Как сделать деньги на недвижимости: эксперты назвали главные риски инвестиций

В течение года рынок недвижимости находился в зоне турбулентности: отмена массовых льготных ипотек, высокие рыночные ставки и низкий спрос. Июль 2025 года показал рост интереса жителей «тюменской матрешки» к покупке жилья, в том числе как способу сохранить сбережения. Насколько выгодно сейчас инвестировать в недвижимость и какие существуют риски – подробнее на «ФедералПресс».

На рынок недвижимости потекли деньги

«Снижение доступности как рыночной, так и льготной ипотеки, конечно, отразилось на спросе как на вторичном и первичном рынках, так и в сегменте загородной недвижимости. Плюс высокие ставки по депозитам, которые действовали на протяжении последнего года, оттянули часть денежных средств с рынка недвижимости на вклады», – прокомментировал «ФедералПресс» ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.

Однако сейчас ставки по депозитам начинают снижаться, ипотека становится доступной и спрос за последние несколько недель, в том числе на вторичном рынке, начал очень активно восстанавливаться, отметил эксперт. «Если еще несколько лет назад ставка по ипотеке в 18–19 % являлась заградительной, то после ставок 27–30 % для многих они стали вполне приемлемыми при необходимости улучшения жилищных условий и возможности рефинансирования в будущем», – подчеркнул Иванов.

По данным «Авито Недвижимости», в июле 2025 года интерес к квартирам на первичном рынке Тюмени за месяц увеличился на 10 %, на Ямале – на 8 %, а в Югре почти не изменился. На рынке готового жилья компания наблюдает похожую динамику: за аналогичный период в Тюмени и на Ямале спрос вырос на 17 %, в ХМАО – на 9 %.

«Несмотря на замедление покупательской активности в годовом выражении, в последний месяц на рынке жилой недвижимости наблюдается рост, в том числе по причине снижения ключевой ставки ЦБ РФ, за которым последовали корректировка рыночных ипотечных ставок и снижение ставок по депозитам», – пояснил «ФедералПресс» руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» «Авито» Артур Ахметов.

При этом за последний месяц вырос не только интерес потенциальных покупателей, но и число сделок, отмечает эксперт. В июле в Тюменской области количество заключенных договоров долевого участия составило 1,5 тысячи, что на 23 % выше показателя июня текущего года. Вторичный рынок также оживился: число договоров купли-продажи выросло на 32 % – до 2,4 тысячи.

В Югре продажи новостроек в июле остались примерно на уровне прошлого месяца, что обусловлено ограниченным предложением на рынке. Вместе с тем вторичный рынок показал позитивную динамику – количество сделок увеличилось на 17 % по сравнению с предыдущим месяцем.

Хайповых инвестиций больше не будет

«На фоне снижения ключевой ставки инвестиции в жилье сохраняют статус относительно устойчивого и понятного для многих инструмента сохранения капитала. В условиях высокой волатильности на других финансовых рынках недвижимость продолжает восприниматься как более предсказуемый и менее рискованный актив, особенно при долгосрочном подходе», – подчеркнул Артур Ахметов.

В I полугодии 2025 года порядка трети от общего объема спроса на жилую недвижимость в Тюменской области пришлось на жителей других регионов, отметил эксперт. Так, в 38 % случаев на рынке новостроек и в 31 % случаев на вторичном рынке покупкой квартир интересовались жители других субъектов России, преимущественно югорчане и ямальцы.

«Важным фактором повышения инвестиционной привлекательности региона является разработка стратегии развития Тюменской агломерации, что способствует комплексному планированию и улучшению инфраструктуры. Также строительство и расширение федеральной трассы М-12 «Восток» и планируемый Южный обход Тюмени, соединяющий четыре федеральные трассы, призваны значительно улучшить транспортную доступность региона», – уточнил Артур Ахметов.

При этом эксперт отметил: в ЯНАО, ХМАО и Тюменской области устойчиво растет численность населения. Совокупность факторов делает регионы привлекательными для инвестиций в жилую недвижимость с возможной перспективой роста стоимости.

«Период хайповых инвестиций в недвижимость прошел, сейчас они стали более взвешенными и стратегически выстроенными. Ликвидные объекты как на первичном, так и на вторичном рынках будут расти в цене, стагнировать могут низковостребованные, а также переоцененные на этапе их приобретения», – считает Александр Иванов.

При этом эксперт также отметил, что недвижимость сохраняет свою привлекательность как надежное вложение денежных средств и защита от инфляции. Главное не ошибиться в выборе объекта, адекватности его рыночной цены, перспективах ее дальнейшего роста и собственной долговой нагрузке.

«На рынке все более привлекательными становятся квартиры на вторичном рынке, где средний дисконт при продаже вырос до рекордных значений 6–6,4 %. На первичном рынке инвесторы интересуются квартирами, реализуемыми в рассрочку без завышения цены. По мере снижения ставок по банковским депозитам интерес к инвестициям в недвижимость будет расти», – считает Иванов.

Как заработать на аренде

Долгосрочная сдача жилья в аренду – наиболее простой, привычный и стабильный вариант получения пассивного дохода от недвижимости, считает Александр Иванов.

Посуточная аренда требует постоянных затрат времени на продвижение квартиры, управление ею и клининг. Второй вариант: привлечение специализированной компании, которая возьмет на себя все эти заботы за комиссионное вознаграждение.

«От квартир, находящихся в востребованных локациях, особенно в центре города, от посуточной аренды доход может быть выше на 25–40 %, но есть и риски низкой заполняемости, а значит нестабильного дохода. Долгосрочная аренда – более стабильная история, поэтому большинство склоняются к этому варианту», – пришел к выводу Иванов.

Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева