Около месяца назад АСВ в очередной раз выставило на торги имущество обанкротившегося «Росэнергобанка» по адресу: ул. Право-Булачная, 13
СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ эксперты ОЦЕНИЛИ В 126-170 МЛН РУБЛЕЙ
Около месяца назад АСВ в очередной раз выставило на торги имущество обанкротившегося «Росэнергобанка» по адресу: ул. Право-Булачная, 13. Речь идет сразу о совокупности объектов, расположенных по этому адресу: это четыре здания общей площадью более 6 тысяч «квадратов», пять земельных участков на 4,5 тыс. квадратов и котельная. Во дворе стоят бывшие склады и здания, где раньше располагались производственные цеха. Все это продается общим лотом, начальная цена — 247,8 млн рублей. Торги проводятся с 19 октября 2020 по 24 февраля 2021 года, шаг аукциона — 14,6 миллионов рублей. Минимальной стоимости комплекс достигнет ближе к весне, если до этого момента не будет продан: приобрести его можно будет за 87 миллионов рублей. А пока цена опустилась до отметки в 233,2 млн.
Напомним, Арбитражный суд Москвы признал Росэнергобанк банкротом в июне 2017 года. Сделано это было по заявлению Центробанка, который в апреле того же года отозвал у Росэнергобанка лицензию. В ЦБ отметили, что проблемы Росэнергобанка возникли в связи с использованием «крайне рискованной бизнес-модели, низким качеством управления и активов». Кроме того, руководители и собственники банка выводили банковские активы с ущербом для интересов кредиторов и вкладчиков через выдачу кредитов юридическим лицам, которые не вели реальной деятельности. Общий дефицит средств Росэнергобанка к тому моменту превысил 29 млрд рублей.
Реализацией активов занимается «Российский аукционный дом». Как рассказал «БИЗНЕС Online» руководитель казанского подразделения РАД Леван Шакая, комплекс выставлен на торги не впервые. Действительно, на Федресурсе уже есть информация о ранее проходивших торгах: с 6 декабря 2019-го по 22 марта 2020 года. Стартовая стоимость тогда составляла 413 млн рублей, а к дате окончания торгов снизилась до сегодняшней цены. Желающих выкупить комплекс зданий тогда не нашлось.
Как сообщили нам в АСВ, сейчас весь имущественный комплекс общей площадью 6 509 кв. м. передан в аренду ООО «УК «Стратегия».
На Право-Булачной, 13 находится бизнес-центр «Стратегия». К нему примыкает еще одно офисное здание: если стоять лицом в сторону цирка, здание выглядит в форме горизонтальной буквы «П». Здесь расположены офисы разных организаций, в здании есть просторные помещения и конференц-зал для деловых встреч. Как рассказал «БИЗНЕС Online» гендиректор компании «А-Development» Мурат Ахмеров, здание «морально уставшее», ему требуется хороший ремонт. Один из знакомых Ахмерова арендовал там офис весной 2020 года: ставка тогда достигала 600-700 рублей за «квадрат» в месяц. Мужчина вспоминает, что в здании пахло сыростью и были сложности с отоплением: необходимо было самостоятельно разжигать трубу, а из плюсов называет достаточно доступную арендную ставку и расположение — в самом центре города. Впрочем, по мнению Ахмерова, ставка в размере 700 рублей за «квадрат» также завышена. «Для помещений такого качества оптимально 500-550 рублей, — отмечает наш собеседник. — Я был не везде, но со слов коллеги загрузка там небольшая — 30-35%. Здание однозначно требует ремонта, я думаю, тому, кто купит, однозначно нужно быть готовым к инвестициям минимум от 10 тысяч за квадрат. Возможно, придется центральные коммуникации менять — тогда уже до 20 тысяч. Поэтому интересная к покупке цена — от 30 до 40 тысяч за квадратный метр. С учетом вложений, покупать дороже не вижу смысла».
Таким образом, умножив общую площадь офисных зданий (около 4,2 тыс. кв. метров) на стоимость квадрата, озвученную Ахмеровым, получаем ценник в диапазоне от 126 до 168 миллионов рублей. И еще порядка 45-90 млн рублей наш собеседник предлагает мысленно заложить на ремонт.
Виктор Степанцов: «Мы года три назад предлагали выделить в отдельную часть ту площадь, которую мы занимаем, — это где-то 2 тысячи квадратов. Мы готовы были кредитоваться и приобрести данную часть, в которой мы находимся практически 11 лет без малого»
«В ЗДАНИИ, ГДЕ РАСПОЛАГАЮТСЯ ОФИСЫ, МОЖНО ОТКРЫТЬ ЦЕНТР МОЛОДЕЖНЫХ ИНДУСТРИЙ»
Одно из двухэтажных зданий комплекса уже 11 лет арендует Театр на Булаке. Все это время они исправно платят за аренду, играют спектакли и сами делают в маленьком здании косметический ремонт. Три года назад, когда появилась информация о том, что здание будет выставлено на торги, руководство театра обсуждало с АСВ вариант покупки двухэтажного помещения. По словам руководителя молодежного «Театра на Булаке» Виктора Степанцова, театру вроде бы удалось найти общий язык с конкурсным управляющим и договориться о выкупе своей части здания. Но в последний момент АСВ решило все-таки осуществить продажу комплекса единым лотом.
«Дело в том, что комплексом управляет Агентство страховых вкладов. И мы года три назад предлагали выделить в отдельную часть ту площадь, которую мы занимаем, — это где-то 2 тысячи квадратов. Мы готовы были кредитоваться и приобрести данную часть, в которой мы находимся практически 11 лет без малого. Но АСВ сначала сказали „да“, а потом, в последний момент, когда надо было предоставить документы, просто сказали: нет, мы будем продавать весь комплекс полностью», — вспоминает наш собеседник. По его словам, на тот момент театр вполне мог позволить себе влезть в кредиты и увеличить свой ежемесячный платеж с 600 тыс. рублей в месяц (которые он сегодня платит за аренду) до 1 миллиона рублей. «Примерно такую сумму мы могли бы ежемесячно платить — зная, что помещение наше. Но сейчас, конечно, ситуация изменилась», — констатирует Степанцов.
По его словам, до карантина театр жил более чем достойно: сами брали кредиты, решали вопросы с оборудованием для зала. С апреля театр планировал увеличить количество спектаклей на 40%: с 50 до 80-90 постановок в месяц. «В апреле мы должны были перейти на дополнительные залы: вложились в оборудование, в конструкции. У нас должны были „стартануть“ еще два зала и новые спектакли, новый формат. Конструкции сделаны, оборудование сделано, но практически все это сейчас не работает. Карантин нас очень сильно подрезал. Мы попали немножко, со всеми этими кредитами», — разводит руками наш собеседник. С учетом пандемических реалий уменьшилось и количество спектаклей: сегодня театр на Булаке показывает не более 30 постановок в месяц.
Поэтому говорить о выкупе здания на сегодняшний день затруднительно. «Свободных средств у нас таких нет — если только кредитоваться. А кредит сейчас вряд ли дадут, потому что театры сейчас в группе риска. Нас в любой момент взяли и закрыли на карантин», — рассуждает глава театра на Булаке.
С апреля театр планировал увеличить количество спектаклей на 40%: с 50 до 80-90 постановок в месяц
Все перечисленное заставило руководство театра написать письмо президенту РТ Рустаму Минниханову. Но чтобы, как выражается Степанцов, «не прыгать по головам», его направили в министерство культуры. «Мы написали обращение к Рустаму Нургалиевичу, через минкульт — с тем, чтобы республика выкупила это помещение и передала нам в оперативное управление, — рассказывает наш собеседник. — Тем более что театр себя уже зарекомендовал. Нам 11 лет, и за все это время мы не просили ни у кого ни копейки денег. Единственное, стало тяжело, когда начался карантин. А так мы сами достигли уровня любого государственного театра — и по объему спектаклей, и в плане финансовой составляющей. В месяц у нас в среднем такой же оборот, как у театра Качалова, как у театра Камала. Разница, может быть, полмиллиона-миллион рублей. Поэтому мы и обратились с предложением — если республика изыщет возможность приобрети данный комплекс, мы бы сами могли его содержать».
При этом наш собеседник не скрывает того, что зданию нужен ремонт, и подчеркивает, что этот вопрос нужно рассматривать и обсуждать отдельно. Есть у Степанцова виды и на большое офисное здание: в своем обращении к минкульту они озвучили предложение открыть в нем молодежный центр креативных и культурных индустрий — совместно с «Театром на Булаке».
«Театр остается театром, а в здании, где располагается офисный центр, можно открыть и центр креативных молодежных индустрий, и учебный центр воспитания подрастающего поколения. У нас есть проект, который мы предоставили министерству. И если есть возможность обратиться к президенту через газету „БИЗНЕС Online“, с которой мы очень дружим и уважаем — вот, мы обращаемся — рассмотреть вопрос приобретения и передачи нам в доверительное управление», — резюмирует руководитель «Театра на Булаке». По его словам, пока что единственной реакцией от минкульта была просьба предоставить документы, подтверждающие их оборот.
В минкульте РТ в ответ на наш запрос получение письма от театра подтвердили, и добавили, что вопрос поддержки театра в министерстве действительно рассматривается. «Министерством рассматривается вопрос поддержки театра. Предложение, безусловно, соответствует приоритетам развития культуры в Республике Татарстан, особенно с учетом возможности формирования центра креативных индустрий. При этом важен не только социальный эффект, но и экономическая составляющая подобного кластера», — подчеркнули в министерстве. Однако отметили, что в то же время «расходование столь значительных средств в сегодняшней непростой экономической ситуации затруднено».
«Театр остается театром, а в здании, где располагается офисный центр, можно открыть и центр креативных молодежных индустрий, и учебный центр воспитания подрастающего поколения»
«разделение противоречит интересам кредиторов»
Отметим, что, определяя, выставлять ли комплекс единым лотом или разбивать по частям, в первую очередь АСВ совершенно справедливо учитывает интересы вкладчиков лопнувшего банка. Деньги, вырученные от продажи имущества, пойдут в конкурсную массу.
В самом агентстве нам пояснили свою позицию. «Перечисленные объекты недвижимости представляют собой единый имущественный комплекс, состоящий из нескольких зданий и земельных участков. В настоящее время указанная недвижимость выставлена на электронные торги посредством публичного предложения в составе единого, сборного лота. Это связано с тем, что в состав комплекса зданий входят технические объекты, которые не могут быть проданы отдельно (в том числе котельная и внутренний двор для парковки со шлагбаумом)», — сообщили нам в пресс-службе АСВ.
«Любое разделение имущественного комплекса и реализация его по частям противоречит интересам кредиторов, так как затруднит возможность продажи его технической части и снизит общий объем поступлений средств в конкурсную массу. По этой причине выделить часть комплекса зданий, которую занимает ООО „Молодежный театр на Булаке“, в отдельный лот представляется нецелесообразным», — объясняет агентство.
Леван Шакая тоже считает этот подход более экономически обоснованным. «Инвесторы разные бывают — мало ли кому под какие нужды пригодится. И так продавать выгоднее, чем частями. Потому что какая-то из частей может продасться, а другая нет», — объясняет он.
По словам Шакая, местоположение у комплекса отличное, но дополнительных вложений он действительно еще потребует. «Там нужно делать ремонт, объект уже давно в процедуре. Был бы собственник „живой“, состояние было бы лучше. Когда несколько лет ничего не вкладываешь, соответственно, состояние объекта ухудшается. Когда общался с инвесторами, они говорили, что не меньше ста миллионов нужно еще вложить», — отмечает наш собеседник. Что касается коммуникаций, они проведены и поддерживаются в надлежащем состоянии, подчеркивает он.
В случае, если здание будет полностью заполнено арендаторами, существующей парковки на 30-50 машин там будет уже маловато, отмечает глава казанского подразделения РАД. Впрочем, проблема характерна для большинства офисных зданий в центре Казани.
«Инвесторы много раз ходили, много раз смотрели. Объект в принципе-то интересен, вопрос в цене», — отмечает Шакая. На сегодняшний день ни одной конкретной заявки о покупке здания пока не поступило. Тем не менее, он уверен, что здание в любом случае будет продано, и продано не по минимальной цене. «Оценщики оценивают, естественно, по многим параметрам. Но рынок сам определяет реальную стоимость объекта», — констатирует он.
По словам нашего собеседника, многие из тех, кто приходит посмотреть на здание, рассматривают идею оставить его назначение прежним — под бизнес-центр. «На нас выходят не только местные инвесторы, но и со всей России люди обращаются — смотрят, оценивают капиталовложения, через сколько лет объект выйдет на те объемы, которые могут быть», — добавляет он.
Сам Степанцов то помещение, где располагается театр, оценивает максимум в 20-30 миллионов рублей. А общую стоимость, по которой продается комплекс (247,8 млн рублей), называет завышенной. «По такой цене никто не будет покупать — нерентабельно», — считает он. По словам главы театра на Булаке, новый желающий посмотреть здание появляется примерно раз в неделю. «Последний раз приходили с риэлтором, и человек, который рассматривал приобретение, сказал — нет, меня это не интересует, даже не рассматриваем. Развернулись и ушли», — вспоминает он.
По словам Степанцова, театром интересовалась и группа депутатов Госсовета. «Приходили, посмотрели спектакль, им все понравилось, готовы были поддержать. И вот сказали, что есть инвесторы, которые готовы выкупить за 100 миллионов, — слышал глава театра на Булаке. — Но пока ждем, смотрим: ручаться за этого инвестора я не могу».
В заключение глава театра еще раз говорит о важности этой площадки именно для театра на Булаке. «Она намоленная, ее знают зрители не только Республики Татарстан, а глубоко за пределами республики. И ближнее, и дальнее зарубежье. Поэтому мы сейчас обращаемся к президенту. Я понимаю, что сейчас очень сложная ситуация, но от этого республика только выиграет, — подчеркивает наш собеседник. — Я знаю, что делать с этим помещением, знаю как развиваться. И это не голословно. В январе театру исполнится 11 лет — это, я думаю, говорит о большем, чем просто слова. Остаться в здании хотим не только мы — и зрители хотят, чтобы мы остались. У нас же не только театр — у нас здесь и театральная студия, и народный театр, и школа развития, и — самое главное — у нас еще есть оркестр. Очень много проектов, которые тесно работают со школами, приносят пользу».