«Стоимость квадратного метра росла быстрее, чем зарплаты». Крым и Севастополь в «красной зоне» по доступности ипотеки

Эксперты центра «Аналитика. Бизнес. Право» провели исследование, в ходе которого проанализировали данные о среднем доходе семей в российских регионах, действующих кредитных ограничениях, ценах на недвижимость и ставках по ипотеке.

Выводы аналитиков основаны на анализе данных Минстроя о средней стоимости квадратного метра жилья за второй квартал 2025 года и статистике Росстата об уровне зарплат в регионах за 2024 год.

Расчеты показывают, что в 41 из 89 регионов Российской Федерации семьи со средними доходами испытывают существенные трудности с обслуживанием ипотеки на квартиру площадью 50 квадратных метров.

Специалисты отмечают, что в регионах с высоким разрывом между ценами на жилье и заработными платами доступность ипотеки находится на минимальном уровне.

Особенно ярко эта проблема проявляется в Краснодарском крае, Калининградской области и Крыму, где стоимость квадратного метра жилья за последние годы росла гораздо быстрее, чем зарплаты населения.

Среди субъектов с наименьшей доступностью такого кредитования оказались также Севастополь, Приморский край, Белгородская, Амурская, Ростовская, Ленинградская, Московская, Самарская, Свердловская и Тюменская области, Чечня, Дагестан, Ингушетия, Кабардино-Балкария и Калмыкия.

Наиболее доступна семейная ипотека в северных и дальневосточных регионах с высокими зарплатами: на Чукотке, в НАО, ЯНАО, ХМАО, Магаданской области. В субъектах с хорошим соотношением зарплат и цен на жилье: Забайкалье, Иркутской области, Якутии. И регионах с особыми экономическими условиями: на Камчатке и Сахалине.

К 2025 году на 60 населенных пунктов, по данным аналитиков Сбер, приходится 70% общего объема льготных ипотек. Среди них выделяются семь курортных городов на побережьях Черного и Балтийского морей, таких как Судак, Алушта, Темрюк, Зеленоградск и другие, а также девять подмосковных пригородов, включая Истру, Солнечногорск, Рузу и прочие.

Сделки по приобретению новостроек с использованием льготных программ за первые шесть месяцев 2025 года были заключены только в 220 малых городах, где 70% этого объема пришлось всего на 24 населенных пункта.

В таких городах доля ипотек с государственной поддержкой ниже из-за ограниченного количества вводимых в эксплуатацию новых домов. В 2024 году на новостройки в этих зонах приходилось лишь 18,1% от объема выданных ипотек.

Наибольшим спросом пользовалась загородная недвижимость, на которую пришлось 42,1% кредитов, а на вторичное жилье — 39,6%. Однако в неполном 2025 году ситуация изменилась. Доля ипотечных кредитов на первичное жилье удвоилась — до 44%, в то время как выдачи на загородную недвижимость сократились вдвое.

С февраля 2025 года в целом по России ипотека с государственной поддержкой занимает более 80% от общего объема выдач. В мае в некоторых регионах значения приблизились к 90%, а в Москве и Санкт-Петербурге находились на уровне 85,1% и 85,8% соответственно.

По данным Домклик, в прошедшем 2024 году на кредиты по программам с господдержкой пришлось только 48,6% от общего объема выданных средств. В 2025 году доля льготных кредитов выросла до 71,6%. Рост можно объяснить тем, что самым популярным ипотечным продуктом с господдержкой в малых городах в 2024-2025 гг. стала семейная ипотека — на неё пришлось более 80% всех льготных кредитов.

Именно в малых городах, начиная с лета 2024 года, она стала доступна для семей с детьми до 17 лет. Второй по объему выдач стала Дальневосточная и Арктическая ипотека (17,7%), на третьем месте — ИТ-ипотека (2%).