Торговые сети в Казани бьются за качественные "квадраты", пока цены не улетели "в космос"

Казани за год стоимость продажи торговых площадей выросла на треть. Аренда тоже поднялась — на 30-50 процентов. В чем причины —  выясняла газета «Вечерняя Казань».

КАЧЕСТВЕННЫЕ ПЛОЩАДИ —  В ДЕФИЦИТЕ

Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана, управляющий партнер агентства «БЕСТ-недвижимость Казань» Андрей Савельев говорит, что в Казани по-прежнему ощущается дефицит качественных торговых помещений и, напротив, профицит неликвида. К первым относятся помещения на первой линии с высоким пешеходным трафиком.

— Чаще всего это площади в 100-200 квадратных метров на первых этажах с отдельным входом. Ликвидными считаются даже помещения от 50 до 200 «квадратов». Более того, их очень не хватает, —  конкретизирует он.

Эксперт в целом отметил очень высокую востребованность площадей в проходном месте с парковкой. 

Заместитель директора компании «А-Девелопмент» Владимир Шайхиев подтверждает, что для столицы Татарстана «стали нормой» торговые помещения площадью и до 100 «квадратов», которые стоят 20-30 млн рублей. Помимо хорошего людского потока они должны иметь и ряд других характеристик: входные группы, высокие потолки, подъездные пути и так далее. 

— Нюансов очень много, сложно уложить их в одни рамки, — говорит он.

Эксперты сходятся во мнении, что главное условие для торговой площади — жилой массив поблизости. И, чем он больше, тем для владельца помещения лучше, так как ставка аренды в этом случае может быть выше. Но не все так просто.  

— Нужно еще оценивать платежеспособность населения.  В этом смысле ЖК Savin House — это одно дело, а ЖК «Салават купере» — другое, — говорит Шайхиев. - В более престижных жилых комплексах аренда дороже, так как выше маржинальность бизнеса.

Ставка, замечает замдиректора компании «А-Девелопмент», также зависит от самого магазина и класса здания, в котором он находится. 

— К примеру, в ЖК Art City стоимость аренды торговых и прочих площадей (там представлен еще и общепит) зашкаливает. Цена там не одна из самых высоких в городе, но выше среднего. Продажи нет: все площади находятся в собственности управляющей компании. Причины — выгодное расположение, достаточно состоятельные жильцы. И, соответственно, более премиальный контент арендаторов, — обосновывает закономерность Савельев.

МЕЧТА ЛЮБОГО ВЛАДЕЛЬЦА — СДАТЬ СВОИ ПОМЕЩЕНИЯ ПОД «ПЯТЕРОЧКУ» ИЛИ «МАГНИТ»

— Мечта любого владельца — чтобы его помещения подошли под «Пятерочку» или «Магнит». Все стремятся иметь в собственности такие площади и получать стабильную аренду, — говорит руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана подтверждает, что такой арендатор заключает договор сразу на пять лет. 

— Второй момент — все продуктовые сети постоянно расширяются, создавая востребованность все в новых площадях. —  говорит он. Собеседник издания называет большой спрос на торговые площади для федеральных ретейлеров трендом.

В компании SRG констатируют, что в целом по стране в городах-миллионниках наиболее привлекательные помещения заняты арендаторами с длительными договорами аренды.

— «Пятерочка» хороша тем, что это долгосрочный арендатор, который к тому же сам производит все ремонтные работы. И все платежи этот ретейлер перечисляет вовремя, — говорит Владимир Шайхиев.

Кроме того, эксперт отметил, что в этом случае предусмотрен еще и процент с товарооборота. Такая схема предполагает, что ставка привязывается к товарообороту арендатора — он выплачивает в качестве арендной платы определенный процент суммы, которую ему удалось заработать. У продуктовых ретейлеров ставка минимальная и составляет 3,5-5%. Но из-за высокой инфляции цены сильно выросли и владельцы площадей все чаще стали получать от своих арендаторов такие выплаты.

Собеседник «Вечерней Казани» считает, что процент с товарооборота — это всегда преимущество. 

—  Индексация арендных ставок чаще всего договором предусмотрена —  по соглашению сторон. Между строк можно прочитать, что ее не будет. В этом случае компенсацией становится именно процент с товарооборота. Все ретейлеры так работают: и «Магнит», и «Пятерочка», и «Верный», — говорит он. 

ТОРГОВАЯ ПЛОЩАДЬ МАЛЕНЬКАЯ, А СПРОС НА НЕЕ БОЛЬШОЙ

На рынке коммерческой недвижимости спрос уже не первый год смещается с больших площадей в сторону малых.  

Застройщик такие помещения не проектирует. Как правило, этим занимается инвестор. Он покупает площадь в 200-300 квадратных метров и «нарезает» ее на более мелкие части, создавая торговую галерею, рассказывает заместитель гендиректора компании «А-Девелопмент».  

Так, по словам Шайхиева, в том же ЖК «Салават Купере» платежеспособность населения невысокая, но сам микрорайон очень густонаселенный. Как следствие, у арендаторов здесь очень большой спрос именно на небольшие площади. Ставка аренды на них там допустима на уровне 1,4-1,5 тысяч рублей за «квадрат». 

— Благодаря этому выравнивается ставка аренды в центре города и на его окраинах, —  подчеркнул он. 

Для сравнения, в черте Казани приемлемой считается стоимость аренды в 1,1- 2 тысячи рублей за «квадрат».    

Руководитель категории коммерческой недвижимости «Авито Недвижимость» Олег Изотов отмечает, что рост цен на покупку и аренду торговых помещений отчасти компенсируется уменьшением их площади. В то же время, по его словам, сейчас тенденция на «мелкую нарезку» не такая явная, какой она была еще год назад. 

Он приводит такие данные: средний размер торгового объекта для продажи за год сократился со 130 до 128 квадратных метров, для аренды — с 88 до 85 «квадратов».  

— Спрос на приобретение торговых помещений растет, в то время как предложение падает благодаря более быстрому выходу на сделку, — анализирует он.

САМАЯ НИЗКАЯ СТАВКА АРЕНДЫ — У ПРОДУКТОВЫХ СЕТЕЙ 

У продуктовых магазинов самая низкая ставка аренды. 

— Все «Пятерочки»-»Магниты» находятся на арендуемых площадях. Их стоимость в этом случае начинается от 700-800 рублей за «квадрат» — как раз тот самый неликвид. В некоторых местах Казани ставки доходят до двух тысяч рублей за квадратный метр, — рассказывает Савельев.

По его словам, в начале года торговая площадь стоила несколько дешевле. 

— Нельзя говорить, что за прошедшее время произошел сильный всплеск цен. Их разброс очень большой: от 800 рублей до 3 тысяч рублей за «квадрат» Есть хорошие помещения, которые предлагаются по очень высокой цене. А есть не совсем интересные, которые находятся в низком ценовом сегменте, — поделился мнением он. Эксперт подчеркнул, что разброс цен касается как аренды, так и продажи. 

Владимир Шайхиев подчеркнул, что продуктовые магазины как открывались, так и продолжают это делать: «В этом сегменте никакой стагнации не наблюдается».  В том числе начал хорошо развиваться формат дискаунтеров.  

—  Раньше из «продуктовиков» низких цен у нас был представлен только «Светофор» и в силу этого он чувствовал себя комфортно. Теперь же таких торговых точек стало много: «Находка», «Победа», тот же »Чижик». Все они находятся в одном сегменте и открывают конкурентные магазины. То есть появились и альтернативные игроки, —  говорит он.

Дискаунтеры арендуют менее ликвидные помещения. В том числе те, что ранее забраковали «Пятерочки» и «Магниты».  

— К примеру, сеть «Чижик» от федерального ретейлера X5 Retail Group ничуть не смущает соседство «родственной» «Пятерочки», — говорит Шайхиев.

По его словам дискаунтеры при подготовке торговой точки к открытию часть объема строительных работ стараются возложить на собственника площадей. Если же тратятся сами, то оптимизируют свои затраты на каждом этапе. По сравнению с другими сетями они платят за аренду поменьше. И хотя по словам Шайхиева, в этих случаях «все очень индивидуально», в среднем ставки аренды дискаунтеров находятся «в рынке». 

Собеседник издания замечает, что размещение магазинов низких цен уже не зависит от платежеспособности населения: «Если «Пятерочка» и «Магнит» рассчитаны на уже готовые трафики, то дискаунтеры сами «трафикообразующие».

ИЗ 1,13 МЛН «КВАДРАТОВ» ТЦ СВОБОДНО ЛИШЬ 16 ПРОЦЕНТОВ  

Самые высокие ставки аренды — в торговых центрах. По словам Андрея Савельева, в таких ТЦ как «Сувар Плаза» и «КazanMall» стоимость доходит до 3 тысяч рублей за квадратный метр. 

— Торговый центр «Кольцо», в принципе, тоже востребован, но он уже немного устарел. Разговоры о реконструкции, которые длятся уже несколько лет, «храму торговли» тоже явно не на пользу. Кроме того, отчасти не в плюс «Кольцу» и его расположение. Посетители этого торгового центра не всегда покупатели. Очень многие, особенно молодежь, приходят туда просто потусоваться, — говорит он.

По мнению собеседника издания, после ухода иностранных федеральных брендов очень сильно потеряла Мега. ТЦ «Южный», напротив, улучшил свои позиции.  

— Во-первых, он стал развиваться. Теперь у этого торгового центра более интересный пул арендаторов. Первые несколько лет после открытия он был тускловатым, а с недавних пор пошло движение. Я имею в виду в том числе различные мероприятия, которые проводятся в его стенах, — комментирует вице-президент Гильдии риелторов Татарстана.

А заместитель гендиректора компании «А-Девелопмент» Владимир Шайхиев считает, что на рынке начала зарождаться тенденция к оживлению торговых центров.В частности, старые арендаторы возвращаются под новыми брендами, либо торговые центры меняют концепцию. Свежий пример — казанский торговый центр «Мега», где планируют обосноваться «Термы».  По его словам пазательна в этом плане и ситуация с «Декатлоном».

По словам полномочного представителя российской Гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане Елены Стрюковой, совокупное предложение в подобном сегменте в Казани составляет 1,13 млн квадратных метров и представлено 34 объектами.

Доля вакантных помещений в наиболее качественных из них по данным РГУД на конец третьего квартала составила 16% или 53 тысячи «квадратов» в реальном выражении. 

— Крупные объекты не планируются. Из наиболее ожидаемых — Community-центр Art в составе ЖК Art City, — говорит она.

По словам представителя Российской Гильдии управляющих и девелоперов, свободная ниша для нового строительства сохраняется в сегменте микрорайонных и окружных торговых центров.

Елена Стрюкова убеждена, что  ТЦ и стрит-ретейлы в составе жилых комплексов сравнивать нельзя: «У них разные арендаторы». По ее мнению, торговые площади в сдаваемых жилых комплексах — это «уже совсем другая тема». 

ЗА ГОД «КВАДРАТ» В КАЗАНИ ПОДОРОЖАЛ НА ТРЕТЬ

По данным сайта «Авито Недвижимость» на 21 сентября этого года дороже всего «квадрат» торговой площади для покупки среди городов-миллионников стоил в Москве (440 тысяч рублей), Санкт-Петербурге (242 тысячи рублей) и Казани (153 тысячи рублей). И по состоянию на ноябрь эти данные остались неизменными. Как тут применительно к столице Татарстана не вспомнить про звание третьей столицы России? 

В нашем городе он за год подорожал на треть, в 1,5 раза — в Волгограде и больше, чем на четверть — в Новосибирске. При этом средние цены на торговые площади в России выросли на 22% за объект и на 24% — за квадратный метр. 

По сравнению с сентябрем 2022 года такими помещениями стали интересоваться чаще в 10 из 16 городов с населением свыше 1 млн человек. Но наш город в их число не входит. Он назван в числе трех мегаполисов, где эти операции, напротив, вышли в минус: снизились на 5 %. 

К аренде, судя по исследованию, интерес  тоже несколько поугас. В частности, в столице Татарстана — на 12 %. В среднем по России предложение сократилось на 9% . Этот показатель справедлив и для большинства городов-миллионников.  

Что же касается ставок аренды, они подросли в среднем по стране на 7% за объект и на 10% — по цене за квадратный метр. 

ЦЕНА ПОМЕЩЕНИЙ НА ПЕРВЫХ ЭТАЖЕЙ БЛИЗКА К ПИКУ 

То обстоятельство, что наш город называют в числе лидеров по росту стоимости торговых площадей, полномочный представитель РГУД в Татарстане Елена Стрюкова подтвердить не смогла. А те, кто работает «на земле», приводят несколько иные, чем «Авито Недвижимость», данные. 

Так, Владимир Шайхиев утверждает, что за минувший год в Казани сильно подорожали все виды коммерческой недвижимости. Но больше всего стрит-ретейлы. В первую очередь, первые этажи жилых комплексов. 

— Их стоимость дошла если не до пика, то близка к этому, — заключил он.

Анастасия Гизатова отмечает, что к концу года традиционно пользуются популярностью все виды коммерческой недвижимости: склады, офисы, стрит-ретейл. Одна из причин — «активизация ндэсников»: те, кто хочет купить нежилое помещение и зачесть налог на добавленную стоимость (НДС). 

По словам Шайхиева, сейчас цена продажи торговых площадей в 180-230 тысяч за квадратный метр в столице Татарстана уже никого не удивляет. А у некоторых застройщиков в столичных ЖК бизнес-класса их стоимость уже «просто космос». 

— В центре города есть коммерческие площади по цене 450-500 тысяч рублей за метр. Дороже я пока не видел, — рассказывает он.

По словам Андрея Савельева, это, скорее, единичные случаи: «Вероятно, речь идет о каких-то уникальных площадях». В основном, говорит он, торговая недвижимость при продаже оценивается в районе 200-250 тысяч рублей за квадрат. 

— И не выше 300 тысяч рублей — в домах новых жилых комплексов. Средняя же цена продажи составляет 150-180 тысяч рублей за квадратный метр, — обозначил он.

Что же касается аренды торговых площадей в Казани, Владимир Шайхиев говорит, что она поднялась за год на 30-50%. Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана также говорит, что цена повысилась примерно на 50 процентов. Но это касается не всех помещений. 

— У нас впервые за последние три года в торговых центрах появились пустующие площади. Многие мировые бренды, которые могли «потянуть» расходы такого плана, ушли. А местные сети еще не развились до этого уровня, — комментирует он.

Хотя, приводит пример Савельев, тот же самый «КazanMall» при высоких ставках аренды практически заполнен. 

— Это зависит от качества самого торгового комплекса, — делает вывод эксперт. 

По его мнению, это лишнее подтверждение того, что ликвидных площадей — тех, которые были бы интересны и востребованы — мало: «А то, что не привлекает внимание, например, какой-нибудь магазинчик на не проходной улице, и не продается и не сдается». 

По словам Елены Стрюковой, по большинству торговых объектов прошла индексация фиксированных ставок аренды. Ее размер составил 7 – 9%.  

МЕЧТАТЬ О ДОХОДНОСТИ В 10 % НЕТ СМЫСЛА

Владимир Шайхиев замечает, что ставки аренды коммерческих площадей выросли «несоизмеримо» с точки зрения прибыльности. 

— Если раньше их классическая доходность составляла 10 %, то есть была 10-летняя окупаемость, то сейчас об этом можно только мечтать. 5-7 % уже считается нормальным,—  говорит он.

Собеседник издания пояснил, что если цена продажи коммерческих площадей по грубой оценке выросла в два раза, то ставки аренды подтянулись поменьше.  

Он напомнил, что раньше многие из тех, кто имеет свободные средства, делали бизнес «на квартирах»: покупали их и сдавали. Сейчас это становится абсолютно нерентабельным. Руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова также говорит, что сейчас окупаемость коммерческих площадей гораздо выше, чем у жилых, если не иметь в виду посуточную аренду квартир. 

По оценке замруководителя компании «А-Девелопмент», средняя доходность в случае с коммерческой недвижимостью составляет 4-5 %, а срок окупаемости может достигать 20-25 лет. Однако, замечает он, получение дохода возможно при условии, что это очень выигрышная локация, у которой ставка аренды реально высока и оправдана по отношению к стоимости. 

По  словам Шайхиева, одни инвесторы зарабатывают на сдаче торговых помещений в аренду, другие их перепродают: «Приобрели, когда были низкие цены, а сейчас реализуют в два раза дороже. Это стратегия».  Кто-то вкладывается в коммерческую недвижимость с точки зрения сохранения денежных средств: располагают свободными средствами, но банкам по определенным причинам не доверяют. По его мнению, такая стратегия тоже оправдана. 

Не все знают, говорит руководитель АН «Счастливый дом», что у банков есть много различных программ по кредитованию покупки коммерческой недвижимости по ставке 17%-22%. 

— Сроки погашения кредита в этом случае, конечно, составляют не 30, а 5-7 лет, — обращает внимание она.

ЦЕНА ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ ТЯНЕТСЯ ЗА ЖИЛЬЕМ?

Почему же так сильно растет в цене коммерческая недвижимость? 

— Как известно, в Татарстане и в Казани, в частности, сильно подорожало жилье. Вслед за ним поднялась и цена коммерческих площадей: примерно в два раза, — отметил «Вечерней Казани» заместитель гендиректора компании «А-Девелопмент» Владимир Шайхиев.

По его мнению одна из причин этого заключается в том, что сильно выросла сама себестоимость строительства. Собеседник издания видит причину также в том, что и инвесторов, и «интересантов» становится все больше.

Раньше, говорит он, на строительном рынке Татарстана присутствовали, в основном, только местные застройщики. Они относились к коммерческим площадям «по остаточному принципу», не делая на них ставку при проектировании. 

А затем в республику пришли крупные федеральные компании, которые «на этом деле собаку съели»: у них изначально есть четкое понимание, какой арендатор может те или иные нежилые площади впоследствии занять.

Как результат, наши девелоперы тоже стали относиться более внимательно к первым этажам, закладывая в них конкретные характеристики. Если не все застройщики в Казани, то многие из них, уже подходят к наполнению коммерческих площадей арендаторами осознанно, говорит он. 

Шайхиев рассказал, что некоторым из них специалисты компании «А-Девелопмент» давали рекомендации: «Здесь видим в качестве арендатора ретейлера. А тут есть прогулочная зона, поэтому будут хороши пекарня, рестораны и так далее». Соответственно, застройщики на эти помещения должны предусмотреть две-три входные группы, определенную высоту потолков, наличие индивидуальной вытяжки и необходимое количество киловатт.  Если планируется продуктовый магазин или алкомаркет, то он должен находиться в отступе от садиков, детских трафиков и так далее.

Собеседник издания убежден, что в общих масштабах строительства коммерческие площади для застройщиков особой роли не играют. 

— Если правильно подойти к обеспечению инфраструктурой, девелопер не столько выигрывает на продаже торговых помещений, сколько способствует повышению стоимости жилых метров, —  говорит он. — Помещения-то покупают не ретейлеры, а инвесторы и сдают их магазинам в аренду.

Построили, к примеру, закрытый жилой комплекс, где не смог найти себе место продуктовый магазин, приводит пример Шайхиев. Жильцам этого ЖК придется ехать за молоком-хлебом куда-то в другое место, тогда как такие торговые точки должны быть в шаговой доступности.  Хотя сейчас уже многие девелоперы сразу отводят большую площадь под «продуктовик». 

А вот Андрей Савельев считает, что с жильем в этом случае связи нет. 

— Во-первых, Казань — привлекательный город для инвестиций. Во-вторых, уровень жизни в столице Татарстана выше чем в соседних регионах.  Соответственно, сюда идет как федеральный, так и региональный бизнес. Открывается очень много разных компаний, поэтому качественная коммерческая недвижимость очень востребована, — проводит он параллели.

«СТРЕМЯТСЯ НЕ ПРОСТО ПОСТРОИТЬ ЧТО-ТО, ЧТО, МОЖЕТ БЫТЬ, КАК-ТО ПРОДАСТСЯ» 

Что по этому поводу думают сами застройщики? 

— Я бы сказал, что истина где-то посередине. То, что культура у застройщиков в этом плане сейчас более высокая, факт, — заметил «Вечерней Казани» генеральный директор ГК «ЖИК» Эмиль Хуснутдинов. — Они стремятся не просто построить что-то, что, может быть, как-то продастся.

По его словам, подходы к первым этажам на центральных улицах или там, где они выходят на проезжую часть, «отрабатываются» заранее: здесь будет ресторан, а здесь — торговые залы. Исходя из этого, предусматриваются входные группы и другие необходимые атрибуты. 

Собеседник издания говорит, что надо отдать должное Управлению архитектуры и градостроительства Казани: сейчас по его требованию высота потолков на первых этажах домов, выходящих на центральные улицы, сразу закладывается в 4-4,5 метра в расчете на торговлю и рестораны. Обычно можно обойтись и 3 метрами. 

— Вспомните, что раньше представляли из себя первые этажи? Они были точно такими же, как и сами дома. Сейчас подходы действительно изменялись. Так как эти площади стали более специализированными, их стоимость возросла. Высота потолков больше, значит, выше и себестоимость., —  констатирует руководитель строительной компании.  

По мнению Хуснутдинова, квартиры на первых этажах рядом с дорогой выкупали и переоборудовали под маленькие магазинчики, «прорубая» отдельный вход с улицы, едва ли не во времена СССР. Затем первые этажи старались строить уже не жилыми, потому что в них не очень комфортно жить. А сейчас к этому вопросу подходят еще более углубленно. 

Глава ГК «ЖИК» рассказал, что его компания в жилом комплексе «Маяк» в казанском поселке Отары привлекла для проработки коммерческих площадей первых этажей профессиональных консультантов. В результате, несмотря на то, что этом ЖК еще строится, уже есть желающие как арендовать эти помещения, так и купить, удовлетворен собеседник издания.    

Генеральный директор СК «Бриз» Андрей Беляков рассказал «Вечерней  Казани», что где-то для первых этажей нежилые помещения — обязательное требование: «Как правило, речь идет о первой линии».    

Он также полагает, что рост стоимости коммерческих площадей обоснован. 

— Посмотрите какие сейчас входные группы? Стеклянные, с козырьками и алюминиевыми дверями. Все это способствует удорожанию строительства, — говорит Беляков. — Если хотите, чтобы помещение выглядело красиво, оно и стоит других денег.

Собеседник издания убежден, что изменившийся подход к коммерческим площадям — результат постепенной эволюции. Хотя и федералы, которые зашли на татарстанский  рынок со своими «изюминками», тоже внесли свою лепту.

Фото: «Вечерняя Казань»/ Павел Хацаюк