На рынке новостроек начинается битва цен за редкого покупателя
Директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев среди основных трендов на национальном первичном рынке жилья отметил высокую долю семейной ипотеки, рассрочек и покупок за наличные. А вот рыночная ипотека при покупке новостроек почти полностью отсутствует из-за высоких ставок. «Началось сокращение нового предложения, поскольку девелоперы более осторожно заходят в новые проекты на фоне ограниченного спроса. Преобладание семейной ипотеки увеличило спрос в сегменте квартир от двух комнат и более, а интерес к студиям продолжает сокращаться. Основной спрос сейчас на квартиры площадью 50 кв. м., которую покупают по семейной ипотеке после продажи имеющейся недвижимости», — сообщил «МК» аналитик.
Девелоперы, по его мнению, подогревают спрос различного рода вариантами рассрочек, а также реальными скидками, а не номинальными, которые были до этого. В некоторых городах отмечается ценовая гонка между застройщиками, когда реально демпингуют. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья за апрель в целом по России выросла на более чем на 2%, максимальный рост среди городов-миллионников при этом отмечен в Челябинске (+2,8%), Новосибирске (+2,3%), Самаре (+2,1%), Омске (+2%) и Казани (+1,3%). В Санкт-Петербурге за прошедший месяц средняя стоимость снизилась на 1,6%, в Волгограде на 0,8%, в Ростове-на-Дону на 0,5%. В Москве рост составил 0,2%. «Ускорение роста цен, скорее всего, связано как с перспективами сокращения объема доступного предложения, так и дополнительными затратами девелоперов при продажа по льготным ипотечным программам», — добавил «МК» господин Зайцев.
По расчетам руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, в середине апреля средняя стоимость первичной недвижимости на 18 ключевых региональных рынках РФ (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) составила 187,1 тыс. руб. за 1 кв. м. По сравнению с мартом показатель вырос на 1,2%. Эксперт отметил ускорение прироста средней стоимости одного «квадрата», который в феврале оценивался в 0,7%, в марте — в 0,9%. В течение второго месяца весны, по данным аналитика, сильнее всего подорожали новостройки в Уфе (+ 5,5% до 176,0 тыс. руб. за 1 кв. м., а самое значительное снижение зафиксировано в Волгограде (- 2,7%, до 138,3 тыс. руб. за 1 кв. м.). В Москве один «квадрат» в новостройках сейчас предлагаются в среднем по цене 403,1 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — за 274,9 тыс. руб. К марту значения выросли на 1,8% и 2,2%, соответственно.
Как пояснил Попов, ценники растут не только из-за растущей себестоимости строительства и затрат девелоперов на обслуживание займов, но и благодаря изменению структуры предложения: сокращается как число новых проектов, так и лотов, которые девелоперы выводят в реализацию в начатых корпусах. Помимо этого, в экспозиции накапливаются более дорогие лоты в высокой стадии готовности. А спрос концентрируется на недорогих проектах: крупные пулы квартир по ценам ниже рынка быстро находят покупателей и не успевают влиять на среднюю стоимость предложения. Причем, по его оценке, реальная стоимость продажи новостроек может отличаться от цены экспонирования.
Алексей Попов ожидает, что в ближайшее время рост номинальных цен на рынке новостроек продолжится на уровне 1–1,5% в месяц, а разрыв между ними и стоимостью реализации будет становиться все более ощутимым. По его мнению, во втором квартале сохранится и тренд на снижение предложения: за апрель-июнь объем экспозиции может потерять 10%.
По прогнозу господина Зайцева, в первой половине мая традиционно будет низкая покупательская активность из-за большого количества праздничных дней. Поэтому спрос будет еще ниже, чем отмечалось в первые месяцы этого года. В конце весны – начале лета средние цены на квартиры в крупных городах страны, по его мнению, могут подрасти, но ниже уровня инфляции и по большей части за счет изменения структуры и объема доступного предложения.
На прошлой неделе многие профильные аналитики с робкими надеждами ожидали изменения денежно-кредитной политики ЦБ. Однако чуда не произошло: ключевую ставку, от которой напрямую зависят ипотечные рыночные ставки и, соответственно, спрос на рынке новостроек, ЦБ, 25 апреля оставил на прежнем уровне 21,00% годовых. Зато теплый ветерок неожиданно подул из-за бугра. В Кремле завершились переговоры президента РФ Путина и спецпосланника американского президента Уиткоффа по урегулированию конфликта на Украине. Прорыв на них будет иметь последствия и для российского рынка недвижимости.
«За минувшие несколько лет благодаря геополитической напряженности жилая недвижимость в РФ собрала для себя все бонусы. И если геополитическая обстановка скоро улучшится и произойдет хотя бы частичная отмена санкций Запада, недвижимость , в том числе и новостройки, как тихая гавань для бегства от рисков начнет терять свою актуальность», — отметил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.