями граждан, а норма по зоне Ц-2 уже содержится в действующей редакции ПЗЗ.
С самой пространной критикой проекта обновленных ПЗЗ выступила Самарская региональная организация Союз архитекторов России, от имени которого мнение оставил экспертный совет. Там не оценили предложение минграда варьировать процент разрешенной застройки в зависимости от наличия ДПТ, а также требование к обеспечению застройки социальной инфраструктурой.
"Законопроект Nº 391467-8 "О внесении изменений в статью 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации (об установлении обязанности застройщиков строить объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов капитального строительства не позднее сроков строительства жилых помещений" отклонен Государственной думой РФ", — пояснили позицию архитекторы.
Экспертный совет также отметил наличие в документе большого количества положений, которые, по его мнению, должны быть прописаны в Региональных нормax градостроительного проектирования (далее — РНГП), но никак не в П33. Например, коэффициент парковочных мест, состав площадок и размеры их территории.
Кроме того, экспертный совет назвал популистским предложение по коэффициенту парковочных мест (одно парковочное место на квартиру): "Союз архитекторов Самары уже выступал с инициативой о замене этого показателя на дифференцированный и продолжает настаивать на привязке его к метражу жилья (как это сделано в КРТ)".
Указали в экспертном совете и на противоречия в зонировании: "Площадка бывшего Государственного подшипникового завода (ГПЗ) отнесена к зоне ЦЗ, а сопоставимая с ней площадка завода им. Масленникова (ЗИМ) к зонам Ж. При этом бровка реки Волги отдана зоне ЖЗ, не способной быть хоть как-то градостроительно оправданной".
Также архитекторы указали на отсутствие пояснительной записки к проекту ПЗЗ.
Региональная организация Союза архитекторов рекомендовала отправить проект на доработку "с привлечением представителей профессиональной общественности самарской архитектурной школы".