Deutsche Pfandbriefbank und Co.: Geldhäuser haben ein ernstes Problem mit Gewerbeimmobilien
Nachdem die Ratingagenturen die Deutsche Pfandbriefbank (pbb) heruntergestuft haben, stellen sich viele Anleger die Frage: Ist die Krise auf dem Büromarkt eine Gefahr für heimische Geldinstitute?
Frankfurt - Europäische Banken stehen angesichts fallender Gewerbeimmobilienpreise vor einem immer größer werdenden Problem. Sie haben Kredite von rund 1,4 Billionen Euro an die kriselnde Branche vergeben - das treibt Anleger zunehmend um. Sie sorgen sich, dass die Banken zunehmende Kreditausfälle tragen müssen.
Im Fokus stehen vor allem Banken in Deutschland, wo die Preise für Gewerbeimmobilien vor der Jahreswende im Rekordtempo gefallen sind. Die schwerste deutsche Immobilienkrise seit Jahrzehnten ist von Insolvenzen, Baustopps und stockenden Verkäufen gekennzeichnet. In der vergangenen Woche stießen Anleger die Aktien der Deutschen Pfandbriefbank (pbb) wegen deren Engagement am kriselnden US-Büroimmobilienmarkt ab, Leerverkäufer wetteten auf einen Kursverfall des Dax-Unternehmens.
Deutsche Baukrise hat Auswirkungen auf Banken
In Deutschland sanken die Preise für Gewerbeimmobilien 2023 nach Angaben des Bankenverbands VDP um 10,2 Prozent. Der Immobiliensektor macht in der größten Volkswirtschaft Europas rund ein Fünftel der Wirtschaftsleistung aus. In der gesamten Eurozone zeichnete sich ein ähnlicher Preisverfall ab, wie aus Daten der Europäischen Zentralbank hervorgeht.
Aufgrund niedriger Zinsen in den vergangenen Jahren flossen Milliarden in die Branche. Der rasante Zinsanstieg und gestiegene Materialpreise machen der Immobilienwirtschaft und der Baubranche jedoch schwer zu schaffen. Einige Firmen hat diese Entwicklung in die Insolvenz getrieben.
Geringe Büroauslastung in den USA lässt Banken zittern
Auch in den USA haben höhere Zinssätze, Refinanzierungsprobleme und eine geringere Büroauslastung den gewerblichen Immobiliensektor hart getroffen und Ängste vor einem globalen Abschwung geschürt. Branchenexperten erwarten einen weiteren Preisverfall. Bisher seien einige verkaufswillige Eigentümer nicht zu Preisabschlägen bereit. „Die Bewertungen sind immer noch zu hoch. Jeder weiß das. Aber ab einem bestimmten Zeitpunkt müssen die Leute die Hosen runterlassen“, sagt Alexandre Grellier von der Firma Drooms, einem Dienstleister für Immobilienhändler.
Meine news
Wie sehr die Banken betroffen sind, hängt davon ab, wie stark der Markt einknickt. Viele Immobilienfirmen in Deutschland hoffen etwa auf eine Trendwende zur Jahresmitte, während andere mit einer Verschärfung der Krise bis 2025 rechnen.
Mehrere Deutsche Banken sind betroffen
Mit 285 Milliarden Euro an gewerblichen Immobilienkrediten machen deutsche Kreditgeber rund ein Fünftel der insgesamt 1,4 Billionen Euro an Krediten von EU-Banken aus, wie aus Daten der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde (EBA) hervorgeht.
In der Bundesrepublik ist die Deutsche Bank als größtes Geldhaus des Landes zugleich der größte Kreditgeber für den Sektor, gefolgt von der LBBW, der BayernLB und der Aareal Bank. Anfang des Monats gab die Deutsche Bank bekannt, dass sie 17 Milliarden Euro an Krediten für den schwer angeschlagenen US-Gewerbeimmobilienmarkt vergeben hat. Das entspricht nach Angaben der EBA knapp einem Fünftel der 76 Milliarden Euro, die Banken aus EU in den USA verliehen haben.
Deutschen Pfandbriefbank nur noch kurz vor „Ramschniveau“
Die pbb ist einer der größten deutschen Immobilienfinanzierer und hat in den USA rund 15 Prozent ihres Kreditvolumens vergeben. Das könnte die Risikokosten in den nächsten zwei Jahren stärker steigen lassen als bisher gedacht. Am vergangenen Donnerstag verdoppelte die pbb ihre Risikovorsorge und verschreckte damit die Anleger. Es folgte ein Kursrutsch an der Börse. Die Bank reagierte darauf mit zwei separaten Ankündigungen, um die Sorgen der Anleger zu zerstreuen. Am Mittwoch stufte die Ratingagentur S&P die Kreditwürdigkeit der pbb wegen ihrer Aktivitäten in den USA herunter und sprach von einem negativen Ausblick. „Damit liegt die Note für die langfristige Kreditwürdigkeit des Instituts nur noch eine Stufe über dem Ramschniveau, das für relativ riskante Investments steht“, schreibt das Handelsblatt.
Die meisten Banken aus der Europäischen Union sind nicht direkt im Geschäft mit US-Gewerbeimmobilien involviert. Einer Studie der Ratingagentur Moody‘s zufolge stellen deutsche Banken eine Ausnahme dar. Die Auswirkungen des Abschwungs könnten trotzdem auch Banken in anderen Ländern treffen. Geldhäuser in Frankreich und den Niederlanden gehören etwa zu den größten europäischen Kreditgebern für Gewerbeimmobilien. Das niederländische Institut Rabobank und die französische BNP Paribas haben besonders viele Kredite für Gewerbeimmobilien vergeben, sagen EBA-Daten.
Banken werden auch in Zukunft mit schwächelndem Bausektor kämpfen
Viele Experten zeichnen ein schwarzes Bild für die Zukunft der Branche, obwohl eine Zinssenkung im Laufe des Jahres für eine gewisse Erleichterung sorgen könnte und nicht alle europäischen Immobilienmärkte in einer so schlechten Verfassung sind wie der in Deutschland.
„Eine Trendwende bei den Immobilienpreisen ist nicht in Sicht, auch wenn darüber häufig öffentlich spekuliert wird“, sagt der Hauptgeschäftsführer des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken, Jens Tolckmitt. Die Situation werde auch 2024 vorerst schwierig bleiben.
Nach einer Einschätzung der Europäischen Zentralbank vom November könnten die Gewinne von Immobilienunternehmen in den kommenden Jahren sinken und den steigenden Finanzierungskosten hinterherhinken. Die Währungshüter gaben jedoch Entwarnung, dass von dem Sektor alleine keine systemische Krise ausgehen könne. Er habe aber das Potenzial, wie ein Verstärker in Stress-Situationen zu wirken. Die Gefahr systemrelevanter Verluste in der Bankenbranche könne dann zunehmen. (row mit Reuters)