Тренд на "черновую отделку". Уфимские застройщики рассказали, как поменялся рынок к осени 2025 года

Тренд на «голые стены»: как изменился рынок за пять лет

Согласно исследованию IT-компании «Философт», в Уфе объем продаж первичного жилья вырос относительно июля на 174%. Причин, по мнению, аналитиков несколько. Традиционно осенью растет спрос. И так повезло, что пошла вниз ключевая ставка Центробанка. Конечно, до комфортного уровня ей еще далеко, однако это уже дало надежду многим желающим купить жилье. Кроме того, стимулировали спрос и грядущие изменения по семейной ипотеке.

Ранее мы уже писали о том, что до конца года могут ввести дифференцированную ставку по семейной ипотеке. Теперь семьи с одним ребенком не смогут рассчитывать на льготные 6%, уровень поднимется для них до 10-12%. Соответственно, сейчас эта группа граждан в срочном порядке ищет жилье, чтобы успеть до нововведений.

Другое исследование аналитиков «НДВ Супермаркет недвижимости» показывает, что застройщики все чаще предлагают квартиры в черновой (54,4%) или предчистовой отделке (40,3%). Доля жилья с чистовой отделкой составляет на рынке всего лишь 5,3%. Для сравнения: в 2020 году до роста процентной ставки чаще пользовались спросом квартиры с чистовой отделкой.

Как видно, рынок недвижимости за 5 лет сильно изменился. Мы поговорили с крупными застройщиками Уфы, а также с риэлтором, чтобы узнать, с чем связаны такие изменения.

С 2026 года в России начнут штрафовать застройщиков за срыв сроков сдачи жилья

Выгодно девелоперам

Один из застройщиков, представленных на рынке в Уфе, считает, что новый «тренд» выгоден обеим сторонам.

Для покупателя это, конечно, возможность сэкономить. Кроме того, будущие жильцы квартиры могут сами сделать нужный ремонт, при этом не переплачивая за готовый от застройщика, который может вообще не подойти. Девелоперы же значительно экономят на издержках, поскольку стоимость отделочных материалов растет с геометрической прогрессией. К примеру, за год они подорожали на 25%.

«Это влияет и на итоговую цену для клиента, и на себестоимость для застройщика. Мы видим такую ситуацию по нашим проектам. В других городах присутствия ситуация схожая: в одном из них общая стоимость строительства выросла уже на 10–15%, а отделка – на 25% всего за год», – говорит Дмитрий Софронов, коммерческий директор ГК Dars.

Проверили сами

Мы изучили портал DomClick, чтобы сравнить предложения с позиции покупателей.

Первое, что бросается в глаза – это действительно серьезная разница между предложениями с чистовой и черновой отделками.

Квартиры в черновой отделке представлены 10 тысячами объявлений от разных застройщиков, в то время как вариантов уже с готовым ремонтом всего лишь 959. В предчистовой – 5622 квартиры.

Однако мы поговорили с риэлтором Элиной Расулевой, которая сообщила, что часто застройщики под черновой отделкой имеют в виду именно предчистовую.

– Все застройщики Уфы сдают свои квартиры именно в предчистовой отделке, хоть и указывают в документах как «черновую». Это сделано с целью соблюдения законодательства о потребительском экстремизме. Однако сейчас на рынке появилось много иногородних застройщиков. И да, действительно, сейчас такие квартиры пользуются спросом, несмотря на то, что нужно очень много средств, чтобы довести ее до ума. Причина проста – жилье в черновой отделке значительно дешевле, – поделилась риэлтор.

Посмотрим, действительно ли такая разительная разница в ценах?

Не берите ипотеку: риелтор советует воздержаться от покупки квартиры – и вот почему

Цены на однокомнатные квартиры в одном из ЖК в Инорсе 25,2 м2 в предчистовой отделке начинаются от 2,7 млн рублей.

Цена за ту же однокомнатную квартиру с меньшей квадратурой, но зато с чистовой отделкой значительно выше – уже 4 млн рублей.

Так что мы видим на примере одного и того же ЖК в одном и том же районе, как чистовой ремонт сильно увеличивает стоимость квартиры. Давайте вместе посчитаем, выгодно ли покупать квартиру с предчистовой отделкой, при которой придется делать ремонт самостоятельно.

Мы посмотрели цены в нескольких ремонтных компаниях города и определили, что средняя цена чистовой отделки – 12,5 тысяч за квадратный метр. Получается, чтобы отремонтировать квартиру в 25м2, нужно минимум 312,5 тысяч рублей. Даже если округлить эту сумму до миллиона, получается, что полная стоимость взятого нами жилья выйдет 3,7 млн рублей. Так выгоднее, хоть и ненамного. Тем более, что ремонт можно выполнять постепенно, а не выкладывая всю сумму сразу.

Что думают об этом другие застройщики и потребители?

Сейчас застройщики в Уфе предпочитают продавать преимущественно квартиры с предчистовой отделкой. Другой девелопер из Уфы предоставляет жилье комфорт-класса, поэтому не продает в черновой. Например, в их ЖК «Ветер» в Затоне можно приобрести квартиры в предчистовой и чистовой отделках. Стоимость квартир начинается от 5,5 млн рублей. Представители застройщика это объясняют тем, что не готовы продавать потребителям просто «голые стены».

Бабушкины схемы под угрозой: «период охлаждения» спасет россиян от потери квартир

А что думают потребители?

Семья Вахитовых из Уфы рассказала, что они давно мечтают о своём жилье, но арендовать жилье и ждать строительства они не могут. У них есть маткапитал и немного накопленных средств, и они даже проходят по семейной ипотеке. Но единственный вариант, который они смогут потянуть, –только сразу готовый дом в чистовой или в крайнем случае в предчистовой отделке, чтобы можно было в течение месяца сделать ремонт и заехать. Но таких предложений по их финансовым возможностям на рынке уже не осталось. Максимум, что предлагают застройщики, – черновые и предчистовые варианты со сроком сдачи в 27-28 годах. А это, по мнению семьи, как кота в мешке купить. Поэтому они продолжают жить в арендованном жилье и изучают рынок загородной недвижимости, где иногда встречаются неожиданные варианты с полностью готовыми для жизни домами.

Арина, девушка 28 лет, сказала, что выберет квартиру в черновом или предчистовом варианте по одной простой причине – нет денег.

– Разницы в цене – разительные. Учитывая то, какие сейчас ставки по ипотеке, а у меня нет семьи, чтобы купить жилье по семейной ипотеке, я буду выбирать самый экономный вариант. Да, придется потратиться на ремонт самостоятельно, но я смогу это делать постепенно, не сразу, по мере накопления денег, – делится Арина.

Молодая мама Анна, 25 лет, тоже предпочтет предчистовую отделку чистовой.

– Мы с мужем как раз из тех, кто бежит успеть до изменений по семейной ипотеке. После изучения рынка выбрали квартиру с предчистовой отделкой в новостройке. Да, ремонт – это головная боль и дополнительные траты, но даже с учетом них выходит дешевле, чем покупать с чистовой. Плюс сможем сами выбрать все материалы и планировку, чтобы было именно так, как мы хотим. Сейчас главное – успеть подписать договор, а ремонтом займемся постепенно.

Были, конечно, и те, для кого время важнее денег. Например, предприниматель Максим 33 лет предпочтет сразу купить готовый вариант.

– Для меня время – главный ресурс. Я рассматривал варианты, но в итоге остановился на квартире с чистовой отделкой, хоть и переплатил. После работы нет ни сил, ни желания месяцами бегать по строительным магазинам, искать бригады и контролировать каждый шаг. Готов заплатить больше за то, чтобы просто заехать и жить, не тратя нервы на ремонт. Понимаю, что с финансовой точки зрения это невыгодно, но для моего образа жизни – идеально.

Тем временем…

Официальная статистика бьет тревогу. После апрельского взлета жилищное строительство в Башкирии ушло в пике. Традиционно благоприятное для строек время – лето и ранняя осень – оказалось худшим за многие годы. В августе ввод жилья просел даже на 40%. За десять месяцев этого года падение на четверть. Сильнее всех упали именно крупные застройщики – на треть. И судя по росту объемов строительства коммерческой недвижимости, многие компании начали перестраивать свои стратегии. Жильё становится бесперспективным направлением для бизнеса. Сворачивают стройку и домохозяйства, которые раньше и тащили на себе всю статистику, которой хвалился Хабиров, – индивидуальные застройщики сократили объемы на 22%.

Где снять жилье студенту? Эксперимент по поиску квартиры в Казани до 15 тысяч рублей

Всё это говорит о том, что предложений на рынке станет ещё меньше, а своего домашнего очага многим семьям придется ждать еще долго. В том числе поэтому, видимо, на последней волне застройщики и риелторы активно заманивают покупателей воспользоваться последним шансом запрыгнуть в уходящий поезд золотых времен башкирской стройки.

---

---