«Логика теряется»: эксперт проанализировал предложенные Минфином новые условия льготной ипотеки
На фоне быстрого роста кредитования и повышения цен на квартиры Минфин России предложил ужесточить условия выдачи льготной ипотеки на новостройки. Если поправки в программу примут, то первичный рынок ждёт резкое падение спроса, а также снижение цен, пишет РБК со ссылкой на федеральных экспертов. О том, чего ждать покупателям и продавцам в нашем регионе, «Новому Калининграду» рассказал глава гильдии риелторов Олег Перевалов.
Предложение увеличить первоначальный взнос по ипотеке с 20 до 30% риелтор не считает конструктивным. «Я считаю, что надо не проценты повышать, а делать эту ипотеку на новостройки с господдержкой адресной, чтобы реально ей пользовались целевые группы, которым это необходимо, потому что сейчас, чего греха таить, многие используют эту ипотеку в спекулятивных целях, то есть покупают вполне обеспеченные люди для того, чтобы заработать на этом, — пояснил Олег Перевалов, — Субсидия государственная идёт за счёт всех налогоплательщиков, получается, что все скидываются, чтобы кто-то, грубо говоря, разбогател, что не совсем этично и правильно». Повышение первоначального взноса отсечёт не спекулянтов, для которых разница в 10% не сыграет решающей роли, а как раз менее обеспеченные слои населения, считает эксперт.
Следующая предложенная мера — ограничение возможности получения сразу нескольких льготных кредитов — сама по себе говорит о том, что власти прекрасно понимают, что льготной ипотекой чаще пользуются не те, кому она необходима, считает Перевалов. «Тут как раз логика теряется. Ипотека с господдержкой идёт для людей, которые не могут взять коммерческий кредит. По логике, люди нуждающиеся точно не будут две или три квартиры брать. В этой формулировке уже звучит то, что пытаются спекулянтов обрезать», — отметил риелтор.
Введение требований к уровню дохода граждан — одна из причин, по которым количество заёмщиков, подходящих под требования ипотеки, с внедрением новых норм может значительно сократиться. Пока это требование носит скорее формальный характер, рассказал собеседник. «Банки всё равно берут за основу не легальный доход, а то, что заёмщик пишет, совокупный доход, — уточнил он, — Ну, наверное, более жёстко официальный доход будут смотреть или подтверждённый налоговой. <...> У инвесторов, у спекулянтов как раз нормально всё с легальными доходами. Они не попадают в эту категорию. Опять же от этого будут страдать те, кому нужны квартиры с льготной ипотекой».
Снижение предельной величины субсидий, получаемых банками, на 0,5 п.п. больше затронет отношения банков с Центробанком, объяснил эксперт, но может в итоге повлиять и на клиентов: «Банки, возможно, будут менее жёстко себя вести по отношению к заёмщикам», — пояснил он.
Ограничение размера предельной долговой нагрузки заёмщика до 50% Олег Перевалов считает правильной мерой. Человек, который тратит больше половины своего ежемесячного дохода на ипотечный платёж, сильно рискует не справиться с нагрузкой при малейшем изменении дохода в сторону уменьшения. Но на тех, для кого льготная ипотека — источник дохода, мера опять же никак не скажется.
Большей частью такие люди и продолжают брать ипотеку в регионе, рассказал эксперт. Тех, кто покупает квартиры в новостройках, чтобы использовать их для проживания, становится всё меньше, но пока они есть. «Вторичка тоже живёт, но не так активно, как хотелось бы всем, особенно собственникам, но сделки есть. Общий фон: все ожидают корректировки цен вниз, потому что в любом случае покупателей становится меньше», — заключил Олег Перевалов.
О том, что Минфин РФ подготовил и внёс в правительство проект постановления с изменениями условий выдачи льготной ипотеки, 5 декабря сообщил «Интерфакс» со ссылкой на источник в финансово-экономическом блоке правительства. Было отмечено, что меры должны повысить адресность льготных программ и снизить риски перегрева на рынке ипотечного кредитования. 2 декабря о «некоторых мерах», принимаемых правительством для повышения первоначального взноса по льготной ипотеке с господдержкой, рассказал вице-премьер Марат Хуснуллин. Он объяснил это очень большим объёмом выдачи ипотеки и отметил, что власти изучают, как до 1 июня регулировать этот объём. Прирост ипотеки в 2023 году, по прогнозам, составит 3,5 трлн рублей. В 2022 году он был равен 2 трлн. Текущие условия льготных ипотечных программ действуют до 1 июля 2024 года.
В середине сентября 2023 года первоначальный взнос по ипотечным программам с государственной поддержкой уже был повышен с 15 до 20%. Однако эта мера не привела к существенному замедлению выдач. Наоборот, льготная ипотека стала ещё более привлекательной в условиях удорожания остальных программ на фоне резко возросшей ключевой ставки.
В конце ноября министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин заявил, что льготные ипотечные программы «в определённой схеме» будут сохранены и во второй половине 2024 года. «Вариантов пока много, но окончательного решения нет», — сказал Файзуллин. Он добавил, что подготовка основных параметров льготной ипотечной программы для индивидуального строительства завершится до конца года, после чего их представят правительству. По мнению Файзуллина, программа льготной ипотеки в значительной степени поддержала строительную отрасль.
Текст: Мария Власенкова, фото: Виталий Невар / Новый Калининград