Ставить ли договор аренды зарубежной недвижимости на учет в уполномоченном банке

В предыдущем посте  мы писали о том, что в соответствии с Инструкцией Банка России от 16.08.2017 N 181-И  некоторые контракты, заключаемые между валютными резидентами и нерезидентами подлежат постановке на учет в уполномоченных банках

Непостановка влечет незаконность валютных операций, совершаемых по такому контракту со штрафом 20-40% по ч 1 ст 15.25 КоАП РФ

📌 При этом, в п 1.5 Инструкции прямо указано, на кого именно она распространяется:

1.5. Настоящая Инструкция распространяется на резидентов, являющихся:

🔹юридическими лицами

🔹а также физическими лицами, являющимися индивидуальными предпринимателями или лицами, занимающимися в установленном законодательством Российской Федерации порядке частной практикой

Настоящая Инструкция распространяется на физических лиц -

🔹резидентов при осуществлении ими валютных операций в иностранной валюте и (или) валюте РФ, связанных с предоставлением нерезидентам займов и возвратом от нерезидентов таких займов

🔹физических лиц - резидентов при осуществлении ими расчетов по сделкам (операциям) с цифровой валютой <...>

🔹а также на резидентов, являющихся физическими лицами, к которым перешли права (требования) по договорам, принятым на учет уполномоченными банками <...>

❗️❗️Считаем, что физические лица находятся в зоне риска НЕ только по договорам займа, а по всем договорам, указанным в пп 4.1.1 - 4.1.5 Инструкции, В ЧАСТНОСТИ по договорам аренды зарубежной недвижимости, при условии, что она образует предпринимательскую деятельность

 📎В этом посте мы детально разбирали критерий отнесения деятельности к предпринимательской, напомним, что при сдаче в аренду зарубежной недвижимости налоговики обращают внимание на:

🔹наличие зарегистрированного ИП в РФ

🔹наличие более 1-го объекта недвижимости суммарно в РФ и за пределами РФ

🔹сдачу в аренду коммерческой недвижимости

📌Отсутствие государственной регистрации в качестве ИП в РФ не означает, что деятельность не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой - п 17 Обзора правовых позиций КС РФ и ВС РФ

‼️Таким образом, считаем, что если даже если физическое лицо не зарегистрировано в качестве ИП РФ, но при этом сдает в аренду несколько объектов недвижимости за пределами РФ без регистрации в качестве местного ИП (т.е. осуществляет предпринимательскую деятельность), то имеется риск признания арендных платежей незаконными валютными операциями в случае НЕпостановки на учет контракта в уполномоченном банке (при превышении суммы контракта в 10 млн руб)

📌Также для такого лица актуальны следующие вопросы:

🔹регистрация в качестве ИП на УСН 6% - для налоговых резидентов РФ, а также в случае отсутствия налога у источника выплаты, который можно было бы принять к зачету в РФ

🔹продолжение сдачи в аренду без регистрации ИП (снятие с регистрации И) - для налоговых нерезидентов РФ, а также для налоговых резидентов РФ при налоге у источника, превышающем 13%, который возможно зачесть

🔹возможность использовать для зачисления арендных платежей по ВЭД счета в любых странах, в тч без автообмена и не ЕАЭС - Письмо ФНС России от 07.03.2024 N ШЮ-4-17/2605@

Данный вариант, по нашему мнению, влечет необходимость постановки контракта на учет в уполномоченном банке

🔹рекомендации использовать счет в стране с автообменом или ЕАЭС, в случае сдачи 1 объекта недвижимости, т.к. такая деятельность может быть НЕ признана налоговой ВЭД

——————————————-

✅По вопросам оценки текущей ситуации с имеющими контрактами ВЭД:

Вы можете:

 📨 написать на info@gidprava.ru или @tax_nazarov

📞 позвонить +7 (495) 783-19-91 и +7 (812) 646-48-84