Как не купить «проблемный» участок под строительство дома, новгородцам объяснила кадастровый инженер

В Великом Новгороде на днях прошёл семинар, посвящённый земельному законодательству. Специалисты разобрали основные ошибки, которые люди допускают при выборе участков. Лето – это активный сезон продаж дач и загородной недвижимости, поэтому сейчас особенно актуально знать нюансы, которые позволят избежать неприятностей в дальнейшем.

ЕГРН не гарантирует

В зале центра «Мой бизнес» собрались представители риелторских компаний, чтобы больше узнать о работе с земельными участками. Встречу провела Екатерина Шиманская, руководитель Центра кадастра и геодезии.

Как правило, люди покупают участки, чтобы обзавестись частными домами. Нередко они сталкиваются с различными проблемами, включая отказ в получении разрешения на строительство. Генеральный директор агентства недвижимости «Гранд» Лариса ДЕМЕНТЬЕВА пришла со своей командой, чтобы узнать ответы на собственные вопросы и послушать новости по теме изменения земельного законодательства.

«Очень интересно пообщаться с кадастровым инженером, разобрать какие-то кейсы. Есть несколько вопросов по личным земельным участком. Они связаны с кадастровыми обмерами. Вообще вопросы по земле сейчас очень актуальны», – отметила Лариса Николаевна.

Президент ассоциации «Гильдия риэлторов Великого Новгорода и Новгородской области» Владимир САСМИЛЬ напомнил, что с 1 марта вступили в силу изменения в законодательстве: теперь зарегистрировать дом или сделку с участком можно только в том случае, если его границы определены и внесены в единый реестр.

«По состоянию на 1 июня в регионе приостановлено порядка 150 сделок по причинам неправильно оформленных документов, связанных с землёй», – уточнил Владимир Васильевич.

На практике ошибок, которые возникают при выборе участка, довольно много. Екатерина Шиманская остановилась на пяти основных моментах.

Во-первых, выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) не является гарантом «чистоты» участка. В ней указаны основные характеристики: собственник, площадь территории, категория земель, вид разрешённого использования, а иногда адрес и обременения, такие как залог или ипотека. Однако в выписке нет информации о соседях, земельных спорах, неоформленных претензиях и многом другом.

Ток, вода и газовые трубы

Так, особое внимание стоит уделить зонам с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Они находятся вблизи электролиний, газопроводов, исторических объектов и могут накладывать ограничения на освоение участков. Поэтому не каждая такая территория подходит для строительства индивидуального жилого дома. Информацию о ЗОУИТ можно найти на публичной карте на сайте Росреестра. Екатерина ШИМАНСКАЯ поделилась резонансной историей, связанной с этой темой, которая произошла в деревне Сырково:

«В начале года прошла череда судебных исков, связанных с участками садовых товариществ, которые попали в охранную зону газопровода, – не простого, а среднего и высокого давления. Людей пытаются обязать снести дома, большинство из которых были построены с использованием материнского капитала или взяты в ипотеку. От проблем не спасли даже имеющиеся у многих разрешения на строительство».

Как же им удалось получить их? Дело в том, что на момент получения разрешений на строительство и регистрации зданий ни самого газопровода, который, кстати, был построен ещё в 1979 году, ни особых зон, не было в градостроительном регламенте. Создание охранной зоны произошло недавно на основании решения арбитражного суда. Пока что по этому делу решений, вступивших в законную силу, нет.

Скрытые зоны

Ещё существуют скрытые охранные зоны, которые не отражены на публичной карте и отсутствуют в выписке из ЕГРН. Поэтому важно обратить внимание на градостроительный регламент.

Ещё один важный документ, в котором содержится информация о земельном участке и правилах его использования – градостроительный план. Он публикуется на официальных сайтах поселений и муниципальных округов. Важно понимать, что в каждой зоне есть список ограничений, которые стоит учитывать.

«Многое отражено на карте землепользования и застройки. Мы можем там увидеть планы государства на строительство дорог, изъятию участков, скрытые охранные зоны. Например, это может быть зона подтопления. Если участок в неё попадает, разрешение на строительство вряд ли выдадут», – дополняет спикер.

Нет шлагбаумам!

Доступ к земельному участку – тоже важный момент. Специалист советует обращать внимание не только на наличие дороги, но и на её собственника. Если он – частное лицо, то он вправе по своему усмотрению установить шлагбаум, либо предложить платный проезд к участку.

«Это так называемая «нарезка»: поля и сельхозугодья перевели в земли населённых пунктов и потом разделили для продажи. Дорогу собственник земли проложил, но она не имеет должного статуса. Если же дорога находится на балансе администрации, она является территорией общего пользования, там могут появиться имя улицы и, возможно, асфальт», – объясняет Екатерина Викторовна.

Точность координат

Без межевания нельзя ни продать, ни купить землю. Проверить наличие межевания можно с помощью публичной карты – достаточно ввести кадастровый номер участка и посмотреть информацию. Если у него указаны координаты границ, межевание проведено.

«Нередко предметом сделки является не только сам участок, но и находящиеся на нём постройки. Закон, который вступил в силу с 1 января, вводит принцип «построил – оформи». Собственникам могут начать приходить штрафы за то, что не узаконили свои строения. Речь идёт только об объектах недвижимости, которые прочно связаны с землёй, и которые невозможно переместить без разрушения», – добавляет кадастровый инженер.

Исключить захват

При выборе участка эксперт рекомендует проводить и геодезическую проверку. Важно, чтобы фактические границы не выходили за пределы юридических. Дело в том, что точки в документах и в реальности могут не совпадать. Специалист объясняет, как исправить ситуацию, чтобы не получить штраф:

«Это можно сделать путём исправления реестровой ошибки. Случаев несоответствия координат фактическому землепользованию много. Чтобы решить проблему, кадастровый инженер готовит межевой план, выезжает на объект, выполняет замеры и анализирует документы. В его заключении есть три важных пункта: он выявляет ошибку, обосновывает, что это не захват территории, и предлагает способы исправления».

Единого реестра земельных участков, в котором можно было бы увидеть все «подводные камни», не существует. Поэтому, прежде чем переходить к заключению договора, стоит уточнить реальные границы территории и её назначение, убедиться, что она не находится в зоне, где возведение построек запрещено. Это поможет избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Фото Людмилы Степико