Комментарии 0
...комментариев пока нет
Форма и содержание
Теперь управляющие компании не смогут «отвертеться» от представления годового отчета о своей деятельности по управлению многоквартирным домом, ссылаясь на положения договора: подписан федеральный закон, который устанавливает единые требования к предоставляемому собственникам отчету об управлении домом.
Вы, конечно, удивитесь, прочитав заголовки в СМИ: мол, президент подписал закон, обязывающий управляющие компании предоставлять отчёт в течение первого квартала года. Вообще-то все уже привыкли, что до 1 апреля этот отчёт со всеми необходимыми цифрами должен быть на виду у собственников. Но тут в Жилищном кодексе есть некоторая недосказанность. Точнее, была.
В пояснительной записке к законопроекту (который уже стал законом) указано, что в настоящее время формы ежегодной отчетности управляющих организаций, правлений ЖК и ТСЖ перед собственниками помещений или членами кооперативов и товариществ установлены исключительно приказом Минсвязи Минстроя РФ. А он не предусматривает формы отчетности организаций, осуществляющих управление МКД, а перечисляет только информацию, которая должна быть размещена в ГИС ЖКХ: «Для гражданина, не обладающего специальными знаниями, достаточно сложно разобраться в данной информации, составить объективное представление о характере, стоимости и качестве выполненных работ в разрезе каждого конкретного дома… Законопроект призван устранить указанные правовые пробелы, обязав управляющие организации, ТСЖ и ЖСК предоставлять собственникам информацию о работе по управлению многоквартирными домами по форме, утвержденной Минстроем России.
Принятие законопроекта сделает процедуру получения информации об управлении многоквартирным домом более прозрачной и понятной, а также позволит защитить собственников помещений в многоквартирном доме от финансовых рисков, что будет способствовать снижению социальной напряженности».
Таким образом, из статьи 162 Жилищного кодекса РФ исчез пункт 11 («Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе») — он признан утратившим силу. Зато в статье 161 появилось требование к управляющим организациям, ТСЖ и ЖК (или иному специализированному потребительскому кооперативу) в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о деятельности по управлению МКД и размещать такой отчет в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе.
Вроде бы ничего нового, разве что хоть какая-то гарантия, что такой отчёт увидят собственники и смогут с ним ознакомиться во всех подробностях. Чего, возможно, раньше могло и не быть, если, к примеру, совет дома так хорошо «сотрудничал» с УК, что не беспокоился о том, чтобы жители могли почитать документ с калькулятором в руках. Важно то, что такое же требование распространяется и на жилищные кооперативы, и на товарищества собственников жилья. Причем отдельными пунктами, чтобы это не приводило «к злоупотреблению со стороны руководящих органов данных организаций», как говорится в пояснительной записке.
Например, статья 118 ЖК РФ, в которой говорится о функциях правления жилищного кооператива, дополнена частью 3.1.: «Правление жилищного кооператива представляет в течение первого квартала текущего года общему собранию членов жилищного кооператива (конференции) для утверждения годовой отчет о деятельности жилищного кооператива, в том числе финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива, за предыдущий год, размещает такой отчет, утвержденный общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией), в системе или Региональной информационной системе, при условии обеспечения размещения такого отчета в системе в автоматизированном режиме. Перечень сведений, обязательных для отражения в годовом отчете о деятельности жилищного кооператива, в том числе финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива, за предыдущий год и форма такого отчета определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства». А пункт 2 части 3 статьи 120 (в ней речь о ревизионной комиссии ЖК) уточняет, что ревизионная комиссия либо ревизор обязаны предоставлять общему собранию членов жилищного кооператива заключение о годовом отчёте о деятельности (в том числе финансово-хозяйственной) кооператива.
Такие же поправки вводятся и в отношении ТСЖ. И это очень важно, поскольку, бывает, жители домов, которыми управляет товарищество собственников, не только не могут добиться отчета ревизионной комиссии, но и вообще заставить ревизоров выполнить свои прямые обязанности и сообщить о результатах: отчёта приходится добиваться через суд.
В соответствии с новым Законом № 125-ФЗ, и УК, и ЖК, и ТСЖ должны начать обязательное размещение своих годовых отчётов уже с первого квартала 2026 года.
Однако это не единственный способ «прижать к ногтю» жилищные кооперативы и товарищества собственников жилья, который хотят использовать депутаты. Например, поговаривают о том, что председатели ТСЖ тоже должны сдавать квалификационный экзамен на готовность управлять жилфондом наравне с руководителями управляющих компаний. И такой законопроект уже внесен в Госдуму. «Проект Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» разработан в целях совершенствования качества управления многоквартирными домами и повышения профессиональных навыков специалистов в сфере жилищно-коммунального хозяйства, — говорится в пояснительной записке к документу. — Законопроект разработан для дальнейшего внедрения практики сдачи квалификационного экзамена не только руководителями управляющих организаций, но и руководителями товариществ собственников жилья, учитывая, что разные способы управления не имеют значения для квалифицированного и грамотного содержания, обслуживания и ремонта многоквартирного дома. Должность председателя правления товарищества собственников жилья требует от лица широкого спектра навыков, профессиональной подготовки и знаний действующего законодательства жилищно-коммунального хозяйства.
По сути, лицо, управляющее многоквартирным домом, обязано иметь такие знания и навыки вне зависимости от способа управления, так как в конечном итоге именно исполнительный орган — председатель правления несет ответственность за безопасные условия проживания собственников многоквартирного дома, надлежащее техническое обслуживание, содержание и ремонт несущих конструкций и инженерных систем многоквартирного дома… Таким образом, предлагается обязать председателя правления товарищества собственников жилья сдавать квалификационный экзамен и получать квалификационный аттестат. Законопроектом также предусматриваются случаи, когда председателю правления не требуется квалификационный аттестат, а именно, в случае заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, или заключения трудового договора с физическим лицом, имеющим квалификационный аттестат».
Как думаете, это правильное предложение? Я считаю — да. Жители новокузнецких многоэтажек не дадут соврать: случается, что у «руля» ТСЖ становятся люди, очень далёкие от системы ЖКХ и не знающие даже основ жилищного законодательства. Чем они руководствуются, не знаю. Однако за 20-летнюю историю существования Жилищного кодекса в Новокузнецке, да и других городах, сформировались товарищества собственников жилья с богатым опытом работы. Да, председатели правления, которые «дожили» до нынешних лет и не бросили своё дело, тоже перенесли много трудностей и учились на своём опыте. «Я много вложила в ТСЖ и теперь ни за что не брошу, даже если меня попытаются свергнуть, буду бороться», — слышала однажды от одного председателя. Тем не менее время идёт, и руководители ТСЖ тоже могут уходить на заслуженный (в прямом смысле!) отдых. Но есть ли им достойная замена? Не получится ли, что с отставкой председателя ТСЖ или сменой способа управления дом попадёт в руки к дилетанту? Пусть активному, амбициозному, но неопытному и не обладающему системными знаниями в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Возможно, квалификационный экзамен позволит отсечь часть кандидатов из категории «я здесь хозяин».
А что касается жилищных и жилищно-строительных кооперативов, то их эпоха в области управления жильём, быть может, скоро подойдет к концу. Парламентарии подготовили законопроект с поправками, направленными на упразднение ЖСК как организаций, управляющих многоквартирным домом. Аргументация такова: граждане или юридические лица объединяются в ЖСК для строительства многоквартирного дома за счет своих имущественных паевых взносов — в целях дальнейшего проживания в этом доме. Право собственности на жилое помещение в МКД гражданин — член жилищного кооператива — приобретает после полной выплаты паевого взноса. «Таким образом, концепция объединения граждан или юридических лиц в ЖСК построена именно в целях аккумулирования паевых взносов граждан или юридических лиц для строительства многоквартирного дома, — говорится в пояснительной записке. — После реализации указанной концепции форма управления — ЖСК теряет свою актуальность».
Кроме того, указывают авторы законопроекта, кооператив чаще всего заключает договор с управляющей организацией, а сам своим домом не управляет и предоставление коммунальных услуг не обеспечивает. По информации, представленной органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, общее количество жилищных или жилищно-строительных кооперативов составляет 4250 единиц, из которых самостоятельно управляют многоквартирным домом — 468, или 11% от общего количества ЖСК.
«Исходя из изложенного, концепция законопроекта направлена на ликвидацию ЖСК после выплаты последним членом такого кооператива пая за соответствующее жилое помещение, после чего собственники помещений в течение трех месяцев обязаны принять решение о реорганизации жилищного кооператива в товарищество собственников жилья либо об изменении способа управления многоквартирным домом». И соответственно, изменить способ управления домом на управление ЖСК вместо ТСЖ тоже будет невозможно, если инициатива получит поддержку.
Из этого не очень понятно одно: зачем? Чем жилищно-строительные кооперативы помешали законодателям? Если они работают и успешно управляют домами — с помощью управляющей компании или без неё, то упразднять их совершенно не обязательно. Другое дело, если дом под таким «управлением» буквально разваливается. Но тогда, может быть, дело не в форме, а в содержании?
Вы, конечно, удивитесь, прочитав заголовки в СМИ: мол, президент подписал закон, обязывающий управляющие компании предоставлять отчёт в течение первого квартала года. Вообще-то все уже привыкли, что до 1 апреля этот отчёт со всеми необходимыми цифрами должен быть на виду у собственников. Но тут в Жилищном кодексе есть некоторая недосказанность. Точнее, была.
В пояснительной записке к законопроекту (который уже стал законом) указано, что в настоящее время формы ежегодной отчетности управляющих организаций, правлений ЖК и ТСЖ перед собственниками помещений или членами кооперативов и товариществ установлены исключительно приказом Минсвязи Минстроя РФ. А он не предусматривает формы отчетности организаций, осуществляющих управление МКД, а перечисляет только информацию, которая должна быть размещена в ГИС ЖКХ: «Для гражданина, не обладающего специальными знаниями, достаточно сложно разобраться в данной информации, составить объективное представление о характере, стоимости и качестве выполненных работ в разрезе каждого конкретного дома… Законопроект призван устранить указанные правовые пробелы, обязав управляющие организации, ТСЖ и ЖСК предоставлять собственникам информацию о работе по управлению многоквартирными домами по форме, утвержденной Минстроем России.
Принятие законопроекта сделает процедуру получения информации об управлении многоквартирным домом более прозрачной и понятной, а также позволит защитить собственников помещений в многоквартирном доме от финансовых рисков, что будет способствовать снижению социальной напряженности».
Таким образом, из статьи 162 Жилищного кодекса РФ исчез пункт 11 («Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе») — он признан утратившим силу. Зато в статье 161 появилось требование к управляющим организациям, ТСЖ и ЖК (или иному специализированному потребительскому кооперативу) в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о деятельности по управлению МКД и размещать такой отчет в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе.
Вроде бы ничего нового, разве что хоть какая-то гарантия, что такой отчёт увидят собственники и смогут с ним ознакомиться во всех подробностях. Чего, возможно, раньше могло и не быть, если, к примеру, совет дома так хорошо «сотрудничал» с УК, что не беспокоился о том, чтобы жители могли почитать документ с калькулятором в руках. Важно то, что такое же требование распространяется и на жилищные кооперативы, и на товарищества собственников жилья. Причем отдельными пунктами, чтобы это не приводило «к злоупотреблению со стороны руководящих органов данных организаций», как говорится в пояснительной записке.
Например, статья 118 ЖК РФ, в которой говорится о функциях правления жилищного кооператива, дополнена частью 3.1.: «Правление жилищного кооператива представляет в течение первого квартала текущего года общему собранию членов жилищного кооператива (конференции) для утверждения годовой отчет о деятельности жилищного кооператива, в том числе финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива, за предыдущий год, размещает такой отчет, утвержденный общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией), в системе или Региональной информационной системе, при условии обеспечения размещения такого отчета в системе в автоматизированном режиме. Перечень сведений, обязательных для отражения в годовом отчете о деятельности жилищного кооператива, в том числе финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива, за предыдущий год и форма такого отчета определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства». А пункт 2 части 3 статьи 120 (в ней речь о ревизионной комиссии ЖК) уточняет, что ревизионная комиссия либо ревизор обязаны предоставлять общему собранию членов жилищного кооператива заключение о годовом отчёте о деятельности (в том числе финансово-хозяйственной) кооператива.
Такие же поправки вводятся и в отношении ТСЖ. И это очень важно, поскольку, бывает, жители домов, которыми управляет товарищество собственников, не только не могут добиться отчета ревизионной комиссии, но и вообще заставить ревизоров выполнить свои прямые обязанности и сообщить о результатах: отчёта приходится добиваться через суд.
В соответствии с новым Законом № 125-ФЗ, и УК, и ЖК, и ТСЖ должны начать обязательное размещение своих годовых отчётов уже с первого квартала 2026 года.
Однако это не единственный способ «прижать к ногтю» жилищные кооперативы и товарищества собственников жилья, который хотят использовать депутаты. Например, поговаривают о том, что председатели ТСЖ тоже должны сдавать квалификационный экзамен на готовность управлять жилфондом наравне с руководителями управляющих компаний. И такой законопроект уже внесен в Госдуму. «Проект Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» разработан в целях совершенствования качества управления многоквартирными домами и повышения профессиональных навыков специалистов в сфере жилищно-коммунального хозяйства, — говорится в пояснительной записке к документу. — Законопроект разработан для дальнейшего внедрения практики сдачи квалификационного экзамена не только руководителями управляющих организаций, но и руководителями товариществ собственников жилья, учитывая, что разные способы управления не имеют значения для квалифицированного и грамотного содержания, обслуживания и ремонта многоквартирного дома. Должность председателя правления товарищества собственников жилья требует от лица широкого спектра навыков, профессиональной подготовки и знаний действующего законодательства жилищно-коммунального хозяйства.
По сути, лицо, управляющее многоквартирным домом, обязано иметь такие знания и навыки вне зависимости от способа управления, так как в конечном итоге именно исполнительный орган — председатель правления несет ответственность за безопасные условия проживания собственников многоквартирного дома, надлежащее техническое обслуживание, содержание и ремонт несущих конструкций и инженерных систем многоквартирного дома… Таким образом, предлагается обязать председателя правления товарищества собственников жилья сдавать квалификационный экзамен и получать квалификационный аттестат. Законопроектом также предусматриваются случаи, когда председателю правления не требуется квалификационный аттестат, а именно, в случае заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, или заключения трудового договора с физическим лицом, имеющим квалификационный аттестат».
Как думаете, это правильное предложение? Я считаю — да. Жители новокузнецких многоэтажек не дадут соврать: случается, что у «руля» ТСЖ становятся люди, очень далёкие от системы ЖКХ и не знающие даже основ жилищного законодательства. Чем они руководствуются, не знаю. Однако за 20-летнюю историю существования Жилищного кодекса в Новокузнецке, да и других городах, сформировались товарищества собственников жилья с богатым опытом работы. Да, председатели правления, которые «дожили» до нынешних лет и не бросили своё дело, тоже перенесли много трудностей и учились на своём опыте. «Я много вложила в ТСЖ и теперь ни за что не брошу, даже если меня попытаются свергнуть, буду бороться», — слышала однажды от одного председателя. Тем не менее время идёт, и руководители ТСЖ тоже могут уходить на заслуженный (в прямом смысле!) отдых. Но есть ли им достойная замена? Не получится ли, что с отставкой председателя ТСЖ или сменой способа управления дом попадёт в руки к дилетанту? Пусть активному, амбициозному, но неопытному и не обладающему системными знаниями в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Возможно, квалификационный экзамен позволит отсечь часть кандидатов из категории «я здесь хозяин».
А что касается жилищных и жилищно-строительных кооперативов, то их эпоха в области управления жильём, быть может, скоро подойдет к концу. Парламентарии подготовили законопроект с поправками, направленными на упразднение ЖСК как организаций, управляющих многоквартирным домом. Аргументация такова: граждане или юридические лица объединяются в ЖСК для строительства многоквартирного дома за счет своих имущественных паевых взносов — в целях дальнейшего проживания в этом доме. Право собственности на жилое помещение в МКД гражданин — член жилищного кооператива — приобретает после полной выплаты паевого взноса. «Таким образом, концепция объединения граждан или юридических лиц в ЖСК построена именно в целях аккумулирования паевых взносов граждан или юридических лиц для строительства многоквартирного дома, — говорится в пояснительной записке. — После реализации указанной концепции форма управления — ЖСК теряет свою актуальность».
Кроме того, указывают авторы законопроекта, кооператив чаще всего заключает договор с управляющей организацией, а сам своим домом не управляет и предоставление коммунальных услуг не обеспечивает. По информации, представленной органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, общее количество жилищных или жилищно-строительных кооперативов составляет 4250 единиц, из которых самостоятельно управляют многоквартирным домом — 468, или 11% от общего количества ЖСК.
«Исходя из изложенного, концепция законопроекта направлена на ликвидацию ЖСК после выплаты последним членом такого кооператива пая за соответствующее жилое помещение, после чего собственники помещений в течение трех месяцев обязаны принять решение о реорганизации жилищного кооператива в товарищество собственников жилья либо об изменении способа управления многоквартирным домом». И соответственно, изменить способ управления домом на управление ЖСК вместо ТСЖ тоже будет невозможно, если инициатива получит поддержку.
Из этого не очень понятно одно: зачем? Чем жилищно-строительные кооперативы помешали законодателям? Если они работают и успешно управляют домами — с помощью управляющей компании или без неё, то упразднять их совершенно не обязательно. Другое дело, если дом под таким «управлением» буквально разваливается. Но тогда, может быть, дело не в форме, а в содержании?