Как известно, инициатива одновременно защитить стариков и обогатить нотариусов принадлежит парламентариям из Республики Башкортостан. Ранее слуги народа из Уфы вышли на федеральный уровень с предложением ввести обязательную регистрацию дарственных на недвижимость у нотариусов. По их логике, такая бумажка защитит стариков от вероятного мошенничества с квартирами и иными площадями.
Причем, регистрировать переход права должны все, даже если родители дарят квартиры детям. Но для семей предполагается скидка на нотариальные услуги. Она составит 50%. Например, в Уфе на момент публикации стоимость верификации договора дарения у нотариуса составляет примерно ₽50`000. Сумма пересматривается ежегодно и зависит от рыночной стоимости недвижимости. Раньше для регистрации перехода права собственности по договору дарения было необходимо оплатить госпошлину в размере ₽2`000. Даже с учетом скидки за родственные связи стоимость подарка выросла в десять раз. Чаще всего в подарок жилье, причем далеко не премиум-класса, получают уфимцы с и без того скромным доходом. И выложить за раз от ₽25`000 — не самая приятная перспектива. Как же быть? Изучим советы эксперта сферы юриспруденции Александра Бударагина.
— Договор дарения (статья 572 ГК РФ) — это соглашение, которое позволяет подарить недвижимость родственникам. К близким родственникам, которые могут получить подарок в виде квартиры, относятся:
дети
внуки
родители
полнородные и неполнородные братья и сестры
бабушки и дедушки.
Безвозмездность — это основное условие дарения. В договоре нельзя указывать, что одаряемый обязан что-то вернуть или оплатить. Не должно быть условий о встречном предоставлении со стороны одаряемого (оплатить долг по квартплате, содержать дарителя и т. д.) — иначе договор признают ничтожным из-за нарушения правила о безвозмездности.
Договор дарения заключают обе стороны. Нельзя просто передать квартиру без согласия другой стороны. Одаряемый должен официально принять дар. По договору дарения можно передавать только конкретные объекты недвижимости — квартиру, ее долю, гараж и другие. В соглашении обязательно указывают, что именно передают в дар. Каждый объект недвижимости будет регистрироваться отдельно. Подарить недвижимость можно только при жизни. Невозможно прописать условие, что квартира переходит к одаряемому после смерти дарителя.
Если у дарителя есть супруг, нужно получить нотариально заверенное согласие на дарение недвижимости. А вот супруг одаряемого не будут иметь никакого отношения к полученной квартире. Подарки совместно нажитым имуществом не считают, делить их при разводе не придется.
Новые правила дарения недвижимости родственникам
Ранее для оформления договора дарения достаточно было составить документ, подать его в МФЦ и уплатить госпошлину. Обращаться к нотариусу требовалось, только если в сделке участвовали несовершеннолетние, ограниченно дееспособные граждане или если дарение касалось долей в праве общей собственности на недвижимость.
С 13 января 2025 года все граждане, даже близкие родственники обязаны заверять договор дарения недвижимости у нотариуса. Исключений не сделано ни для кого.
Сначала собственник обращается для составления или заверения договора дарения к нотариусу. Нотариус объяснит участникам смысл сделки, убеждается, что стороны заключают договор добровольно, являются дееспособными, а на объекте нет обременений, а после направляет заявление и документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Росреестр и нотариат взаимодействуют в электронном формате, что позволяет гражданам быстро и удобно получить соответствующую услугу. Срок регистрации по нотариальным сделкам — 24 часа. Как отмечают в управлении Росреестра, все договоры дарения, направленные в Росреестр до 13 января, остаются действительными — дополнительно заверять их у нотариуса не нужно.
23 июля 2025 года президент Путин подписал разработанный Башкирией Закон о льготах при дарении жилья, предусматривающий скидку 50% на услуги нотариусов при оформлении договоров дарения жилья между близкими родственниками: родителями, детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, бабушками, дедушками, внуками, братьями и сестрами, в том числе неполнородными. Таким образом, при условии обязательного удостоверения договора дарения недвижимости нотариусом устанавливается налоговая льгота в размере 50% на его услуги.
Риски сделок купли-продажи между родственниками
Сам факт совершения сделки между близкими родственниками может привлечь внимание налоговой инспекции, органов опеки и других государственных служб. Например, покупка дачи у двоюродной тёти не считается сделкой между близкими родственниками.
1.Можно лишиться налогового вычета
Согласно статье 105.1 Налогового кодекса РФ, взаимозависимыми лицами могут быть:
— Физические лица, если один человек подчиняется другому по должностному положению или сделка проводится между физлицом и его супругом, родителями, детьми, братьями и сёстрами, опекуном или попечителем, подопечным.
Когда такие люди заключают сделку между собой, их отношения могут влиять на её условия или результат, поэтому к подобным договорам у налоговой и подход иной. При покупке недвижимости у взаимозависимых лиц не получится воспользоваться имущественным налоговым вычетом. То есть при покупке квартиры у двоюродной тёти вычет получить можно, а если продавцом будет родной брат или сестра, налоговые вычеты уже не применяются.
Если продавец — взаимозависимое лицо по отношению к одному из супругов, у второго сохраняется право на получение вычета. Например, супруги решили купить квартиру у родного брата жены: при такой сделке жене налоговый вычет не положен, а муж вправе его получить, потому что брат жены не считается взаимозависимым.
2. Признание сделки купли-продажи недействительной
Сделки между родственниками иногда оказываются притворными (прикрывающими другую сделку) или мнимыми (совершёнными только для вида). Например, если по договору внук подарил квартиру бабушке, но фактически продолжает пользоваться ею, а бабушка по-прежнему живёт в коммуналке, — это мнимая сделка, потому что реального изменения прав её участников не произошло.
Другой вариант: по документам внук подарил квартиру бабушке, и она в неё действительно переехала, но перед этим сняла с банковского счёта все свои сбережения, сопоставимые с реальной ценой подаренной недвижимости, и отдала их дарителю. В этом случае речь идёт о притворной сделке: то, что в документе представлено как дарение, фактически является куплей-продажей.
И мнимые, и притворные сделки признаются ничтожными, то есть недействительными с момента их заключения: никаких прав и обязанностей в связи с ними у сторон не возникает.
Помимо признания сделки ничтожной, к сторонам могут быть применены меры уголовной и налоговой ответственности, — отмечает юрист.