Ни себе, ни людям: в Уфе застройщик не строит дом на земельном участке и не отдает его обратно государству

Уфа сегодня, как и вся Республика Башкортостан достаточно бурно развивается в плане строительства. Например, только в январе-феврале текущего года по республике объем работ, выполненных организациями по строке «Строительство», составил по данным «Башкортостанстата» 55,5 миллиарда рублей с ростом по сравнению с годом ранее на 19,5%.

Уфа, как столица и как один из крупнейших мегаполисов России не отстает – лицо города с завидным постоянством украшают новые современные и самые разнообразные жилые комплексы. Но в Уфе на сегодняшний день не так много свободных участков земли, которые должны быть застроены новыми домами. И тем важнее ответственное отношение к этим пока еще свободным участкам со стороны застройщиков. Правда, к сожалению, эта непреложная истина не очевидна всем строительным компаниям: некоторые предприниматели отличается явным стремлением к злоупотреблению правом.

Застройщик превращает землю в центре Уфы в «заброшку»

19 октября 2014 года администрация Уфы и компания ООО «Стандарт Плюс» заключили договор развития территории № 47/РТ. Предмет договора – собственно, развитие территории, участка земли, ограниченного улицами Карла Маркса, бульваром Ибрагимова и проектируемой магистралью Западное шоссе в Советском районе Уфы. В первую очередь, под развитием подразумевалось строительство многоэтажных жилых домов. Срок договора – 5 лет, ровно до 19.10.2019 года.

Однако на дворе уже год 2025-й, прошло более десяти лет, но на этом участке фирма «Стандарт Плюс», как полагает наш источник, не сделала ровным счетом ничего. Участок земли как беспризорный, точнее, бесхозный так и существует в своем неразвитом состоянии.

Видя такое положение вещей, когда на протяжение, повторим, более десяти лет большой участок земли практически в самом центре города превращается в «заброшку» из-за возможной нерасторопности застройщика, который взял на себя обязательства по его развитию, администрация Уфы принимает единственное в этой ситуации решение – развитие территории приостановить, а фирму «Стандарт Плюс» уведомить о том, что продлять договор с ней не будут. Было это (отказ в продлении договора) еще в 2019 году – когда истек пятилетний срок договора (письмо администрации от 29.11.2019 года).

- На сегодняшний день в Арбитражном суде Республики Башкортостан также рассматривается дело по исковому заявлению Администрации Уфы к ООО «Стандарт плюс» о прекращении права собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010548:96 (тот самый участок земли), об обязании возвратить земельный участок в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу и о признании права собственности города Уфы на этот земельный участок, – говорится в официальном комментарии администрации Уфы, предоставленном редакции Пруфы.РФ.

Рассмотрение дела по иску администрации Уфы о возврате в собственность города земельного участка назначено на начало июня. А пока Арбитражный суд Башкирии в лице судьи Д.Р. Савельевой постановил приостановить действие договора развития территории № 47/РТ от 19.10.2014. В частности, в соответствии с решением от 12 марта 2025 года фирме «Стандарт Плюс» запрещено на указанном земельном участке что-то строить, продавать этот участок или переоформлять свои права по договору. 

Казалось бы, вопрос практически снят: суд разобрался, развитие территории на спорном участке приостановлено, договор продляться не должен. Но не тут-то было: буквально через десять дней, 24 марта 2025 года другая судья Арбитража Башкирии – Г.Р. Нуркаева наложила арест на несколько десятков объектов недвижимости находящихся в пределах территории, которая должна была развиваться в соответствии с приостановленным договором № 47/РТ – это целый большой квартал. Среди этих объектов множество жилых домов, принадлежащих людям, уфимцам, которые к земельном спору, в принципе, никакого отношения не имеют – они живут в своих домах, надеются когда-нибудь улучшить свои жилищные условия (если территория когда-нибудь все-таки будет развиваться). Но вдруг оказывается, что их собственность ни с того ни с сего арестована, и теперь они не могут свои дома ни продать, ни подарить, ничего со своим собственным имуществом они теперь сделать не могут. Какой-то правовой (или неправовой?) нонсенс получается: один судья Арбитражного суда из-за земельного спора договор приостанавливает, но буквально тут же другой судья арестовывает имущество людей, к этому делу фактического отношения не имеющих – как будто, мы не в одном правовом поле живем. Интересно, чем руководствовалась судья, точно действующим законодательством? 

    

Так или иначе фирма «Стандарт Плюс» судится с администрацией Уфы, требуя продлить уже по факту приостановленный договор. К слову, есть важный характеризующий момент: просьбу о продлении договора фирма направила в администрацию… за 1 (один) день до окончания срока его действия. А почему, спрашивается, раньше этого не сделать, видя, что, допустим, что-то не получается с исполнением договора? Арбитражный суд Башкирии в лице судьи Д.П. Кузнецова встал на сторону застройщика и принял решение обязать администрацию Уфы продлить договор развития территории еще на 4 года и 10 месяцев. А апелляционная инстанция – Восемнадцатый Арбитражный суд Челябинска в лице председательствующего судьи А.Х. Камаева это решение оставил в силе.

Разбираться в непростом «земельном вопросе» пришлось суду кассационной инстанции – Арбитражному суду Уральского округа (Екатеринбург). Разобравшись во всех деталях и нюансах спора ООО «Стандарт Плюс» и администрации Уфы, кассационный суд в лице председательствующего судьи А.А. Столярова, постановил: решение первой инстанции и апелляционное решение отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитраж Башкирии. При этом в решении кассационного суда четко и по полочкам разложено, почему нижестоящие решения подлежат отмене, в чем не права фирма «Стандарт Плюс» и почему закон на стороне администрации Уфы.

Арестованный дом, подлежащий сносу. Пруфы.РФ

Сами все затянули

Подавая в суд на администрацию Уфы за отказ в продлении договора развития территории, компания «Стандарт Плюс» мотивировала исковое заявление тем, что, якобы, администрация Уфы затянула все процессы, и поэтому застройщик не смог выполнить свои обязательства. Мол, проект планировки и межевания территории был утвержден позднее оговоренных сроков, земельный участок в собственность фирме был передан бесплатно слишком поздно, разрешение на строительство долго не выдавалось.

Однако стоит заметить, что, например, разрешение на строительство не выдавалось по очень веской причине. Дело в том, что по генплану развития города, в том квартале можно строить дома не выше 25 этажей. А «Стандарт Плюс» планировал строить 30-этажные дома (включая 3 подземных). Также, отказывая в продлении договора, администрация Уфы указывала на то, что у «Стандарта Плюс» имелась задолженность в размере более 50 миллионов рублей, а в отношении самой фирмы вводилась процедура банкротства (позднее отменена), что в целом ставило под вопрос возможность компанией выполнять свои обязательства по договору.   

Отменяя решения нижестоящих судов в лице судей Д.П. Кузнецова и А.Х. Камаева, кассационный Арбитражный суд своим решением от 31.01.2025 года (Постановление № Ф09-7336/24) четко и недвусмысленно указал на то, что эти суды в целом в споре не разобрались и не учли множество принципиальных моментов, которые однозначно влияют на корректный исход дела – такой, который и был определен в кассации. Среди этих моментов, в частности:

1. Фирма «Стандарт Плюс» с самого начала недобросовестно относилась к исполнению своих обязательств по договору развития территории. Об этом указывала администрация Уфы, это же указано в кассационном решении. При этом, с заявлением о продлении договора, повторим, фирма обратилась за день до окончания срока действия договора – 28.10.2019 года. Хотя – об этом четко говорится в кассационном решении – о невозможности исполнить договор застройщик доподлинно знал, как минимум, за полгода до истечения срока действия договора, а конкретно уже 13.05.2019 года. Чего ждал и на что надеялся?

2. Судом первой инстанции и апелляцией не установлено, какие конкретно действия в рамках договора были совершены сторонами – администрацией Уфы и ООО «Стандарт Плюс», а также эти суды не изучили, по каким конкретно причинам договор был не исполнен. В частности, как говорится в кассации, нижестоящие суды не исследовали причины, по которым застройщик («Стандарт Плюс») не исполнил свои обязательства.

3. Нижестоящие суды не обратили внимание на то, что за весь срок действия договора – за 5 лет (а по факту за 10 лет) застройщик «Стандарт Плюс» сделал только две вещи: разработал проект планировки и межевания территории и обратился с заявлением на получение земельного участка. Все – за все годы больше ничего сделано не было.

4. Да и само заявление на получение земельного участка фирма подала только спустя 3 года и 3 месяца после заключения договора. При этом – кассация акцентирует на этом внимание – к моменту окончания договора фирма не приступила ни к строительству в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания, ни к сносу и расселению территории, предназначенной для развития. Хотя все это фирма обязалась сделать в течение 5-летнего срока договора. При этом нижестоящие суды даже не попросили застройщика обосновать свое бездействие в течение всех этих лет.

Участок, на котором застройщик более 10 лет ничего не делает, превращается в городскую "заброшку". Пруфы.РФ

5. Нижестоящие суды не учли, что отказ администрации Уфы в выдаче разрешения на строительство застройщику был более чем обоснован: проект, повторим, предполагал строительство 30-этажного дома, хотя генпланом разрешено строительство не выше 25 этажей. Кассация на это не замеченное нижестоящими судами нарушение указывает совершенно четко: «Требования о параметрах застройки территории и характеристиках объектов капитального строительства являются безусловными строительными ограничениями, обязательными к исполнению при проектировании и строительстве».

6. Свои долги в размере более 50 миллионов рублей ООО «Стандарт Плюс» погасило только в 2024 году (15 января), то есть, уже во время судебных споров. Это значит, что в течение всего срока действия договора с 19.10.2014 по 19.10.2019 застройщик не имел финансовой возможности исполнять взятые на себя обязательства по договору. Да и сам застройщик, как говорится в кассации, поясняет, что необходимое финансирование у него появилось только в декабре 2023 года – после истечения срока действия договора, уже в момент судебных разбирательств. Спрашивается, зачем брать на себя заведомо невыполнимые обязательства?

7. Принимая решение о продлении договора на 4 года и 10 месяцев, нижестоящие суды достоверно не установили факт просрочки исполнения администрацией Уфы своих обязательств именно на этот срок. Более того, эти суды установили, что сам срок действия продленного (нового) договора теперь определяется датой исполнения сторонами всех своих обязательств. То есть, по сути, в новой редакции договора застройщик может строить, никуда не торопясь, хоть сто лет. Кассация так и указывает: нижестоящие суды продлили договор фактически на неопределенный срок, при этом у администрации Уфы не осталось возможности расторгнуть договор в случае просрочки застройщиком своих обязательств. Таким образом нижестоящие суды, по версии, кассационного суда, «создали ситуацию правовой неопределенности».

8. Нижестоящие суды пропустили мимо своего внимания крайне важный момент. Оказывается, для зоны «Ж-3», к которой относится спорный земельный участок, правилами землепользования и застройки установлен максимальный процент застройки в размере 60%. При этом площадь земельного участка, в соответствии с этим ограничением, не позволяет разместить на нем все дома, которые запроектировал застройщик. Таким образом, исходя из того, что установлено кассацией, застройщик в принципе не может реализовать свой проект на том участке, даже если бы у него были финансовые возможности и, если бы, он не затянул все процессы.

Несмотря на достаточно четкую аргументацию при отмене кассационным судом решений республиканского Арбитража и апелляции, застройщик все же уверен в своей правоте.

- У администрации города нет другого варианта: договор они продлят, – уверенно говорит предприниматель Рустем Сайдашев, владелец ООО «Стандарт Плюс». – А то, что более десяти лет на участке ничего не делалось, так это по причине того, что администрация затягивала. А в суде я буду и далее добиваться своей правоты.  

Отменяя решения нижестоящих судов и отправляя дело на новое рассмотрение, кассационный Арбитражный суд поясняет: 

«Принятые по делу судебные акты подлежат отмене. При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства».

Примечательно, что компания «Стандарт Плюс», не отдающая городу обратно земельный участок, ранее принадлежала Альберту Рыскилдьдину. Этот предприимчивый гражданин в настоящее время является фигурантом уголовного дела по факту мошенничества в особо крупном мошенничестве в отношении – ни много ни мало, а целого города Уфы. Об этом громком деле мы подробно писали в этом материале. Если коротко, то, по версии следствия, Альберт Рыскильдин убедил администрацию города продать принадлежащий городу актив – фирму – по цене в несколько раз дешевле, чем эта фирма стоит на самом деле. В результате ущерб казне, а значит, всем нам составил десятки миллионов рублей. В том материале помимо схемы предполагаемого «кидка» города, подробно расписана связь предприимчивых дельцов – владельца «Стандарта Плюс» Рустема Сайдашева и находящегося в СИЗО Альберта Рыскильдина.  

Предпринимателя задержала ФСБ, но землю он продает

В процессе подготовки данного материала стало известно о задержании сотрудниками Управления ФСБ по Башкирии владельца ООО «Стандарт Плюс» Рустема Сайдашева. Его подозревают в коррупции: даче взятки касательно земельных тем. А именно, по имеющейся информации, его подозревают в даче взятки как раз касательно деятельности его фирмы, по которой ведется ряд судебных процессов. В этой связи представляется как минимум заслуживающим размышления тот факт, что задержание Сайдашева произошло через короткое время после того, как по его иску совершенно непонятным и странным образом были арестованы десятки объектов недвижимости уфимцев, не имеющих отношение к его судебным тяжбам. Ну это так, повторим, всего лишь мысли и размышления.             

А тем временем, мы ради интереса вбили в поисковик адрес спорного земельного участка – 02:55:010548:96. И каково же было наше удивление, когда мы узнали, что этот участок, оказывается, свободно продается. Цена – «всего» 200 миллионов рублей (почти 6 миллионов рублей за сотку). Хотели бы прикупить себе земли под застройку? 

Объявление о продаже спорного участка земли на ЦИАН. Пруфы.РФ. 

Очень, конечно, интересно, как кто-то продает землю, по которой еще идут судебные разбирательства? Более того, как умудряются продавать землю, когда Арбитраж РБ, приостанавливая договор № 47/РТ, четко постановил: 

«Приостановить действие договора… в части возможности совершения ООО Стандарт Плюс» действий, направленных на… продажи земельного участка»?

Кстати, может быть, ради всего этого – ради продажи земли в центре города вся схема им и была задумана? Все-таки 200 миллионов на земле просто так не валяются.  

Пруфы.РФ будут следить за развитием этого судебного процесса.