Die Amtsgerichte in Deutschland kündigen immer mehr Zwangsversteigerungen an. Das zeigt eine Abfrage der dts Nachrichtenagentur bei deutschen Amtsgerichten. Die Zahlen sind eindeutig: Um Weihnachten waren bundesweit mindestens rund 3250 Termine für die kommenden Wochen und Monate in den amtlichen Zwangsversteigerungskalendern verzeichnet. Das sind rund 15 Prozent mehr als vor einem Jahr zur gleichen Zeit.
Der Anstieg beschleunigt sich. Im letzten Jahr hatte die Zahl der Ankündigungen zum Jahresende gegenüber Ende 2023 nur um zwei Prozent zugelegt. Im Jahr davor waren es elf Prozent. Damals markierte der Anstieg eine Wende: Bis vor drei Jahren war die Zahl der Zwangsversteigerungen über Jahre kontinuierlich gesunken.
NRW besonders betroffen
Die regionalen Unterschiede sind deutlich. Allein aus Nordrhein-Westfalen, dem größten Bundesland, kündigen die Amtsgerichte derzeit 910 Zwangsversteigerungen an. Das ist über ein Drittel mehr als vor einem Jahr zur gleichen Zeit. In Bayern beträgt das Plus immerhin rund zehn Prozent.
Anders sieht es in den östlichen Bundesländern aus. In Berlin und den meisten Ost-Bundesländern hat sich die Lage kaum verändert. Die Zahl der angekündigten Zwangsversteigerungen liegt etwa auf Vorjahresniveau oder ist teilweise sogar leicht gesunken. Eine Ausnahme bildet Mecklenburg-Vorpommern: Dort werden aktuell fast doppelt so viele Termine geplant wie vor einem Jahr.
Die Zahlen sind aussagekräftig
Theoretisch könnte die Zunahme von Terminankündigungen rein organisatorische Gründe haben. Der Vergleich mit den dann tatsächlich durchgeführten Versteigerungen zeigt aber jedes Jahr eine sehr hohe Korrelation. Die angekündigten Termine bilden die Realität also ziemlich genau ab.
Warum es zu Zwangsversteigerungen kommt
Zu einer Zwangsversteigerung kommt es in der Regel, wenn Haus- und Wohnungsbesitzer ihre Immobilienkredite nicht mehr tilgen können. Vorher ist eine einvernehmliche Einigung mit der finanzierenden Bank gescheitert. Ein wichtiger Faktor sind die Kreditzinsen.
Die Zinsen pendeln seit mittlerweile drei Jahren zwischen drei und vier Prozent. Das ist zwar weniger als im historischen Durchschnitt, aber deutlich mehr als im Zeitraum zwischen etwa 2012 und 2022. Damals wurde zum Tiefpunkt nur noch etwa ein halbes Prozent jährlicher Zins für einen zehn Jahre laufenden Immobilienkredit fällig.
Die Zinsbindung läuft aus
Häuser und Wohnungen waren damals auch bei hohen Preisen relativ leicht finanzierbar. Das Problem heute: Bei vielen Krediten, die noch lange nicht abbezahlt sind, läuft nach und nach die oftmals für zehn Jahre vereinbarte Zinsbindung aus. Eine Verlängerung zu denselben Konditionen ist in der Regel nicht mehr möglich.
Die Folge: Viele Immobilienbesitzer müssen plötzlich deutlich höhere monatliche Raten zahlen. Wer das nicht stemmen kann und keine Einigung mit der Bank findet, landet früher oder später im Zwangsversteigerungskalender. Die steigenden Zahlen zeigen: Das betrifft immer mehr Menschen.
Falls Sie mit dem Gedanken spielen, ein Haus per Zwangsversteigerung zu kaufen, helfen Ihnen diese elf Tipps:
1. Wann wird eine Immobilie zwangsversteigert?
Eine Wohnung oder ein Haus landet dann in einer Zwangsversteigerung, wenn der Besitzer seine Schulden bei einer Bank nicht mehr bedienen kann. Die Bank, die im Grundbuch eingetragen ist, hat dann das Recht, die Immobilie zu verkaufen, um so das fällige Geld einzutreiben. Oft geht es aber nicht nur um Schulden bei einer Bank für den Immobilienkredit, sondern um viele Gläubiger, die mit dem Geld aus dem Verkauf ausgelöst werden sollen. Zu einer Zwangsversteigerung kommt es dabei aber erst, wenn die Bank die Immobilie zuvor nicht auf dem freien Markt verkaufen kann. Die Rating-Agentur Argetra schätzt, dass dies nur in der Hälfte der Fälle gelingt. Für die andere Hälfte muss dann ein Versteigerungstermin beim Amtsgericht ausgemacht werden.
2. Wie erfahre ich, welche Immobilie versteigert wird?
Da Zwangsversteigerungen beim zuständigen Amtsgericht angemeldet werden müssen, ist die Liste der verfügbaren Immobilien öffentlich. Bundesweit gibt es dafür das Online-Portal ZVG , das von den Justizministerien der Bundesländer betrieben wird. Hier finden Sie über eine detaillierte Suchmaske für Sie interessante Objekte. Die Termine stehen dabei oft lange im Voraus fest.
3. Kann ich das Haus vor der Auktion besichtigen?
Das hängt vom bisherigen Besitzer ab. Dieser darf Kaufinteressenten vorab ins Haus lassen, er ist dazu aber nicht verpflichtet. Da eine Zwangsversteigerung für denjenigen, der seine Immobilie verliert, eine sehr emotionale Sache ist, lehnen viele Besitzer Vorabbesichtigungen ab. Das bedeutet aber nicht, dass Sie ein Haus blind ersteigern. Sie werden vorab in einem Prospekt über den Verkehrswert unterrichtet und bekommen ein offizielles Gutachten über den Zustand des Hauses. Allerdings: Besitzer sind auch nicht verpflichtet, den Gutachter ins Haus zu lassen. Unter Umständen bezieht sich das Gutachten also nur auf das, was der Profi von außen erkennen kann.
4. Was muss ich vor einer Zwangsversteigerung beachten?
Bevor Sie an einer Zwangsversteigerung teilnehmen können, müssen Sie bereits Geld überweisen. Gläubiger verlangen von allen potenziellen Käufern meist eine Kaution in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes. Das Geld wird direkt von Ihrem Bankkonto abgezogen und zurücküberwiesen, wenn Sie die Immobilie nicht ersteigern. Vorsicht: Das kann bereits eine stattliche Summe sein. Bei einem Verkehrswert von 200.000 Euro müssen Sie 20.000 Euro überweisen. Je nach Versteigerung können Sie die Sicherheit auch durch eine (Bank-)Bürgschaft hinterlegen. Ansonsten ist nur wichtig, dass Sie Ihren Personalausweis zur Versteigerung mitbringen.
5. Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?
Die Auktion wird meistens im zuständigen Amtsgericht abgehalten. Der vom Gericht gestellte Rechtspfleger gibt zunächst alle bekannten Informationen zu einer Immobilie bekannt. Dazu gehören alle Einträge und Details aus dem Grundbuch – also auch, ob etwa Denkmalschutz besteht – wer die Gläubiger und wie hoch ihre Ansprüche sind, welchen Verkehrswert das Objekt besitzt und welche Details aus dem Verkehrswertgutachten wichtig sind.
Erst dann startet die eigentliche Versteigerung. Beim ersten Termin müssen dabei in der Regel mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes geboten werden. Liegt das Höchstgebot bei maximal 70 Prozent, dürfen die Gläubiger den Verkauf ablehnen, darüber müssen sie ihn annehmen. Kommt es beim Ersttermin deswegen zu keinem Besitzerwechsel, wird ein zweiter Termin angesetzt. Bei diesem gelten dann keine Mindestgrenzen mehr. In beiden Terminen dauert die Auktion mindestens 30 Minuten, in denen Sie Angebote hinterlegen dürfen. Erst danach wird der Rechtspfleger die berühmten drei Hammerschläge ausführen. Verkauft wird eine Immobilie aber nicht, wenn sich der Hammer zum dritten Mal senkt, sondern, wenn der Rechtspfleger das Ergebnis offiziell verkündet. Sie können also auch noch in letzter Sekunde Ihr Gebot erhöhen.
6. Was muss ich alles bezahlen?
Sobald der Rechtspfleger Ihnen den Zuschlag erteilt, sind Sie automatisch neuer Eigentümer der Immobilie. Glückwunsch. Allerdings: Der von Ihnen in der Auktion gebotene Betrag ist nicht der gesamte Kaufpreis. Es gibt Nebenkosten. Dazu gehören zuallererst die Gerichtskosten. Damit muss zum Beispiel auch der Gutachter bezahlt werden, der die Immobilie vorab einschätzte. Die Kosten können jenseits von 5000 Euro liegen. Außerdem müssen Sie wie bei jedem Hauskauf die Eintragung im Grundbuch, dafür nötige Notarkosten und die Grunderwerbssteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland bezahlen. Gegenüber dem normalen Hauskauf entfallen aber die Maklerkosten.
7. Muss ich Schulden aus dem Grundbuch übernehmen?
Im Grundbuch können zu einer Immobilie Schulden eingetragen sein, zum Beispiel eine Grundschuld. Ob diese nach dem Kauf bestehen bleiben, hängt am Einzelfall. Falls sie mitverkauft werden, müssen Sie als neuer Besitzer die Grundschulden zu den dort hinterlegten Konditionen bezahlen. Allerdings sinkt dadurch in der Regel der Versteigerungspreis. Ein Beispiel: Wird eine Immobilie mit einem Wert von 300.000 Euro versteigert, läge das Mindestgebot beim Ersttermin bei 150.000 Euro (50 Prozent). Besteht aber eine Grundschuld von 50.000 Euro, die der neue Besitzer übernehmen muss, sinkt das Mindestgebot auf 100.000 Euro.
8. Wie bezahle ich den Kaufpreis?
Schon direkt nach der erfolgreichen Versteigerung legt das Gericht den Verteilungstermin fest. Der kann allerdings erst Monate später sein. Üblich sind sechs bis acht Wochen. Bis zu diesem Termin müssen Sie den Kaufpreis an das Gericht überweisen. Idealerweise sollten Sie deswegen schon im Vorfeld die Finanzierung mit Ihrer Bank besprechen.
Je länger Sie warten, desto teurer wird es, denn Ihr Meistgebot wird ab dem Moment der Auktion verzinst – in NRW zum Beispiel mit vier Prozent pro Jahr. Im Verteilungstermin selbst legt das Gericht dann fest, welche Gläubiger in welcher Höhe und Reihenfolge mit Ihrem Geld bedient werden. Der Verteilungstermin gilt deswegen als Abschluss des Versteigerungsverfahrens.
9. Wann kann ich in mein neues Haus einziehen?
Da Sie mit dem Zuschlag – spätestens aber mit dem Grundbucheintrag – rechtlich gesehen der neue Eigentümer sind, dürfen Sie ab dann auch bereits einziehen. Praktisch geht das nur dann, wenn der Vorbesitzer bereits ausgezogen ist. In jedem Fall müssen Sie mit diesem aber noch einen Termin für die offizielle Übergabe der Wohnung vereinbaren.
10. Mache ich mit einer Zwangsversteigerung immer ein Schnäppchen?
Nein. Der Kauf einer Immobilie per Zwangsversteigerung hat zwei Haken. Erstens haben Sie vorher oft keine Möglichkeit, die Immobilie selbst zu besichtigen. Bestenfalls von außen können Sie sich das neue Haus ansehen. Wie es innen aussieht, wissen Sie selbst im besten Fall nur über das gerichtlich gestellte Gutachten. Hier kann also noch eine böse Überraschung in Form notwendiger Sanierungen oder Renovierungen lauern, die dann auch den Kaufpreis deutlich erhöhen.
11. Was sollte ich bei meiner ersten Zwangsversteigerung beachten?
Experten raten, die ersten zwei bis drei Zwangsversteigerungen zu besuchen, ohne die Immobilie tatsächlich zu ersteigern und sogar ohne darauf zu bieten. Wichtiger ist es, dass Sie sich mit dem Prozedere einer Zwangsversteigerung vertraut machen. Wenn Sie dann tatsächlich ein bestimmtes Objekt ersteigern wollen, sollten Sie sich zuvor so viele Informationen wie möglich darüber besorgen. Nur so lässt sich das Risiko von unangenehmen Überraschungen nach der Auktion vermeiden. Außerdem sollten Sie sich vorher über Ihr Budget im Klaren sein und das während der Zwangsversteigerung auch nicht im Eifer des Gefechts überschreiten. Sonst sind Sie im schlimmsten Fall wenig später der arme Mensch auf der anderen Seite der Versteigerung, der zusehen muss, wie sein Haus unter dem Hammer landet.