В нотариате рассказали, что нужно проверить при покупке жилья

"Этот документ помогает проверить, нет ли на имуществе обременений. Например, ареста или судебных запретов, - рассказывают представители нотариата. - Также в ЕГРН фиксируется информация о залоге, ренте, сервитутах, доверительном управлении, аренде. Все перечисленное в той или иной мере ограничивает полномочия собственника и может очень неприятно сказаться на покупателе".

В нотариальной палате напоминают, что с 1 сентября в реестр будут вносить ещё и отметки о людях, у которых сохраняется право проживать в помещении. Также к рассмотрению в первом чтении готовится законопроект о внесении в ЕГРН сведений об установлении, изменении или прекращении порядка владения и пользования недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности. Такие сведения будут вноситься на основании соглашения сособственников, которое подлежит обязательному нотариальному удостоверению, либо по решению суда, поясняют эксперты.

Кстати, с весны 2023 года в ЕГРН появились и свои ограничения: персональные данные собственников недвижимости по умолчанию скрыты для посторонних. "Узнать ФИО и дату рождения владельца, если он сам не открыл эти сведения, можно только через нотариуса - и только при соблюдении определенных требований. Сделка с недвижимостью - веский повод для этого", - поясняют эксперты.

По совместному заявлению сторон или с предварительным договором на руках покупатель может запросить через нотариуса выписку из ЕГРН с данными собственника недвижимости. Или же, что намного надёжнее, участники сделки могут удостоверить ее у нотариуса, подчеркивают эксперты. В таком случае нотариус сам запросит все необходимые сведения из ЕГРН в расширенном виде и внимательно их проверит.

"Более того, при удостоверении сделки нотариус не ограничивается изучением одной только выписки из ЕГРН. В ней действительно немало значимой информации, но её недостаточно, чтобы гарантировать безопасную сделку, - рассказывают представители нотариата. - Так, например, в реестре нет сведений об использовании маткапитала на покупку жилья. Если в такой недвижимости правильно не выделены доли всем членам семьи и нарушены права несовершеннолетних, все дальнейшие сделки с объектом могут признать недействительными. Нотариус может сделать запрос в Социальный фонд, найти след маткапитала и проверить, корректно ли выделены доли".

Также в ЕГРН нет отметки о совместном имуществе, если титульным собственником является один из супругов. "А значит, можно пропустить такой существенный момент, как отсутствие согласия мужа или жены продавца на сделку. Переход права собственности в ЕГРН в таком случае все равно могут зарегистрировать - с пометкой об отсутствии необходимого согласия. Однако в последующем супруг, которого не спросили, может оспорить сделку в суде", - поясняют эксперты.

Нотариус же делает электронные запросы в ЗАГС. И не удостоверит сделку, если увидит, что продавец в браке и пытается продать совместное имущество без согласия второй половины.

"Кроме того, нотариус по запросу в ЗАГС может получить информацию не только о браке или разводе, но и о других актовых записях: рождении, отцовстве и смерти, - рассказывают в ФНП. - Нередко благодаря этому нотариусы ловят мошенников. Например, когда те пытаются прикинуться умершим одинокими гражданами и продать их жилье. Если вовремя такую аферу не выявить, покупатель в будущем может потерять и недвижимость, и свои деньги. Также нотариус проверяет действительность паспортов, доверенности и другие документы и юридически значимые факты".

Если решением суда продавец лишен или ограничен в дееспособности и не может самостоятельно распоряжаться своим имуществом, нотариус это тоже увидит. При этом важно, что он не будет ориентироваться только на документы, но обязательно подробно и наедине поговорит с самим человеком.

"Бывает, гражданин в целом дееспособен, но в конкретный момент не контролирует себя и не осознает последствий своих действий. Например, из-за определенных лекарств, сильного волнения или горя, - рассказывают представители нотариата. - Часто при оспаривании сделок люди ссылаются на то, что их ввели в заблуждение. Нотариус же выясняет реальную волю участников сделки, нет ли давления со стороны, все ли действия осознанны".

Цель нотариуса при удостоверении сделки - соблюдение прав всех участников, обеспечение законности и исключение аспектов, которые в последующем могут стать основанием для признания договора недействительным. Если в своей работе нотариус допустит ошибку и кто-то из участников пострадает, причиненный ущерб будет компенсирован в стопроцентном размере. В силу закона нотариус несет полную имущественную ответственность за результат сделки и за каждую профессиональную ошибку платит реальными деньгами.