«В Омске очень много территорий застроено ИЖС, не все дома качественные. Миллионный город задыхается от них, территории очень тяжело содержать»

Бизнес сетует на то, что комплексное развитие территорий ведется за их счет. 

В Областном конгресс-холле в рамках Сибирского форума по недвижимости шестого февраля состоялась панельная дискуссия, посвященная градостроительству.

Омск

Главный архитектор Омска, директор департамента архитектуры и градостроительства омской мэрии Роман ВОРОБЬЕВ назвал тему комплексного развития территорий интересной, но также «непонятной и болезненной»:

— Эта программа достаточно молодая, ей два-два с половиной года, и каждый регион идет своим путем. У каждого своя история и по застройке, и по взаимоотношению с застройщиками, количеству инвестиций. Не так много у нас вещей в Омской области, которыми мы можем похвастать, но активно работаем в этом направлении. За прошедший 2024 год на территории города Омска принято постановление КРТ, которое действует в отношении двух территорий. Надеюсь, за ними последуют другие. Один проект в районе 16-й Северной, общей площадью 29,5 га. Площадь планируемых к сносу объектов ИЖС составляет 40 395 кв. м. Это особенность застройки города Омска – у нас очень много территорий застроено ИЖС, не все дома качественные. Миллионный город задыхается от них, территории очень тяжело содержать. Да и сам образ жизни в этих кварталах не соответствует уровню горожанина миллионника. Вторая территория – улица Авангарда в 10 га. Общая площадь сносимых объектов МКД и ИЖС составляет 18 тыс. кв. м.

ВОРОБЬЕВ подчеркнул, что комплексное развитие территории подразумевает строительство не только жилья, но и социальных объектов – школ, детских садов, поликлиник:

– Продолжается реализация заключенного в марте 2023 года договора о комплексном развитии территории в районе улицы 21-я Амурская между администрацией города Омска и ООО «Завод строительных конструкций № 1». Объем строительства – 100 тыс. кв. м. жилья. В рамках договора выдано четыре разрешения на строительство жилых домов с общей площадью 34 тыс. кв. м для переселения граждан из аварийного и ветхого жилья. Срок сдачи – 2025-2026 год. По нашим всем документам один из пунктов комплексного развития территорий – расселение ветхих и аварийных домов. В настоящее время департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Омска прорабатывается 11 территорий от 3 до 25 га с возможностью размещения социальных объектов и расселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Еще одна территория осваивается по инициативе правообладателей: в 2024 году заключен договор между администрацией города Омска и ООО «Траст-Инвест». Предусмотрено строительство жилого комплекса с нежилыми помещениями объемом 442 тыс. кв. м  и здание общеобразовательной организации на 810 мест. Рассматривается возможность реализации решения КРТ по инициативе правообладателей в отношении территории «Рассвет».

Нижний Новгород

Своим опытом поделились представители нижегородской делегации. Василий ЯКОВЛЕВ, начальник отдела Института развития агломерации Нижегородской области рассказал, что КРТ – полностью прерогатива их правительства, в частности, Минграда:

– Мы государственное бюджетное учреждение, подвед Минграда – Институт развития агломерации. Согласно госзаданиям мы в год берем порядка шести-семи площадок и разрабатываем по ним мастер-планы. Акцент ставится на финансово-экономической модели – привлекали специалистов из банковского сектора. В штате у нас шесть архитекторов, за каждым закрепляется конкретная площадка. С мастер-планами выходим на архсовет в городе. Если основные архитектурно-планировочные решения одобрены, проект отправляется на обсуждение регионального штаба под председательством губернатора. Если говорим о жилой застройке, проводим собрания с жителями, с администрацией города. Затем проводим торги на электронной площадке. С победителем аукциона заключается договор о сопровождении на всех этапах. Мы прописываем, что застройщик каждые три месяца должен нам передавать данные о своей деятельности – о ходе расселения, о построенном жилье, о выполнении социальных обязательств. По шести из семи площадок уже прошли торги, по пяти была очень большая конкуренция.

Любопытно, что четыре застройщика из шести – иногородние. ЯКОВЛЕВ подчеркнул, что регион открыт для инвесторов, с ними проводятся встречи в Минграде, Доме архитекторов и непосредственно в Институте развития агломерации Нижегородской области. Как и в Омске, расселение аварийного и ветхого жилья является обязательным условием для застройщика при комплексном развитии территории. В нагрузку – если это по силам компании – идут и социальные объекты. Помимо школ и поликлиник, это может быть фельдшерский пункт, дорога, разворотная площадка. Мастер-план помогает застройщику дешевле и быстрее разобраться с проектно-сметной документацией. Тем не менее правообладатель может заказать мастер-план у другого подрядчика. В Нижегородской области девять площадок осваиваются коммерсантами самостоятельно.

Новосибирск

Алексей НЕСТЕРКИН, директор МБУ Новосибирска «Институт градостроительного планирования» сообщил, что в Новосибирске задумались о комплексном развитии территорий еще до внесения изменений в федеральное законодательство. Актуализируя генеральный план города в 2019-2020 годах, градостроители определили «территории опережающего развития»:

– Это порядка 2,2 тысяч га, 12 млн кв. м жилья, которые можно построить до 2030  года, и 22 млн кв. м после 2030  года. Особенностью Новосибирска является то, что прямо в центральной части города у нас большие массивы индивидуальной жилой застройки, перемешанные с ветхим и аварийным жилым фондом, который необходимо реновировать. До сих пор у нас существуют в  пятиминутной доступности от метрополитена индивидуальные дома, которые берут воду из водоразборной колонки. Всего 502 дома признаны аварийными. В 2021 году мы приняли законы по КРТ, тихо и безболезненно накрыли 173 территории города Новосибирска зонами комплексного развития. Это было сделано в первую очередь для дисциплинирования застройщиков: что никакой точечной застройки больше не будет, территории осваиваются как микрорайоны. У нас популярно КРТ как по инициативе органов местного управления, так и по инициативе правообладателей, но второе на сегодняшний день превалирует – у нас очень активные застройщики. Заключено 14 договоров о комплексном развитии территории, под расселение попадает 76 индивидуальных жилых домов и 47 многоквартирных домов из аварийного и ветхого фонда, 43 из которых сносятся за счет инвесторов, только четыре дома – за счет бюджета. Из вот этих 14 договоров, девять заключены по результатам торгов, пять — по инициативе правообладателей. Честно говоря, девять этих площадок небольшие, в основном с упором на расселение аварийного фонда и строительство детских садов, школ. Выданы разрешения на строительство 100 тысяч кв. м. жилья, потенциал договоров – 800 тыс. кв. м.

Курированием этой темы занимается региональный оператор КРТ – Агентство жилищного строительства Новосибирской области. Всего осталось три крупных незастроенных площадок – порядка 100 га. Институт градостроительного планирования, который представляет спикер, встроен в профильный департамент строительства и архитектуры. НЕСТЕРКИН отметил, что в отличие от коллег из Нижнего Новгорода, их учреждение не занимается вопросами расселения и торгов, только вопросами проектирования, мастер-планами, генеральным планом Новосибирска, подготовкой рекомендаций по планировке территории. 99% города «закрыто» крупными проектами планировок, и по каждой площадке есть понимание – нужно ли там строить детский сад или спортивную школу. Создание социальной инфраструктуры или расселение ветхого жилья является обязательным требованием участия в проектах.

Девелоперы

Директор департамента развития и GR Сибири и южных регионов GloraX Степан АВЕРИН, собирающийся осваивать в Омске территорию бывшего санатория «Рассвет», обратился к властям города и региона, а также другим участникам рынка:

— Девелопер строит, уж простите, не ради города, а ради того, чтобы заработать деньги. Самое главное в проектах КРТ – учесть баланс интересов публичной власти и частного инвестора. Я не буду говорить, с какими регионами у нас наибольшие проблемы, но они на этой панельной сессии не присутствуют. Есть практика, когда в проект КРТ пытаются включить и дорогу, и детский сад, и школу, и расселить аварийцев за два года, и построить еще культурный центр на одном гектаре земельного участка. Так не бывает! И это связано не только с физическими возможностями, но и с экономическими аспектами. Очень важно, чтобы экономическая модель была акцептована обеими сторонами, и как публичная власть, так и инвесторы были с ней согласны. Даже если город, муниципалитет, область, регион считает свою финансовую модель, зачастую она не бьется с финансовой моделью девелопера. Я, например, лично предлагал властям Пермского края ввести третью сторону, третейского судью в виде банка. Банк акцептует финансовую модель еще на этапе объявления торгов и городу намного удобнее будет жонглировать своими интересами, закладывая в механизм КРТ не только то, что город желает увидеть, но и то, что девелопер способен потянуть.

АВЕРИН также призвал внести изменения в нормативно-правовые акты, регламентирующие управление гаражными кооперативами:

– Во многих городах в самом центре расположены эти гаражные «пятна», и нет ни одного легального механизма их убрать, кроме как идти лично договариваться с пенсионерами и с ветеранами МВД о выкупе гаражей, которые на эту сделку практически никогда не соглашаются.

ЯКОВЛЕВ подтвердил: это правда серьезная проблема, зачастую еще и потому, что собственника мешающего строительству объекта найти, не удается. Еще одна сложность – наличие на кадастровой карте уже снесенных объектов. Нижегородец рассказал, что рьяно ищет себе кадастровика в институт, но на собеседованиях предупреждает: на самом деле придется работать следователем-дознавателем. ВОРОБЬЕВ пообещал заняться поднятыми вопросами совместно с депутатским корпусом.

Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 12 февраля 2025 года.

Фото © Максим КАРМАЕВ