Запреты на перепланировку в 2025 году. Что нельзя узаконить и как не потерять деньги при покупке и ремонте

Перепланировка квартиры — одна из самых частых тем, с которыми сталкиваются собственники жилья. Желание сделать пространство удобнее и современнее вполне естественно, но именно здесь скрывается множество подводных камней.

- Закон различает обычный косметический ремонт и перепланировку. Первое можно делать без ограничений: менять отделку, ставить двери, окна, сантехнику в пределах существующего санузла. Второе — это уже любые работы, которые затрагивают конфигурацию квартиры или инженерные сети и подлежат согласованию в уполномоченных органах (в Москве — в Мосжилинспекции, в регионах — в местных администрациях), - рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

К разрешенным работам относятся, например, перенос или демонтаж ненесущих стен, устройство новых дверных проемов, изменение расположения сантехнического оборудования в пределах существующих «мокрых зон». Также можно объединять комнаты, если это не затрагивает несущие стены и не ухудшает жилищные условия соседей. Важно помнить, что даже если перепланировка кажется незначительной, она может потребовать согласования, поскольку любые изменения, отражающиеся в техническом паспорте квартиры, должны быть узаконены. Об этом рассказал вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

Существует ряд работ, которые прямо запрещены. Нельзя объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату в студию без двери. Чтобы узаконить такой проект, придётся переводить кухню на электричество. Запрещено присоединять лоджии и балконы к жилым комнатам или выносить туда радиаторы, а также переносить санузлы над жилыми помещениями соседей. Нельзя подключать тёплые полы к общедомовым стоякам отопления или горячего водоснабжения. Все эти ограничения закреплены в строительных нормах и региональных постановлениях, например, в московском постановлении № 508-ПП. Об этом рассказал Максим Лазовский.

- Категорически запрещено проводить работы, которые могут нарушить прочность или устойчивость несущих конструкций здания, привести к ухудшению условий проживания соседей или нарушить противопожарные нормы. К таким запрещенным действиям относятся, например, снос несущих стен. Нельзя затрагивать или сужать вентиляционные каналы, а также прятать в стены стояки водо- и газоснабжения, канализации и отопления. Все эти действия могут привести к аварийным ситуациям, нарушению функционирования общедомовых систем и созданию угрозы для жизни и здоровья жильцов, — пояснил Владимир Кузнецов.

Согласовать перепланировку вполне реально. Для этого готовится проект и техническое заключение специализированной организации, после чего подаётся заявление в уполномоченный орган. Если проект одобрен, собственник выполняет ремонт и приглашает инспектора для приёмки.

- Итогом становится акт о завершённой перепланировке, который необходимо внести в ЕГРН через кадастрового инженера и Росреестр. Таким образом, изменения фиксируются официально и перестают быть «рискованным местом» для будущих сделок, - отметил Максим Лазовский.

Владимир Кузнецов рассказал, что для согласования законной перепланировки необходимо собрать пакет документов, включающий заявление, правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт, проект перепланировки (если требуется) и техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Затем эти документы подаются в жилищную инспекцию или иной уполномоченный орган. После рассмотрения документов и проведения проверки, жилищная инспекция выдает разрешение на перепланировку или отказ. После завершения работ необходимо получить акт о завершении перепланировки, который подтверждает, что все работы выполнены в соответствии с проектом и нормами.

Особое внимание стоит уделить покупке квартиры. Здесь опасность заключается в том, что на бумаге и в реальности может оказаться разное состояние недвижимости.

- Чтобы не купить жильё с незаконной перепланировкой, нужно сверить поэтажный план БТИ и экспликацию с фактической планировкой квартиры. «Красные линии» на плане означают изменения, которые не были согласованы. Без акта приёмки и разрешения от органов власти покупатель рискует остаться с проблемой: либо узаконивать перепланировку самостоятельно, либо возвращать квартиру в исходное состояние, - пояснил Максим Лазовский.

Риелтор Мария Крец отметила, что зачастую квартира после перепланировки выглядит более привлекательной. Увеличена площадь, нет ненужных стен, убрана «лишняя» перегородка между балконом и кухней. Но перед покупкой таких квартир стоит обратить внимание на законность данной переделки и потенциальную возможность ее узаконить.

Многие моменты проверить легко самостоятельно. Например, запрещена замена местами кухни и жилой комнаты, если под данной квартирой кухня или ее фрагмент стали располагаться над жилым помещением.

- Чтобы исключить этот момент, нужно спуститься к соседям и посмотреть, что находится под кухней. Если там тоже расположена кухня, сан узел либо коридор, тогда узаконить можно. Если спальня - нельзя. Еще один пример. Перегородка между балконом и стеной. Если вы убираете оконный проем, оставляете стену и не выносите радиаторы наружу, это узаконить можно. Если вы вынесли радиаторы на ту поверхность, которая не должна была отапливаться, рано или поздно управляющая компания об этом узнает. Важный момент - определить, лоджия у вас или балкон. На балконе сделать это нельзя, с лоджией эти манипуляции проделать можно, - отметила Мария Крец.

Риелтор обратила внимание, что иногда сам собственник думает, что его перепланировка узаконена. Ранее он мог обращаться в какую -то организацию, но она могла что-то не доделать, не подать сведения, не получить новую выписку.

- Если продавец квартиры говорит вам, что перепланировка его узаконена, требуйте от него следующие документы: 1) проект, согласованный с администрацией, 2) распоряжение, 3) акт ввода в эксплуатацию 4) (вместо пункта 2 и 3) решение о сохранении квартиры в перепланированном виде, 5) техплан после перепланировки 6) выписку ЕГРН с новой площадью или планировкой, - рекомендует Мария Крец.

Максим Лазовский отметил, что за самовольную перепланировку предусмотрен административный штраф: для граждан — от 2 000 до 2 500 рублей, для должностных лиц — до 5 000, для юридических лиц — до 50 000. Но штраф — это ещё не всё. Власти выдают предписание вернуть квартиру в прежнее состояние или узаконить изменения. В случае отказа вопрос решается в суде, и суд может обязать продать квартиру с торгов, оставив собственнику только вырученные средства за вычетом расходов.

- Таким образом, главный принцип перепланировки прост: «сначала согласуй — потом строй». Это избавит от проблем при ремонте, обеспечит юридическую чистоту сделки при продаже и сохранит хорошие отношения с соседями. А если речь идёт о покупке, то проверка документов и плана квартиры должна быть обязательным этапом сделки. Это та самая мера предосторожности, которая сэкономит и деньги, и нервы, - добавил Максим Лазовский.

Владимир Кузнецов обратил внимание, что незаконная перепланировка может стать препятствием при продаже квартиры, получении ипотечного кредита или наследовании, так как банки и нотариусы требуют наличия узаконенной планировки. В случае, если незаконная перепланировка привела к аварии, разрушению конструкций или причинению вреда здоровью людей, нарушитель может быть привлечен к уголовной ответственности.