Вторичка дешевеет в трети регионов России: грозит ли это кризисом новостроек?

Во II кв. 2025 года средняя цена за квадратный метр на рынке вторичного жилья упала в 27 регионов, согласно данным ЦБ. Наибольшее снижение зафиксировано в Калужской области (-10%, до 92 тыс. руб.), Краснодарском крае (-9%, до 175.5 тыс.) и Мурманской области (-5%, до 84 тыс.). В список вошли Тверская, Магаданская области, ЕАО, Калмыкия, Тыва, Санкт-Петербург, Адыгея, Карелия и другие. Среди городов-миллионников лидируют Нижний Новгород, Челябинск, Омск и Ростов-на-Дону.

В отличие от 2024 года, когда вторичка подешевела лишь в 11 регионах, текущий спад шире. Главная причина — недоступность ипотеки: рыночные ставки делают вторичку менее привлекательной, так как льготные программы на нее не распространяются. Спрос сместился к новостройкам, где цены растут или держатся. По данным Роскадастра, за полгода сделок на вторичном рынке стало на 9% меньше (около 740 тыс.), а доля ипотеки упала с 34% до 23%. Продавцы, чтобы ускорить сделки, снижают цены или идут на торг, показатель которого в июле-августе достиг рекордных 6.5%. В целом с начала года предложение вторички выросло на 18–20%, усиливая давление на цены. В Краснодарском крае добавились экологические проблемы и обстановка повышенной опасности, снижающие инвестпривлекательность жилья. В северных регионах, вроде Магадана, и малонаселенных, как ЕАО, спрос традиционно низкий, что ускоряет падение цен. В Москве и Подмосковье вторичка, напротив, подорожала на 5% и 1% за апрель-июнь – до 376.7 тыс. и 171.8 тыс. руб. соответственно.

Снижение цен делает жилье доступнее для семей, ранее не способных его купить, однако разрыв цен между первичкой и вторичкой в Центральной России достиг 80%, что осложняет продажи застройщикам. Льготные ипотечные программы поддерживают первичный рынок, позволяя удерживать цены, в отличие от вторички, где конкуренция за покупателей обостряет торг, увеличивая дисконты. Для тех, кто продает её ради новостройки, это риск: вырученных денег может не хватить. Эксперты прогнозируют, что к концу года реальная цена продажи вторички может упасть еще на 3–4%. Если ключевая ставка продолжит снижаться, доступность ипотеки вырастет, а переток покупателей на вторичку усилится, что осложнит продажи новостроек.