Комментарии 0
...комментариев пока нет
Два вида стоимости российской недвижимости: в чём различие?
Любая недвижимость в России обладает двумя видами стоимости — рыночной и кадастровой. Эти оценки существенно различаются как по способу расчета, так и по своим характеристикам, причем их величины иногда могут значительно отличаться друг от друга.
Что такое рыночная стоимость и как ее определить
Рыночная стоимость — это цена недвижимости, устанавливаемая профессиональным оценщиком, риэлтором или самим владельцем имущества. Однако в более глубоком смысле рыночную стоимость определяет сам рынок.
Например, если собственник установил цену своей квартиры в размере 10 миллионов рублей, но продажа затягивается на несколько лет, скорее всего, цена завышена.
Считается, что при правильно установленной цене продажа обычно происходит в течение двух-трех месяцев. По сути, рыночная стоимость представляет собой ту сумму, за которую потенциальный покупатель готов приобрести недвижимость в текущих экономических условиях.
Это показатель динамичный, зависящий от множества факторов и постоянно меняющийся. Неопытным владельцам зачастую сложно самостоятельно оценить реальную стоимость своей собственности.
Сравнение цен на соседние квартиры и дома может быть недостаточным, поскольку даже аналогичные помещения внутри одного здания могут существенно отличаться в цене.
Разница иногда достигает миллиона рублей. На стоимость влияют различные нюансы. Например, жилье на первых и последних этажах обычно оценивается ниже остальных. Угловые квартиры могут оказаться менее комфортными из-за температурных особенностей, что также снижает их стоимость.
Однако в некоторых хрущевках угловые квартиры имеют дополнительное окно, что увеличивает их привлекательность и цену. Учитывая все эти факторы, наиболее точную оценку стоимости может предоставить профессиональный оценщик. Даже если будет присутствовать небольшая погрешность, она обычно не оказывает значительного влияния на успешность сделки.
Что определяет рыночную стоимость?
На этот показатель влияет множество факторов — их можно насчитать сотни. Специалисты опираются на обширный спектр данных и анализов. Однако, если немного упростить и сократить перечень, можно выделить основные аспекты, формирующие итоговую оценку.
Рыночные факторы:
- текущее состояние спроса, сколько есть желающих приобрести недвижимость;
- точный спрос, сколько людей хотят квартиру именно в вашем городе, районе, доме;
- предложение рынка, то есть, ваши прямые конкуренты при продаже;
платежеспособность граждан на конкретном этапе.
Банковские факторы:
- ключевая ставка, установленная Центробанком;
- текущая ипотечная ставка от популярных банков;
- наличие льготных программ — семейная ипотека и так далее;
- стабильность курса национальной валюты.
Географические факторы:
- регион, город, в котором располагается недвижимость;
- конкретный район города;
- инфраструктура поблизости;
- наличие поблизости крупных развлекательных центров, концертных залов, дворцов спорта и тому подобного;
- метро, остановки общественного транспорта, подъездные пути, состояние дорог;
- известные планы местного самоуправления по облагораживанию территории, где находится дом.
Конструкционные факторы:
- тип дома — кирпичный, монолитный, панельный;
- год постройки дома, чем моложе здание, тем выше стоимость;
- этажность дома;
- наличие лифта, размеры и качество территорий общего пользования;
- размер и благоустройство придомовой территории, наличие обособленной (закрытой) территории дома;
- общая площадь помещения;
- этаж, на котором располагается жилье;
- общее состояние дома — как давно был ремонт, какого качества;
- состояние квартиры — уровень ремонта, необходимость дополнительных вложений;
- состояние линий коммуникация, вентиляции, отопления, водоподачи и канализации, сантехники, газового оборудования (если дом газифицирован).
- балкон, лоджия.
Определить стоимость квартиры перед продажей — задача далеко не из легких, особенно на первый взгляд. Многие продавцы прибегают к наиболее очевидному решению — ориентируются на цены, установленные другими владельцами аналогичных объектов. Однако такой подход не всегда позволяет учесть реальные нюансы рынка. К тому же, если продажа осуществляется с привлечением ипотечного кредита, банк обязательно запросит профессиональную оценку.
Для него важно знать точную стоимость будущего залогового имущества. Именно в этот момент покупатель и продавец могут с удивлением обнаружить, что цена сделки значительно отличается от реальной рыночной стоимости — либо она заметно завышена, либо явно занижена.
Определение кадастровой стоимости недвижимости
Кадастровая стоимость представляет собой официальную оценку недвижимости, установленную государством. Эта сумма фиксируется в Росреестре и указывается в выписке из ЕГРН.
Основное ее предназначение — расчет налога на имущество. Государству не столь важно, за какую сумму вы купили или продали квартиру; важно знать установленную стоимость объекта для точного определения налоговых обязательств. Чем выше кадастровая стоимость, тем больше придется платить налоги.
Однако нет причин для беспокойства, если в вашей выписке указана сумма, превышающая цену покупки квартиры, например, на 100 тысяч рублей. Величина налогообложения в этом случае изменится незначительно и будет практически незаметной для владельца.
Хотя кадастровая стоимость стремится к рыночной, она неизменно отстает от нее.
Это своего рода догоняющая оценка, основанная лишь на части факторов. Такой подход обеспечивает более упрощенный процесс формирования цены, который отличается меньшей точностью и скоростью обновления данных.
Стоит заметить, что для расчета кадастровой стоимости ни один эксперт не проводит осмотр внутри вашей квартиры. Этот показатель вычисляется исключительно на основе нормативов. Например, в одном доме могут находиться две квартиры на одном этаже с идентичной планировкой — назовем их условно квартира А и квартира Б.
Квартира А подверглась капитальному ремонту и оформлению в дизайнерском стиле: залита новая стяжка, уложен качественный паркет, стены покрыты современными гипсовыми и декоративными штукатурками.
Один из комнатных зон получил дополнительный уровень за счет высоких потолков. Все поверхности выровнены с минимальными отклонениями, а окна оснащены тройными стеклопакетами премиального бренда. Вложения в ремонт практически сопоставимы со стоимостью самой квартиры. В то же время квартира Б осталась в состоянии, сохранившемся со дня сдачи дома более 40 лет назад: кривые стены покрыты зелёной масляной краской советских времён, полы выполнены на лагах, а потолок просто окрашен белой краской.
С точки зрения рыночной оценки разница в стоимости этих квартир может достигать миллионов рублей, но с точки зрения государственной кадастровой стоимости их цена будет абсолютно одинаковой.
Что влияет на кадастровую стоимость
Список, по которому определяется кадастровая стоимость недвижимого имущества куда меньше:
- возраст строения;
- материал, из которого построен дом;
- этажность;
- состояние (определяется уровень износа на основании отчетов УК, даты, когда был проведен капитальный ремонт);
- регион, город, район;
- общая и жилая площадь недвижимости;
- коэффициент, установленный в регионе.
В чём разница?
Различия между кадастровой и рыночной стоимостью имущества обусловлены использованием разных факторов при их расчете.
В результате эти две величины часто не совпадают, а их расхождения могут быть как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.
Например, если на рынке наблюдается рост спроса, а поставки строительных материалов сокращаются из-за нехватки запчастей для ремонта грузовиков, цена вторичного жилья может подняться на 10-15%.
Станет ли вслед за этим увеличиваться кадастровая стоимость? Вряд ли это произойдет быстро: процесс корректировки кадастровой цены обычно длительный, поэтому разрыв между ними только возрастает.
С другой стороны, если Центробанк повысит ключевую ставку и отменит программы льготного ипотечного кредитования, спрос на жилье резко упадет, что приведет к снижению его рыночной стоимости.
В этом случае кадастровая цена может оказаться выше рыночной. Подобные ситуации встречаются довольно часто, демонстрируя, насколько динамичные рыночные условия могут влиять на соотношение этих двух показателей.