Строительная отрасль в поисках нового баланса

— Какие меры поддержки могут позволить сохранить темпы развития строительной отрасли?

— ДОМ.РФ выступил с инициативой субсидировать процентную ставку по проектному финансированию объектов со сроками ввода в 2026 году и позднее. На сегодняшний день проекты, которые вводятся в эксплуатацию в 2025 году, уже неплохо распроданы, в среднем на 50%. При таком показателе распроданности значимых проблем для реализации данных проектов мы не видим. Однако проекты с плановой датой ввода в 2026 году распроданы только на 25%, в 2027 году — на 12% и в 2028 году — на 7%. При текущей стоимости финансирования экономика данных проектов будет под давлением, что будет снижать стимулы для запуска новых проектов.

— Сегодня много говорят о проектах комплексного развития территорий. В чем преимущества этого механизма?

— Для регионов механизм КРТ даёт возможность решить проблемы расселения ветхого и аварийного жилья, а также реновировать неэффективно используемые территории. Для застройщиков — КРТ позволяет сократить инвестиционно-строительный цикл и распределить обязательства по инфраструктурной нагрузке между властью и бизнесом. А для жителей — возможность купить комфортное современное жилье, обеспеченное необходимой городской инфраструктурой. Банк ДОМ.РФ наработал достаточно обширный опыт по финансированию проектов комплексного развития территорий. Сегодня мы финансируем 63 таких проекта в 25 регионах. В том числе 9 проектов в Сибирском федеральном округе: в Новосибирской, Томской и Кемеровской областях. После завершения строительства данных объектов порядка 12 тысяч семей смогут улучшить жилищные условия. Безусловно, КРТ имеет массу преимуществ, но механизм молодой и требует совершенствования.

— На ваш взгляд, какие инструменты необходимы для развития механизма КРТ?

— Одна из ключевых задач сегодня — это обеспечение устойчивости проектов КРТ, которые предполагают значительные затраты на первоначальном этапе реализации (предпроектные работы, затраты на расселение, оплату права на заключение договора КРТ). Мы считаем, что одним из инструментов, которые позволят повысить устойчивость проектов КРТ, может быть использование неденежной формы расчетов при приобретении прав на проект. Суть этого инструмента в том, что застройщик рассчитывается за право реализации проекта не в денежной форме, а передаёт часть площадей региону. Эти квартиры могут быть использованы, например, под социальные нужды региона, такие как обеспечение жильем многодетных семей, расселение ветхого и аварийного жилья. Подобный механизм позволит значительно снизить кредитную нагрузку на застройщика на этапе предпроектной подготовки.

Еще одним важным вопросом при реализации проектов КРТ является распределение инфраструктурной нагрузки. Комплексное развитие территорий зачастую требует создания инфраструктуры — школ, поликлиник и пр. Затраты на инфраструктуру в бюджете проекта КРТ в среднем составляют 10−15%, а в некоторых проектах могут достигать 25%. Конечно, экономика не каждого проекта может выдержать столь значимую нагрузку. Здесь хорошим решением может стать следующее: приобретение регионом объекта инфраструктуры в рассрочку. То есть застройщик берет на себя обязательства создать ту или иную инфраструктуру, а регион, в свою очередь, принимает на себя обязательства по выкупу такой инфраструктуры. Средства от региона поступают по графику на эскроу-счет в уполномоченный банк, который осуществляет проектное финансирование строительства. Это гарантия сохранности бюджетных средств и их целевого использования, так как застройщик получит доступ к этим средствам только после завершения строительства объекта.