Так никакой кошелек не выдержит! Почему квадратный метр жилья стал настолько дорогим и когда ждать обвала цен?
На дворе 2024 год, а мы как будто вернулись на десять лет назад, во времена, когда квадратный метр жилья в среднем стоил около $1700 по курсу (а в однушках и все $1800 легко просили). Но тогда-то были медовые годы. А сейчас что? Почему рынок столичной недвижимости в таком ударе и ждать ли в ближайшее время столь необходимого большинству «похолодания»? Разбираемся вместе с независимым экспертом по жилой недвижимости, автором телеграм-канала «Литовская о жилье» Натальей Литовской.
Вы видели, за сколько сейчас продают квадратные метры? И речь даже не об элитном жилье. Для вполне рядовых ЖК, где гонят столбик за столбиком, не теряя времени на архитектурные изыски и обустройство красивых дворов, $1500—1600 в эквиваленте — нормальная ставка. Уже как бы и не шокирующая. Да и столичным очередникам больше не приходится мечтать о метре по $700—800 по курсу, как было раньше (за редким масюковщинским исключением, но это какая-то аномалия, которая может и не продержаться до следующего дома).
И ведь пришли мы к этому как-то незаметно. Еще в начале года все было «прилично», а к концу — какой-то «Мулен Руж» (и, главное, застройщики делают вид, что так и надо).
Это как так получилось?
— По-настоящему бюджетных жилых комплексов, которые были когда-то (например, «Степянка» от Viva Invest или «Антоновский квартал» от «БелАТЭП»), уже не осталось. К осени 2024-го цены заметно выросли, — делится наблюдениями Наталья Литовская. — Если мы говорим о евродвушке в черновой отделке (самый популярный у дольщиков формат), то найти вариант за $1500 за «квадрат» — настоящая удача. Практически все уже «вымыли». Небольшая, до 40 метров, однушка оценивается на уровне 1600 за метр.
И хорошо, если долларов, а то ведь часть застройщиков уже крепко привязалась к евро.
Ситуацию не сглаживает даже «Минск-Мир», который традиционно считался более лояльным в ценовом плане. Эра 25-этажных свечек фактически закончилась (осталось буквально пару локаций, где посадят столбики). Сейчас застройщик возводит относительно невысотные дома возле будущего парка. И, соответственно, имеет право хотеть за них больше денег.
Также в компании подняли цены на квадратные метры в уже готовых домах: город ждет запуска метро. Ожидается, что после того как «Аэродромную» и остальные станции откроют, пустующие квартиры сметут. Да и в целом «Минск-Мир» уже обжился, в нем есть вся необходимая инфраструктура. Поэтому дешевых метров здесь больше не будет.
Ценник в районе €1000 за «квадрат» в «Минск-Мире» держится только в домах с апартаментами. Это реально дешево, но свободных вариантов хватает. Почему? Видимо, белорусы пока не очень понимают, что это и как в таком жить. Не возникнут ли в будущем проблемы? Например, ты захочешь использовать метры по жилому назначению, а сосед решит организовать небольшое производство и весь день стучать-жужжать. И ведь будет иметь право. К тому же грандиозные «колодцы» и «полуколодцы» будут сдавать только года через два, а то и три. Не всем хочется замораживать деньги на такое время.
Еще одно отягчающее обстоятельство, о котором мы раньше не знали, — обязательная покупка машино-места.
Если претендуешь на просторную квартиру, точно придется обзаводиться персональной парковкой. Это с однушкой еще может пронести (да и то не всегда). А стоят машино-метры немало.
— Очень многие люди покупают жилье «за последние»: что-то насобирали сами, еще взяли кредит в банке, заняли у друзей и родственников. Денег хватает впритык, — продолжает Наталья. — А тут еще и машино-место на голову сваливается. И если личное авто стоит порядка $6000, то покупать парковочное место за $10 000 — настоящая травма для дольщика.
Конечно, это отпугивает людей, которые покупают жилье на пределе возможностей. Если «вписываешься» в такую сделку, то сразу понимаешь, что поменять машину в ближайшее время не выйдет, ремонт придется делать попроще… Ну а те, у кого денег хватает, конечно, берут машино-места, так как понимают, что это их комфорт: в большинстве новых ЖК новоселов ждет парковочный коллапс. Вспомним тот же «Грушевский посад», где на 600+ квартир есть только небольшая гостевая парковка во дворе. Да и в «Новой Боровой» с ее закрытыми дворами мест явно не хватает.
— Было бы идеально, если бы застройщики не пытались заработать на парковочных местах, а продавали их по себестоимости.
По факту же практически все стараются накрутить сверху. И немало. Выделить можно разве что «Гранд Авеню»: застройщик продает машино-места в подземном (!) паркинге меньше чем за $10 000. Они реально так и стоят. А когда аналогичную сумму и даже больше просят за место на открытом продуваемом многоуровневом паркинге — это вызывает большие вопросы. Нанесение разметки на асфальт возле дома и продажа таких мест — вообще отдельная история. Но в целом минчанам уже пора смиряться с мыслью, что бесплатных паркомест возле жилых комплексов не будет, — предупреждает специалист.
Из ЖК, которые все еще могут быть по карману дольщикам, Наталья отмечает «Вершину», что прямо сейчас возводится посреди сухаревских полей. «Квадрат» там стартует от $1325 по курсу, а паркоместо стоит $3000—6000 в эквиваленте. Это при том, что жилье сдается уже готовым, ждать не придется. Правда, надо учитывать локацию и отсутствие (пока) социальной инфраструктуры.
Расти некуда, падать — не с чего
— Нынешняя ситуация с ценами отчасти может объясняться тем, что аукционы по продаже земли под многоквартирное строительство в Минске не проводятся уже пять лет. И не будут проводиться. Участки передаются УКСам для реализации проектов, нацеленных на очередников. Это означает, что конкуренция между частными застройщиками минимальная, а скоро они вообще начнут уходить с рынка, — рассуждает Наталья. — Есть еще один вариант, который все же позволяет появляться новым ЖК в столице, — инвестпроекты, которые согласуются через президента. Так мы получили «Северный берег», «Вершину», а ранее — «Комфорт парк» на Тимирязева.
И все же нельзя сказать, что низкая конкуренция позволяет застройщикам выставлять любые цены. По $2000 в стандартном ЖК метры не уходят. Если стоимость «квадрата» превосходит возможности белорусов, они просто не покупают. И потом девелоперы потихоньку распродают квартиры уже по другим, более приемлемым ценам. Надо только следить за их соцсетями.
Немалая часть сделок с первичкой проходит с привлечением банковского кредита. Но в последнее время заемные деньги стали дорожать. Помните, как бензин прибавлял по одной копеечке? Есть ощущение, что кредитные ставки решили перенять эту моду и подрастать на 1% в месяц. Неприятно.
— Пока мы еще не добрались до «запретительных» ставок, но кредиты подорожали заметно, — продолжает специалист. — По-настоящему хорошие условия остались только для тех, кто стоит на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий (12,5—14% годовых). Остальным же надо рассчитывать на 15—16%. Выходит дороговато. Есть над чем подумать. Условно, если раньше взять кредит мог каждый второй, то теперь это далеко не так. Причем в займе может отказать как раз таки банк, расценив, что человек просто не потянет. Если же ставка по кредиту станет 17%, то отпадет около половины желающих воспользоваться заемными средствами.
— Можно ли ожидать, что на фоне ужесточения кредитной политики квадратный метр начнет дешеветь? Без «банковского подспорья» сделок ведь будет заметно меньше.
— Надо понимать, что деньги у потенциальных дольщиков все-таки есть. Их просто не хватает на «квартиру мечты». И застройщики это понимают. Поэтому у них есть два пути: ждать, когда клиент накопит нужную сумму, или объявить скидки-акции.
Впереди как раз Новый год. Уверена, рождественские акции не заставят себя ждать и тысяч по пять долларов с квартиры девелоперы скинут. По крайней мере, на не самые ликвидные варианты.
Но массового обвала цен ждать не стоит. Для этого нет причин.
— В середине августа «Беларусбанк» пересмотрел условия «Ипотеки экспресс» для очередников. Теперь нуждающиеся могут взять кредит на покупку готового жилья только по месту «нуждаемости». В столице квартирку уже не прикупишь. Скажется ли это на ценах?
— Считается, что доля иногородних покупателей и дольщиков составляет примерно 20%. Услышав информацию о нововведении, многие успели порадоваться, мол, теперь-то спрос заметно просядет и «квадрат» начнет дешеветь. Но не надо думать, что все иногородние жили этим кредитом. В регионах хватает обеспеченных людей, которые приезжают в Минск и покупают жилье по полной стоимости за свои или с привлечением обычного кредита.
Скажу больше: многие даже не знали о такой льготе. Так что итоговая просадка, по моим оценкам, составит процентов пять. Это не тот объем, который может повлиять на рынок новостроек. Скорее снижение спроса со стороны покупателей заметят владельцы хрущевок. Вот они понемногу скорректируют цены.
Эксперт уверена: если не случится внезапного катаклизма, цены не снизятся. До конца года точно. Но и расти им уже некуда.
— Мы вышли на плато. Цены будут бегать туда-сюда в пределах 3%, однако существенно не изменятся.
Да, будут появляться скидки на отдельные объекты, объявляться акции под праздники, но не больше.
Количество сделок на вторичке стабилизируется: летний ажиотаж уйдет в прошлое, в месяц будет совершаться порядка 1400 сделок, что также будет поддерживать цены на нынешнем уровне. В январе, вероятнее всего, будем наблюдать провал: все, кому очень надо, купят жилье к Новому году.
Вот если кредитная ставка поднимется почти до 18%, тогда мы увидим изменения. Но пока такой вариант не просматривается. Более того, на следующий год Нацбанк прогнозирует снижение ставки рефинансирования, а значит, кредиты станут доступнее.
Не забываем, конечно, смотреть и на курс доллара к белорусскому рублю, ведь недвижимость у нас традиционно оценивают в валюте. Даже нынешние колебания, когда за один доллар дают 3,3 рубля, делают проекты от госзастройщиков доступнее, а от частных — дороже, — отмечает Наталья.
Что ж, продолжаем копить. И ждать лучших для дольщиков и покупателей времен на рынке недвижимости.
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by