Что происходило на рынке калининградской недвижимости в 2025 году и что ждёт в 2026-м, как сказался на покупателях «эффект Долиной» и почему не все могут позволить себе покупку собственного жилья? Об этом и многом другом студентка второго курса БФУ им. И. Канта Дарья Смирнова поговорила с владельцем агентства недвижимости Максимом Смирновым.
От редакции: интервью опубликовано в рамках творческой студии «Нового Калининграда» для студентов направления «Журналистика» Высшей школы коммуникаций и креативных индустрий БФУ им. И. Канта. Другие интервью из этой серии читайте по ссылке.
— Максим, что можно сказать об итогах 2025 года — больше сделок было на рынке первичной недвижимости или во «вторичке»?
— Если говорить о нашем агентстве, то у нас приоритет — первичная недвижимость. Покупатели к нам обращаются в основном возраста от 25 до 45 лет, многие из них подходят под льготную программу семейной ипотеки. В рамках этой программы есть возможность приобрести недвижимость по ставке до 6%, но только от застройщика. Соответственно, им банки одобряют больше сумму, они могут приобрести более дорогое жилье и при этом иметь меньший ежемесячный платеж.
Те, кто не подходит под семейную ипотеку, интересуются вторичной недвижимостью. Многие из покупателей, которые обращались к нам, все-таки не приняли решение о покупке, так как высокая ставка по ипотеке. Сейчас ставка на вторичное жилье от 19% годовых. Людям, которые не имеют большой первоначальный взнос, достаточно накоплений, сложно купить то жилье, которое они хотят. Сейчас в основном в ипотеку люди берут суммы до 3 миллионов рублей. По ставке от 19% годовых большой ежемесячный платеж. Если человек берет до 2 миллионов рублей, то у него платеж составляет примерно 30 тысяч рублей в месяц. А если бы он взял 4 миллиона рублей, то у него ежемесячный платеж уже около 60 тысяч. И этот платеж потянуть может не каждый.
Люди, которые покупают недвижимость, сталкиваются с основным вопросом — покупать жилье или снимать. Если в их случае стоимость аренды квартиры намного меньше, чем размер их ежемесячного платежа, то они выбирают дальше снимать квартиру. Поэтому тут все исходит из финансовых обстоятельств.
Максим Смирнов
— Стоит ли ждать снижения ставки по ипотеке или каких-то льготных программ?
— Исходя из того, какая ключевая ставка, банки предлагают ставки по ипотеке. Они обычно на 1-3% выше, чем ключевая ставка Центробанка. На сегодняшний момент она постепенно снижается. Ипотека становится потихоньку чуть более привлекательной.
— Насколько сильно выросла или упала средняя стоимость квадратного метра?
— Я бы разделил изменения стоимости по категориям первичная недвижимость и вторичная недвижимость. Что касается первичной недвижимости, то наблюдается рост цен. Это прежде всего связано с тем, что стройматериалы дорожают, рабочая сила дорожает, потому что большинство строителей у нас приезжие, и это связано с увеличением заработных плат. Плюс действует сейчас льготная ипотека, и люди готовы купить по льготной ипотеке квартиру дороже, чем во вторичной недвижимости. Аналогичное жилье, например, квартира в сером ключе от застройщика при покупке по семейной ипотеке — стоимость одна, а если же найти такую же квартиру от частного лица, который раньше, например, приобрел квартиру в этом же доме, то она будет дешевле на миллион-полтора, а бывает, что и на два. Они вынуждены снижать стоимость, потому что ее невозможно приобрести по льготной ипотеке.
Что касается вторичного жилья, то глубокую аналитику рынка я не проводил, но могу сказать, что цены все равно понемногу растут. Это, скорее всего, связано с тем, что многим нужно продать недвижимость, получить денежные средства, и все-таки в Калининград люди приезжают жить, и возникает спрос.
— Стали ли чаще встречаться проблемные объекты или сомнительные схемы в сделках? На что стоит обращать внимание покупателю сейчас?
— Что касается первичного жилья, то на сегодняшний день все спокойно. После начала СВО было беспокойство, что возникнут проблемы с поставками стройматериалов и что материалы вырастут в цене так, что построить жилье по заявленным ценам, за которые они продают, будет невозможно. Но на сегодняшний день все спокойно. Работает система проектного финансирования, то есть банки финансируют застройщиков при строительстве жилья, а деньги, за которые приобретается жилье, размещены на эскроу-счетах. Застройщик эти деньги получает только тогда, когда дом сдается. Пока дом строится, деньги покупателей находятся в банке.
Большая тревожность сейчас у граждан на вторичном рынке жилья. Дело в том, что активно муссируется в прессе и в соцсетях так называемый «эффект Долиной». Люди боятся приобретать вторичную недвижимость, поскольку сделки по продаже жилья признают недействительными из-за мошенничеств. Продавцы сбывают недвижимость, а после продажи заявляют в суд, что находились под воздействием мошенников, не осознавали своих действий, и просят расторгнуть сделку и вернуть им недвижимость. Поэтому люди из-за этого очень сильно переживают. Многие даже переключаются со вторичной недвижимости на первичную. Но здесь могу сказать, что в данном случае сориентировались многие банки. Например, есть платформа «Метр квадратный», есть платформа у Сбербанка «Домклик». Они сейчас предлагают застраховать сделку от возможных рисков. Вот, например, есть такой инструмент, как «сделка с гарантией»: они предлагают заплатить банку 30 с небольшим тысяч рублей за то, что в случае, если сделка в течение трех лет будет расторгнута, то банк на себя берет финансовые риски возместить затраты, связанные с приобретением недвижимости, то есть деньги назад вернут. Также они предлагают эту услугу не только в рамках ипотечных сделок, но и для сторонних клиентов.
— А как еще можно защититься от «эффекта Долиной», кроме страхования сделки?
— Я анализировал практику судов по аналогичным сделкам. Действительно, в 2025 году увеличилось количество расторжений сделок по причине мошенничеств, так называемого «эффекта Долиной». Здесь можно использовать несколько инструментов, но применение даже всех из них не будет гарантировать 100% защиту от расторжения сделки.
Что бы я рекомендовал? В первую очередь нужно задавать вопросы продавцу недвижимости. Зачем он продает недвижимость? Куда он планирует переезжать? Стоит обратить внимание и быть настороже в случае, если тот человек, который продает недвижимость, уезжает «в никуда», скажем так, то есть ему негде будет жить при продаже недвижимости.
Если это человек пожилого возраста, то обязательно нужно поговорить с его родственниками, узнать, какие планы на покупку недвижимости, все ли его родственники в курсе, что он продает недвижимость. Попросить справки из медицинских учреждений, обычно это психиатрический либо наркологический диспансер. Рекомендовал бы только прозрачную сделку с полной стоимостью оплаты по договору недвижимости. Некоторые люди предлагают с целью уклонения от налогов уменьшение стоимости по договору. Этого делать не стоит по той причине, что в случае расторжения сделки вам будет возвращена только та сумма, которая указана в договоре. Поэтому деньги я бы рекомендовал перечислять безналичным путем, чтобы это через банк проходило, можно было доказать, что эти деньги перечислены. Еще, как вариант, можно деньги разместить на безопасном счету, например эскроу-счет, на котором будут находиться средства, пока сделка не состоится. Но я бы сделал отсрочку получения денежных средств продавцу. То есть когда сделка прошла, чтобы деньги он получил в течение двух недель после ее совершения. Потому что в основном все мошеннические сделки проходят моментально.
— 2026 год будет рынком покупателя или продавца недвижимости?
— Все будет зависеть от того, как будет меняться ключевая ставка. Если она будет снижаться, соответственно, будет увеличен спрос и рост цены на недвижимость не заставит себя ждать. Это что касается вторичного жилья. Если льготная программа по ипотеке будет претерпевать изменения, а мы заметили, что с 1 февраля будут изменения — мужа и жену будут включать автоматически в кредитный договор, и, соответственно, муж отдельно и жена отдельно не смогут взять льготную ипотеку, это уменьшит спрос. Также есть активные разговоры в Правительстве о том, чтобы дифференцировать ставку по ипотеке в зависимости от количества детей. Если один ребенок, то предлагают сделать повышенную ставку, разговоры ведутся о 10-12% годовых, если двое детей — оставить как сейчас, примерно около 6%. Для тех, у кого трое детей, — сделать ниже ставку. Но, как мы понимаем, сейчас рождаемость не слишком высокая, поэтому количество семей, у которых один ребенок, намного больше, чем тех, у кого трое детей. И, соответственно, это повлияет на спрос. Люди по высокой ставке с одним ребенком под 10-12% уже меньше будут покупать недвижимость, и это будет уже рынок покупателя.
— При текущих ставках и ценах сохраняет ли недвижимость Калининграда статус инструмента для сохранения и приумножения капитала?
— Недвижимость всегда является самым надежным средством сохранения капитала. Что касается приумножения, то здесь нужно подходить точечно. В зависимости от того, какой объект недвижимости вы будете выбирать, от этого будет зависеть, принесет ли он вам доход в будущем, либо же вы просто сохраните свои денежные средства.
— Какие районы или типы жилья считаете наиболее перспективными для жизни и инвестиций на ближайшие пару лет?
— Если мы говорим про Калининградскую область, то я бы рекомендовал обратить внимание на побережье. Сейчас идет глобальная стройка. Большинство участков, которые не застроены у нас недалеко от береговой линии, они сейчас застраиваются. Активно развивается инфраструктура, и ожидается увеличение стоимости.
— Максим, можете дать совет эксперта: что сейчас лучше — покупать недвижимость, продавать, ждать или инвестировать?
— Для каждого человека свой рецепт. Если у вас есть возможность купить жилье по программе льготной ипотеки, я бы рекомендовал это сделать и не затягивать, пока есть хорошие условия. Если у вас есть потребность в увеличении квадратных метров либо смене района, рекомендовал бы приобретать недвижимость. Но нужно оценить ваши возможности, желания и те инструменты, которыми вы можете воспользоваться.
Беседовала Дарья Смирнова, фото Юлии Власовой / «Новый Калининград», а также предоставлено собеседником