Игроки e-commerce снизили активность на рынке складской недвижимости в России
Производственные компании и ретейл суммарно заняли 80% от общего объёма заключённых в стране с начала года сделок, тогда как доля e-commerce сократилась до 11%, сообщает консалтинговая компания NF Group.
Компания NF Group подвела предварительные итоги I квартала 2025 года на рынке индустриальной и складской недвижимости. Исследование показало значительные изменения в структуре спроса: производственные компании и ретейл суммарно заняли 80% от общего объема заключённых в стране с начала года сделок, тогда как доля e-commerce сократилась до 11%. В относительных значениях интернет-торговля занимала меньше лишь в IV квартале 2019 года, а в абсолютных объёмах – в I квартале 2019 года. Доля вакантных площадей для прямой аренды выросла, достигнув 1% в Москве, 2,1% в Санкт-Петербурге и 1,3% в регионах, а рост предложения субаренды и «скрытой вакантности» увеличил общий объём доступных площадей до 2,7%, 4,2% и 2,8% соответственно. На фоне ослабления спроса и увеличения доли свободных площадей темпы роста арендных ставок замедлились.
По предварительным итогам I квартала 2025 года показатель доли свободных площадей на рынке индустриальной и складской недвижимости продолжает расти. Вакантность в построенных объектах составляет 1% в Московском регионе (+0,9 п. п. к сентябрю 2024 года), 2,1% в Санкт-Петербурге и области (+1,6 п. п.) и 1,3% в регионах России (+0,9 п. п.). Одновременно сокращается объём фактически занятых арендаторами площадей, что приводит к росту предложения субаренды и увеличению «скрытой вакантности» – площадей, которые в ближайшее время будут освобождены или предложены под ротацию. С учётом этих факторов общий объём доступных для аренды площадей достигает 2,7% в Московском регионе, 4,2% в Санкт-Петербурге и 2,8% в регионах России. Суммарный объём доступных для аренды качественных складских площадей в стране, включая готовые к въезду объекты, субаренду, площади под будущее освобождение, а также строящиеся склады с анонсированным вводом в 2025 году, составляет 4 млн кв. м.
За первые три месяца 2025 года в России законтрактовано 320 тыс. кв. м качественных складских площадей, из которых две трети пришлись на Московский регион. По итогам года ожидаемый объём сделок может составить 3,5 млн кв. м.
На фоне снижения спроса и увеличения доли свободных площадей темпы роста арендных ставок замедлились. В Московском регионе средневзвешенная ставка аренды на готовые складские площади класса А (без НДС и OPEX) составляет 12 160 руб. за кв. м в год (+1,3% с начала года). В Санкт-Петербурге и Ленинградской области показатель достиг 10 950 руб. за кв. м в год (+1,4%), в регионах России – 10 700 руб. за кв. м в год (+2,9%).
В 2025 году прогнозируется рекордный объём ввода складских площадей классов A и B – 7,7 млн кв. м, из них более половины придётся на регионы России. 32% (2,5 млн кв. м) в настоящее время не законтрактованы, а значит, доступны в аренду.
Константин Фомиченко, партнёр NF Group: «В первой половине 2025 года рынок складской недвижимости, вероятно, останется в фазе умеренной активности, сосредоточившись на заполнении существующих и вновь появляющихся свободных площадей. Возможно, что снижение ключевой ставки начнётся во втором полугодии. Это может стать триггером для активизации рынка: компании и инвесторы начнут выводить средства с депозитов и направлять их в реальный бизнес».