Фонд против дольщиков: возмещение и компенсация

Какое возмещение предусмотрено дольщикам по 218-ФЗ

Если фонд решает восстановить права участников строительства путём выплаты возмещения, то дольщики вправе это сделать по ст.13. В свою очередь:

1) Не все участники имеют право на получение возмещения. Указанные ограничения предусмотрены ч.3 ст.13, которая имела различные редакции, в связи с чем возникают различные позиции судов относительно определения круга лиц, которые имеют право на возмещение. Более подробно я об этом рассказывал в материале «Фонд дольщиков против дольщиков: кто вернет возмещение».

2) Размер возмещения ограничен 120 кв.м. Возмещение рассчитывается исходя из соотношения стоимости квадратного метра и площади жилого помещения, но при этом для расчёта учитывается площадь не более 120 кв.м. (ч.2 ст.13 ФЗ-218);

3) Размер возмещения рассчитывается исходя из стоимости квадратного метра в объекте незавершённого строительства, находящегося на том же этапе строительства на момент признания застройщика банкротом. Это означает, что компенсация предусматривает погашение права требования передачи, но не имеет под собой цели полного восстановления прав гражданина, так как он не сможет приобрести квартиру в уже построенном и введенном в эксплуатацию доме (показатель - R, методики утверждённой Постановлением Правительства РФ от 7 октября 2017 года № 1233). 

Исходя из сложившейся судебной практики, в судах общей юрисдикции размер возмещения не подлежит актуализации. Фонд оценивает объект однократно до принятия решения по нему наблюдательным советом фонда. Если по истечение времени к моменту фактического получения возмещения стоимость квадратного метра возросла, то это все равно не станет основанием для увеличения размера возмещения (Дела № 8Г-23806/2023 и № 88-18008/2023). Более подробно читайте в материале «Дольщики против Фонда дольщиков: каким должно быть возмещение» .

В связи с перечисленным принятие фондом решения о выплате возмещения не ведёт к полному погашению требований дольщиков, включённых в РТУС (реестр требований участников строительства), так как не все имеют право получить эти деньги. Кроме того, помимо основного требования в реестр включены требования об убытках в виде реального ущерба (п.2 ст. 201.5 ФЗ-127), которые не всегда погашаются в результате получения возмещения. 

Соответственно, после принятия решения о выплате возмещения, зачастую остаются требования дольщиков, которые подлежат удовлетворению за счёт конкурсной массы.

Очерёдность удовлетворения требований в банкротной процедуре за счёт конкурсной массы

Если требования кредиторов, подлежащие удовлетворению в порядке 1-й и 2-й очереди реестра застройщика не отличается от банкротства иных юридических лиц, то 3-я очередь реестр кредиторов предусматривает иной состав.

Дольщик (физическое лицо с требованием о передаче жилого помещения, машино-места или нежилого помещения до 7 кв.м.) имеет приоритетный порядок удовлетворения своих требований, который предусматривает, что расчёты с участниками строительства проходят в третью очередь (с остальными кредиторами расчёты проходят в 4-ую очередь, исключения составляют требования фонда), в частности:

• в порядке очереди 3.1 проходят расчёты по требованиям о возврате суммы уплаченной по договору участия;
• в очереди 3.3. проходят расчёты по возмещению убытков в виде реального ущерба (разница между стоимостью уплаченной по договору участия и стоимостью жилого помещения подлежащего передаче)
• в очередь 3.2 подлежат расчёты с Фондом по требованиям, возникшим в результате выплаты возмещения, предусмотренного ст. 13 ФЗ № 218.

В связи, с чем возникает ситуация при которой, при наличии конкурсной массы, участники строительства не получившие возмещение или получившие его за меньшей объем требований (в реестр включено более 120 кв.м.), могут рассчитывать на погашения уплаченной по договору суммы, в свою очередь требования фонда возникшие в результате выплат идут впереди убытков дольщиков, тем самым вероятность удовлетворения требований участников строительства в полном объёме (восстановление их жилищных прав) существенно уменьшается.

Удовлетворение требований за счёт объекта строительства

Положения § 7 Закона о банкротстве подразумевают особые механизмы расчётов с участниками строительства за счёт предмета залога — объекта строительства. В том числе:

• граждане могут удовлетворить свои требования за счёт образования кооператива и передачи ему прав застройщика, что в случае выплаты возмещения большинству дольщиков, крайне мало реализуем механизм по ряду причин;
• Реализация объекта строительства с торгов.

Во втором случае порядок расчётов будет выглядеть следующим образом (ст. 201.14): 60% направляется на погашение требований залоговых кредиторов, 25% идет на погашение денежных требований граждан — участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба), а еще 10 % направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований. Оставшиеся деньги предназначены на погашение судебных трат, расходов на выплату вознаграждения конкурсному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей.

Тем самым от 85-100% вырученных средств расходуется на погашения требований граждан — участников строительства, так как в силу ФЗ-214, «дольщики» являются залоговыми кредиторами. Поэтому 85% (а при отсутствии кредиторов 1-2 очереди 95 %) средств, вырученных от реализации объекта, направляются на погашении требований участников строительства. В свою очередь при достаточности имущества для погашения текущих и требований кредиторов 1 и 2 очереди (при их наличии), все 100% денег, вырученных от реализации объекта идут на погашение требований участников строительства.

Важно отметить: исходя из текущей редакции закона о банкротстве, требования Фонда к застройщику, которые возникли в результате выплаты возмещения, не считаются обеспеченными залогом, так как не истекают из суброгации (как это было в старой редакции п.1.2 ст. 201.9 абз.2 п.6 ст.201.12-1 ФЗ-127 и ч.5 ст.13 ФЗ№ 218, действующих до 13 июля 2020 года), а носят регрессный характер, так как возникли в результате убытков Фонда связанных с выплатой возмещения (это так же подтверждается размером возникающего требования), в связи с чем фонд не вправе участвовать в распределении средств, вырученных от реализации объекта с торгов.

Судьба объекта и компенсации бывшим залоговым кредиторам

В случае принятия Фондом решения о выплате возмещения дольщикам, он вправе стать приобретателем объекта незавершённого строительства, в счёт возникшего права требования, при этом условием для удовлетворения является соотношения суммы выплат и стоимость объекта. Если стоимость ОНС выше совокупного размера выплат, фонд обязан внести разницу на специальный счёт, а если стоимость ОНС ниже (как это обычно бывает), то требования фонда в размере превышения включаются в реестр в очередь 3.2.

Также есть требования, аналогичные условиям передачи прав жилищно-строительному кооперативу образованному участниками строительства (ст. 201.15-2-2 прямо отсылает к 201.9) за исключением согласия залоговых кредиторов.

При этом стоит отметить, что в случае принятия фондом решения о выплате дольщикам возмещения требования участников трансформируются в денежное (и п.3 ст.201.13), а в случае передачи прав застройщика фонду залог на ОНС прекращается (п. 25 ст. 201.15-2-2) в связи с чем передача объекта происходит без обременения, в виде обязанности передачи помещений гражданам имеющих право требования по договору участия.

В июле 2022 года Конституционный суд вынес Постановление 34-П, которым признал противоречащими Конституции отдельные положения Закона о банкротстве, которые допускают безвозмездное прекращение прав залоговых кредиторов на объект незавершённого строительства в связи с передачей объекта незавершённого строительства Фонду, действующему в интересах участников строительства. Предметом рассмотрения КС тогда стал п. 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, который регулирует вопрос приобретения прав застройщика с целью завершения строительства для исполнения обязательств застройщика перед участниками строительства, в части передачи жилых помещений.

В частности, КС указал: «Вывод о неконституционности ч. 14 и 17 ст. 16 <<…>> 151-ФЗ во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 201.15-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не может быть основанием для отмены решения о передаче соответствующему фонду, действующему в целях защиты прав граждан — участников долевого строительства, прав застройщика на соответствующее имущество и для его отказа от своих обязательств, а также препятствовать передаче прав фонду и принятию фондом на себя соответствующих обязательств.

В том Постановлении КС определил временный порядок расчётов с бывшими залоговыми кредиторами, который действует по настоящий момент, так как изменения в законодательство ещё не приняты. Это было вполне оправдано, ведь Фонд действовал в интересах участников строительства и иной бы поход бы ставил под угрозу процесс восстановления прав граждан.

При этом КС не закладывал отдельный механизм расчёта компенсации для граждан — участников строительства.

В свою очередь, перед Верховным судом уже вставал вопрос: как трактовать введённый временный порядок расчётов с бывшими залоговыми кредиторам по отношению к бывшему участнику строительства, если Фонд завершает строительства многоквартирного дома, а дольщик расторг договор. ВС указал на недопустимость уравнивания между собой залоговых кредиторов и участников строительства в части размера причитающегося возмещения. (Определение ВС от 9 марта 2023 года по делу № А40-245757/2015).

Справедливости ради, стоит отметить, что ВС тоже сослался на неравное положение, в котором окажутся граждане одной категории, которые получают жилые помещения и участник строительства который получит компенсацию несопоставимую по размеру со стоимостью такого помещения, в связи с чем также предписал нижестоящим судам определить размер компенсации исходя из рыночной стоимости достроенных жилых помещений на момент выплаты денег. 

И, всё же, ВС в другом определении высказал позицию о праве судов отступать от порядка расчёта, указанного КС, так как их дискретные полномочия позволяют самостоятельно установить разумный размер компенсации в зависимости от специфики отношений по передаваемому объекту и наличием исключительных обстоятельств (Определение ВС № 309-ЭС22-24570 от 2 ноября 2023 года по делу № А60-31963/2020).

Интересы дольщиков и фонда

В рассматриваемом же случае аналогичные положения ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве, не подразумевают что фонд действует с целью защиты прав граждан — участников строительства и не являются вспомогательным механизмов восстановления прав дольщиков, а лишь является механизмом удовлетворения требований фонда к застройщику, возникших в порядке регресса.

При этом в настоящее время судебная практика складывается таким образом, что помимо прочих условий для передачи Фонду прав на ОНС, установленных действующим законодательством, суды определяют порядок расчётов с залоговыми кредиторами и применяют механизм, заложенный Постановлением КС № 34-П по аналогии.

В свою очередь, относительно порядка расчётов по требованиям дольщиков: условием передачи Фонду объекта незавершённого строительства безусловно является погашение требований граждан — участников строительства, связанных с передачей жилого помещения, иное бы входило в противоречие позициям высших судов, в частности выявленным конституционно-правовым смыслом предназначения такого рода фондов, состоящего прежде всего в удовлетворении потребности граждан в жилье и не предусматривающего извлечение фондами экономической выгоды из этой деятельности.

В связи с чем арбитражный суд, рассматривая заявление фонда о намерении стать приобретателем по основаниям ст. 201.15-2-2 № ФЗ-127, должен установить факт погашения требований участников строительства (в том числе убытков в виде реального ущерба). А при установлении факта непогашения таких требований или неготовности фонда к их погашению — отказать в удовлетворении заявления. Ведь право стать приобретаем не носит безусловный характер, поскольку не проследует цели восстановления прав граждан.