Комментарии 0
...комментариев пока нет
Фактор жителей Германии: эксперты дали прогнозы по рынку недвижимости региона в 2024 году
Декабрь и январь были насыщены событиями на рынке ипотечного кредитования и, соответственно, недвижимости. По словам риелторов, произошло такое количество изменений, которое обычно случается за год. Взять ипотеку стало сложнее, но покупатели продолжают идти. О том, сохранится ли этот тренд на весь год или утихнет с завершением льготных программ в июле, рассуждают калининградские эксперты.
Ключевая ставка
Евгений Афанасьев, заместитель директора строительной компании «Дом Инвест»:
— Что касается ключевой ставки, а вместе с ней и ипотечных ставок, на мой взгляд, в ближайшей перспективе ставка будет снижаться.
Татьяна Гилёва, генеральный директор Союза профессиональных риелторов:
— По ставке ключевой, я думаю, что больше полугода ставки не держались. И в практике вижу, что в феврале 2022 года ставка достигла 20% и продержалась три месяца, а потом стала потихонечку снижаться. Я думаю, что здесь ключевая ставка тоже будет снижаться и через какое-то время вернётся к нормальной ставке 11−12%. Такие прогнозы даю не только я, но и эксперты.
Олег Перевалов, глава гильдии риелторов Калининградской области: — По ставке ключевой, я думаю, что больше полугода ставки не держались. И в практике вижу, что в феврале 2022 года ставка достигла 20% и продержалась три месяца, а потом стала потихонечку снижаться. Я думаю, что здесь ключевая ставка тоже будет снижаться и через какое-то время вернётся к нормальной ставке 11−12%. Такие прогнозы даю не только я, но и эксперты.
— На мой взгляд, исходя из того, за чем наблюдаю, за информацией, вполне вероятно, и некоторые эксперты это говорят, что в феврале может быть движение вниз на полпроцента, на процент. Вроде бы экономика позволяет. Самый главный момент — нужно показать людям перед выборами, что все нормально, мол, видите, даже ставка начала корректироваться. Самые пессимистичные прогнозы говорят, что ставка такая же продержится, как сейчас, до середины года. Прогнозов на повышение мало есть, но имеются. Но мне что-то подсказывает, что, наверное, чуть-чуть снизится, чтобы дать сигнал и рынку, и людям.
Андрей Марков, учредитель агентства недвижимости «Макромир Калининград»:
— Ставка в следующем квартале останется на прежнем уровне. Рынок эти известия немного охладят.
Льготные ипотечные программы
Татьяна Гилёва, генеральный директор Союза профессиональных риелторов:
— Я думаю, что тенденция такая, что льготные программы будут в той или иной мере сворачиваться, так как они свою функцию выполнили на каком-то этапе. Сейчас эти программы несостоятельны, ими пользуются сейчас не совсем правильно. Эти программы ведут только к дорожанию жилья и работают не на ту аудиторию целевую, для которой они изначально были предназначены. Поэтому я думаю, что ипотечные и льготные программы будут от государства урезаны или требования к ним будут повышены.
Андрей Марков, учредитель агентства недвижимости «Макромир Калининград»:
— Льготные программы сохранятся в прежнем виде до снижения ставки Центробанка.
Евгений Афанасьев, заместитель директора строительной компании «Дом Инвест»:
— По программам льготного кредитования сказать однозначно сложно, скорее всего, как механизм поддержки граждан в приобретении жилья останется, но при этом будут меняться условия и правила его использования.
Олег Перевалов, глава гильдии риелторов Калининградской области:
— Срок окончания льготной ипотеки с середины года заявлен, и, возможно, уже в этот раз не будет продлеваться, как все эти годы до этого. <...> Я думаю, что сейчас все ждут внятных программ по господдержке индивидуального жилищного строительства, чтобы там было кредитование мелких застройщиков, чтобы работать через эскроу-счета, чтобы люди были в безопасности. Я думаю, что эту программу примут.
Цены
Андрей Марков, учредитель агентства недвижимости «Макромир Калининград»:
— Застройщики пока придержат поднятие цен. Несколько ведущих застройщиков запустили программы по финансированию ставки, продумали инструменты продажи своих объектов. <...> Продавцы «вторички» с поднятием ставки и снижением покупательского спроса начнут немного скидывать цены. Наступит время покупателя.
Олег Перевалов, глава гильдии риелторов Калининградской области:
— Наверное, не будет такого существенного снижения по новостройкам, как предполагалось, как в конце года говорили. Но и вверх цены тоже, на мой взгляд, не пойдут, потому что они и так достаточно высоко, уже некоторые проекты стоят дороже, чем «вторичка» рядом, в этом же квартале. Поэтому, я так думаю, что тут будет такая стагнация, с тенденцией корректировки все-таки немножко вниз, если до середины года будет плюс-минус оставаться ситуация, как сейчас. Но ясно, что тут масса других факторов ещё может сыграть: рост курса, если инфляция будет идти вверх. Если всё будет оставаться как сейчас, то по ценам существенных подвижек не будет. Ну, ясно, что низколиквидная недвижимость, со старой отделкой, старым ремонтом, советский фонд, дома без лифтов будут корректироваться вниз однозначно. А что-то очень хорошее, свеженькое, точечное, оно даже будет расти.
Евгений Афанасьев, заместитель директора строительной компании «Дом Инвест»:
— Наверное, не будет такого существенного снижения по новостройкам, как предполагалось, как в конце года говорили. Но и вверх цены тоже, на мой взгляд, не пойдут, потому что они и так достаточно высоко, уже некоторые проекты стоят дороже, чем «вторичка» рядом, в этом же квартале. Поэтому, я так думаю, что тут будет такая стагнация, с тенденцией корректировки все-таки немножко вниз, если до середины года будет плюс-минус оставаться ситуация, как сейчас. Но ясно, что тут масса других факторов ещё может сыграть: рост курса, если инфляция будет идти вверх. Если всё будет оставаться как сейчас, то по ценам существенных подвижек не будет. Ну, ясно, что низколиквидная недвижимость, со старой отделкой, старым ремонтом, советский фонд, дома без лифтов будут корректироваться вниз однозначно. А что-то очень хорошее, свеженькое, точечное, оно даже будет расти.
— С начала года начали действовать новые правила по условиям выдачи кредитов по льготным программам: увеличение первоначального взноса, правило «один заемщик — одна льготная ипотека». Также снижение субсидирования банков со стороны государства привело к новому правилу выдачи льготных ипотечных кредитов со стороны крупных банков: теперь кредиты в рамках льготных программ будут выдаваться только на покупку квартир у определённых застройщиков, которые будут участвовать в программе субсидирования, выплачивая комиссию за выдачу кредитов. Соответственно, застройщики, не являющиеся партнёрами банков, и те, кто не в состоянии тянуть бремя субсидирования, под льготные программы попадать не будут. В совокупности все эти факторы будут приводить к сокращению объёма сделок по льготным программам и увеличению себестоимости квадратного метра у застройщиков. В следствии чего есть вероятность того, что в первой половине года на рынке недвижимости первичного жилья будет наблюдаться снижение активности, а вместе с тем приостановка запуска новых объектов и перепроектирование квартир на более меньшие площади с целью снижения общей стоимости квартиры и тем самым повышения доступности покупки.
Татьяна Гилёва, генеральный директор Союза профессиональных риелторов:
— Новостройка растёт. «Вторичка» под 17,5% перестала быть интересной как ипотека, как продукт. И мы видим, что цены на «вторичку», особенно это в первую очередь касается более старого фонда, они снижаются, по крайнем мере, не растут, а цена на новостройки растёт. Такой разрыв не может держаться долго, это неправильно.
Тенденции
Евгений Афанасьев, заместитель директора строительной компании «Дом Инвест»:
— Есть вероятность, что спрос будет смещаться в более доступное и комфортное загородное жильё и приобретение более дешёвых квартир, расположенных в менее востребованных ранее локациях.
— Есть вероятность, что спрос будет смещаться в более доступное и комфортное загородное жильё и приобретение более дешёвых квартир, расположенных в менее востребованных ранее локациях.
Андрей Марков, учредитель агентства недвижимости «Макромир Калининград»:
— Строительство новостроек продолжится в том же темпе. Несколько застройщиков открывают новые проекты и приступают к строительству.
Татьяна Гилёва, генеральный директор Союза профессиональных риелторов:
— Я считаю, что год будет интересным, и люди должны переориентироваться немножко. Тенденции? Вот что мы видим, как прошли эти 20 дней? Тенденции такие, что люди обращаются, у людей средства для покупки квартиры есть. Приходят заявки, но заявки стали более качественными на покупку. Люди чётко декларируют, что хотят, и чётко приходят с деньгами, приходят и берут. И это вот такая тенденция, что и без ипотеки рынок выживает. Второй момент: у нас чётко подсвечивается тенденция к тому, что наши соотечественники из-за рубежа (Германия в первую очередь, Чехия) действительно стали покупать недвижимость в области, и это носит достаточно массовый характер. Поэтому у нас такое будет замещение одной целевой аудитории на другую. Приезжают люди, смотрят, присматриваются и берут здесь ещё одно жилье. Пока как, возможно, «запасной аэродром», ну, а там дальше жизнь покажет.
Олег Перевалов, глава гильдии риелторов Калининградской области:
— У нас из трендов, которые Калининградской области коснутся, это однозначно ИЖС, так как у нас всё-таки «индивидуалка» популярна и востребована. Ну, и еще тренд, что застройщики наконец-то начали не только декларировать, но и делать квартиры с отделкой. Если они уже заявляют проект, в договорах точно будет отделка прописана. Этот тренд уже начался, и, я надеюсь, что он только будет усиливаться, и, соответственно, качество предлагаемого жилья будет все выше и выше. Квартира с отделкой, по-хорошему, должна быть дороже не намного, на 10−20 тысяч за квадратный метр. Но застройщики, наверное, поначалу будут пытаться забить в цену и саму отделку, и прибыль. Думаю, что будет дороже на 30−50 тысяч за метр. Но потом, наверное, всё это стабилизируется. Тут главное в отделке же не заработать ещё и на отделке, главное, чтобы у тебя ликвидность повысилась, больше квартир покупали быстрее, чтобы люди были довольны и жили в чистом подъезде, а не ходили товарищи с мешками цемента. В других городах разница между отделкой и серым ключом порядка 10 тысяч, от 5 до 15, чтобы человек прикинул, посчитал и понимал, что в эти деньги сам не уложится.
Текст: Мария Власенкова, фото: Юлия Власова / Новый Калининград