Innenstadt vs. Stadtrand: Wo sind die Quadratmeterpreise wirklich am günstigsten?
Hohe Preisunterschiede bieten Chancen auf dem Immobilienmarkt. Wo die Preisspannen in deutschen Großstädten besonders groß sind – und warum die Münchner in die Röhre schauen.
Kiel – Lage, Lage, Lage heißt das Mantra der Immobilienbranche – eigentlich. Doch in Zeiten überhitzter Immobilienmärkte und gestiegener Zinsen lohnt es sich, einen Blick auf den Stadtrand oder unbeliebtere Viertel zu werfen. Die jüngste Auswertung des German Real Estate Index, kurz Greix, zeigt, dass der Quadratmeterpreis in Randlagen teils um 50 Prozent niedriger liegt, als im Zentrum. Pech haben allerdings die Münchner.
Günstige Randlagen finden sich in allen deutschen Großstädten – außer in München
Innerhalb einer Stadt variieren die Kaufpreise für Eigentumswohnungen zwischen den Vierteln erheblich, heißt es im Greix-Kurzbericht über die Preise in 19 deutschen Städten im Jahr 2023. Die große Preisspanne bedeute laut den Forschern, „dass praktisch alle deutschen Großstädte nach wie vor verhältnismäßig günstige Lagen für Käufer bereithalten.“ Die Ausnahme sei München: Dort sei das günstigste Viertel teurer als das teuerste Viertel aller anderen Großstädte. In Perlach-Berg am Laim liegt der Quadratmeterpreis demnach im Schnitt bei 7.200 Euro. Im teuersten Viertel Münchens, Altstadt-Maxvorstadt, schlugen sogar 12.100 Euro pro Quadratmeter zu Buche.
Wer in Köln, Hamburg oder Berlin eine Eigentumswohnung kaufen will, kann am Stadtrand besonders viel sparen: Während Käufer im Jahr 2023 in der Kölner Innenstadt für den Quadratmeter im Schnitt 5.600 Euro zahlten, waren es in Köln-Porz 2.800 Euro. Der Preisaufschlag in Berlin-Mitte vs. Berlin-West lag bei 90 Prozent, in Hamburg-Nord vs. Hamburg-Harburg bei fast 100 Prozent. Im Vergleich zu 2022 hätten die Immobilienpreise in Deutschland im Schnitt um fast zehn Prozent nachgegeben, wie der an der Untersuchung beteiligte Jonas Zdrzalek vom IfW Kiel dem Tagesspiegel sagte.
Mit Ausnahme des Viertels Nordwest in Leipzig gingen die Immobilienpreise laut Kurzbericht in allen acht größten Städten Deutschlands 2023 im Vergleich zum Vorjahr zurück. Die größten Rückgänge verzeichnete Düsseldorf Oberbilk mit 20 Prozent, Frankfurt Mitte-West mit 15,5 Prozent und – zumindest eine gute Nachricht für die Münchner – auch Perlach-Berg am Laim mit 16,5 Prozent. Die Spanne zwischen den günstigsten und teuersten Vierteln einer Stadt stieg laut dem Greix in den vergangenen Jahrzehnten: Während die Kluft in den 90ern im Schnitt 30 Prozent betrug, waren es 2023 fast 70 Prozent.
Methodik
Der German Real Estate Index soll laut Forschern die Transparenz auf dem Immobilienmarkt erhöhen und zur Orientierung über örtliche Preisniveaus dienen. Die Ergebnisse des Greix basieren auf tatsächlichen Transaktionsdaten aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Mittels statistischer Verfahren rechnen die Forscher Verzerrungen heraus. Der Index ist durch öffentliche Fördermittel finanziert und ein gemeinschaftliches Projekt des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) und dem ECONtribute, einer gemeinsamen Initiative der Universitäten Bonn und Köln.
Kaufen oder Mieten? Kühle Finanzanalyse bringt oft überraschende Ergebnisse
Die Wohnsituation bleibe insgesamt angespannt, so das Fazit der Forscher. Der Kauf des ersten Eigenheims ist für viele nicht nur eine harte Finanzentscheidung, sondern teils auch mit Emotionen verknüpft. Eine kühle Analyse der Fakten zeigt jedoch: Mieten ist in vielen Fällen günstiger als kaufen. Die Immobilienexperten der New York Times (NYT) schlagen dafür eine einfache Rechnung vor: Den Kaufpreis einer Wohnung – inklusive aller Anschaffungsnebenkosten – geteilt durch die jährlichen Kosten für die Miete einer vergleichbaren Wohnung. Wenn das Ergebnis unter 18 liegt, rentiert sich ein Kauf. Bei höheren Werten lohne es sich zu mieten, rät der Chefvolkswirt von Moody‘s Analytics (bme).