Как снижение ставки Центробанка РФ отразится на рынке недвижимости Дона

Недавно Центробанк понизил ключевую ставку и, вероятно, намерен снижать ее дальше. Насколько реально это повлияет на покупательную способность?

Андрей Кравцов: Снижение ключевой ставки вряд ли существенно отразится на реальной покупательной способности. Причин несколько. Сейчас ключевая ставка составляет 18 процентов, а ипотечные предложения - 22 - 24. Даже если к концу года ставка снизится до 13 - 14, что можно назвать оптимистическим сценарием, ипотека на вторичное жилье будет в пределах 17 - 19 процентов в зависимости от программы, банка, наличия у заемщика зарплатного проекта и других факторов. Но это тоже очень высокая ставка, если не сказать запредельная. Желающих брать ипотеку на таких условиях гораздо больше не станет.

Почему такая значительная разница между ключевой и фактической ипотечной ставками?

Андрей Кравцов: Потому что банки стараются компенсировать убытки, связанные с выдачей льготных кредитов по семейным программам. Государство не полностью субсидирует банку разницу между рыночной ставкой и ставкой по льготной ипотеке, и банки закладывают этот риск в стоимость коммерческой ипотеки. Чтобы рынок начал оживать, ставки на ипотеку - как на первичное, так и на вторичное жилье - должны опуститься ниже 12 процентов.

Сейчас активно обсуждаются депозиты. На счетах граждан около 60 триллионов рублей. Эти люди не пойдут на рынок недвижимости, когда ставка начнет снижаться? Других вариантов инвестировать особо и нет.

Андрей Кравцов: Суммы на депозитах действительно внушительные, но важна структура этих вкладов. То есть сколько людей на самом деле имеют крупные депозиты и как они распределены. По данным портала "Банки.ру" за первое полугодие 2025 года, лишь 14 процентов вкладов находится в диапазоне от одного до трех миллионов рублей. Основная же масса - в пределах 100 - 500 тысяч рублей. Этого недостаточно для первоначального взноса по ипотеке, особенно при высоких ставках. Поэтому ожидать всплеска ипотечных сделок, рассматривая ситуацию в этом ключе, не стоит.

А как себя ведут те, у кого есть значительные суммы?

Андрей Кравцов: Люди с крупными сбережениями уже активно вложились в недвижимость - и в жилую, и в коммерческую. Они заходят на рынок сейчас, когда цены стагнируют, а продавцы готовы торговаться. Остатки средств такие покупатели держат на депозитах, потому что ставка по ним зачастую выше, чем потенциальная доходность от аренды. В жилой недвижимости хорошим результатом считается семь процентов годовых, в коммерческой - 10-12 процентов.

Что происходит на рынке новостроек?

Андрей Кравцов: Ситуация очень непростая. На рынке много нереализованных лотов, и не только в строящихся домах, но и в уже сданных. Распространена практика продажи в рассрочку с обещанием, что в будущем покупатель сможет перейти в ипотеку, когда ключевая ставка снизится. Но на сегодняшний день ни один банк и девелопер не предложил реальный механизм такого перехода. В итоге может возникнуть ситуация, когда покупатель становится неплатежеспособным до окончания рассрочки. И это уже происходит.

Какие последствия будут для застройщиков?

Андрей Кравцов: У каждого девелопера есть график наполнения эскроу-счетов. При продаже в рассрочку этот график сбивается, что повышает ставку проектного финансирования. Это напрямую влияет на себестоимость строительства. Девелопер оказывается перед выбором: либо поднимать цену, чтобы компенсировать рост издержек, либо распродавать лоты ниже рынка, чтобы вернуться в график. Оба варианта несут негативные последствия для отрасли.

Какие основные тренды вы наблюдаете на рынке прямо сейчас?

Андрей Кравцов: Покупатели ориентируются на льготные программы и выбирают квартиры у застройщиков с дальними сроками сдачи, чтобы успеть накопить деньги на ремонт, причем по ценам выше рыночных. В то же время в домах, которые уже сдаются, можно получить значительный дисконт при оплате наличными. А на вторичке, когда продает физическое лицо, цены в тех же жилых комплексах еще ниже. Например, в некоторых новостройках квартира от собственника может быть на один-два миллиона дешевле, чем аналогичная у застройщика. Это новая реальность.

Возможно ли банкротство застройщиков?

Андрей Кравцов: Думаю, банкротство некоторых застройщиков в ближайшее время неизбежно. Но важно понимать: вместе с ними под ударом окажутся и банки, выдавшие проектное финансирование. Массовая выдача льготных кредитов с 2020 по 2024 год и переход на эскроу-счета сделали девелоперов зависимыми от банков. В результате мы можем столкнуться с незавершенными объектами, которые будут переходить на баланс банков. Оздоровление рынка неизбежно, вопрос лишь в том, насколько масштабным окажется кризис.