Садоводы стали чаще устраивать "соседские разборки" в Петербурге и Ленобласти

На 2022 год в агломерации Петербурга насчитывалось более 3,3 тыс. СНТ и ДНП, расположенных преимущественно в Ленобласти, следует из данных Законодательного собрания региона (более точных данных в открытых источниках найти не удалось). Общее число участков на тот момент достигало 520 тыс. В 2,45 тыс. СНТ преобладающее большинство — жители Северной столицы (около 400 тыс. участков).

При этом выросшие госпошлины и цены на судебное представительство по спорам, связанным с зёмлей и недвижимостью (средняя цена за первую инстанцию арбитражного суда в городе — около 450 тыс. рублей), делают разрешение проблем садоводов и огородников дорогим удовольствием.

"ДП" выяснил, с какими проблемами чаще всего сталкиваются участники СНТ и ДНП, какими причинами они вызваны и как их можно избежать.

Не вписались в границы

Список сложностей, которые встают перед членами ДНП и СНТ, весьма широк. В первую очередь эксперты обращают внимание на проблемы, связанные с внешними и внутренними границами образований. Так, несогласованность фактических границ СНТ или ДНП с границами населённых пунктов и муниципальных образований, установленными в документах территориального планирования, приводит к тому, что часть территории товарищества может оказаться формально за пределами поселения. В свою очередь такое положение дел влечёт сложности при получении адресов, подключении к коммунальной инфраструктуре, а также при участии в муниципальных программах благоустройства и софинансирования.

"Для Петербурга и Ленинградской области характерно также выявление наложений границ с лесничествами (землями лесного фонда), землями особо охраняемых природных территорий, зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)", — обращает внимание партнёр бюро юридических стратегий Legal to Business Дарья Филина.

По мнению экспертов, сегодня многие СНТ и ДНП имеют в своих границах территории, которые в ЕГРН обозначены как "земли населённых пунктов" или "земли сельскохозяйственного назначения", а не как "для ведения садоводства". Такая ситуация осложняет подключение к сетям, затрудняет строительство, иногда и вовсе делает невозможным получение разрешений на капитальные объекты. К такому состоянию приводят ошибки в старых решениях органов местного самоуправления, которые допускались при передаче земли в 1990–х и начале 2000–х и при определении земель общего пользования.

Ещё одна проблема — отсутствие сервитутов. Бывает, что единственная дорога к СНТ или земельному участку идёт через частную землю соседа, а формального права проезда нет. О распространённости подобных ситуаций, заканчивающихся, как правило, в суде, неоднократно сообщали СМИ. Связана эта проблема с тем, что при создании товарищества эти сервитуты не были своевременно оформлены. Отсутствие сервитута при прокладке/строительстве линейных объектов ресурсоснабжающих организаций зачастую вызывает раздражение у членов СНТ и ДНП, что также приводит к судебным спорам.

Кроме того, следует упомянуть "соседские разборки", связанные, например, с расположением построек на участке, с границами, с "захватом" территории и т. д.

Соседские склоки

Ярким примером распространённой категории споров может служить дело СНТ "Вьюн спрингс", расположенного в Приозерском районе на берегу реки Вьюн. В нём насчитывается 75 участков. СНТ пыталось признать недействительными сделки купли–продажи участков, фактически использовавшихся всеми членами товарищества для проезда, и вернуть землю в свою собственность. Однако Приозерский райсуд Ленобласти отказал в удовлетворении требований, посчитав, что истцом не доказан статус этих участков как земель общего пользования. Ленинградский областной суд оставил решение в силе. Этот кейс наглядно демонстрирует, что при отсутствии оформленных прав на землю даже фактическое использование её всеми членами товарищества не гарантирует защиту от отчуждения участков.

"В части земельного законодательства к числу наиболее популярных споров ДНП и СНТ относятся споры по организации прохода и проезда, установлении сервитутов, споры между соседями: как в части границ земельных участков, так и в части соблюдения прав и законных интересов соседей при размещении строений на участке, посадке деревьев, — подчёркивает Дарья Филина. — Распространены также споры по подъездным путям (особенно в случае, если дороги оказались расположены на земельном участке, находящемся в частной собственности) и управлению СНТ / ДНП".

Другая лидирующая категория споров — взыскание членских взносов с участников СНТ и ДНП, — которая рассматривается судами в приказном порядке, то есть без вызова участников спора. При этом ответчик может заблокировать взыскание, если выразит своё несогласие с претензией.

По мнению экспертов, нередки споры с РСО о понуждении организации к заключению договоров, об установлении сервитутов, об обжаловании действий (или бездействия) РСО. Также случаются споры, связанные с налогообложением. Например, некоторым СНТ могли установить на капитальные строения или землю ошибочную кадастровую стоимость. Чтобы избежать больших налогов, собственникам для разрешения этой проблемы приходится обращаться в суд.

Минимизация проблем

Основной ключ к эффективному разрешению земельных споров — документированность, своевременные действия, коммуникация и знание законодательства, резюмирует Дарья Филина.

Эксперты рекомендуют для избежания в будущем проблем и, соответственно, судебных споров проводить комплексное межевание с внесением в ЕГРН всех земель общего пользования, проверять и корректировать категорию и вид разрешённого использования участков, заблаговременно оформлять сервитуты для проезда и размещения сетей, заключать письменные договоры с РСО и вести архив планов, межеваний и протоколов собраний. Такие меры снижают риск утраты земель и упрощают защиту прав товарищества и его членов.

Кроме того, Дарья Филина советует использовать альтернативные способы урегулирования споров, например медиацию, особенно на ранних этапах конфликта. К слову, в последние годы этот вид урегулирования разногласий становится достаточно популярным, а с учётом выросших госпошлин и высокой стоимости судебного представительства востребованность медиации может возрасти ещё больше. "Многие земельные вопросы могут быть разрешены без доведения проблемы до судебного рассмотрения, где в силу разветвлённости и изменчивости судебной практики бывает сложно оценить вероятность успеха", — подчеркнула Филина.