ВС решал, как определить цену содержания общего имущества в доме
Петр Виноградов* владеет ½ квартиры в доме, который обслуживает управляющая компания «Асбест». В договоре на управление указано, что плату за ремонт и содержание общего имущества дома устанавливают жильцы. А если они не смогли договориться, то применяется ставка, которую определяет городская администрация.
В сентябре 2021 года жильцы установили, что будут платить «Асбесту» 13,44 руб. за м². В тот же период ставка муниципалитета составляла 20,87 за м². Поэтому «Асбест» сказал собственникам, что согласованная ими оплата слишком низкая: этих денег не хватит на обслуживание дома. Фирма решила собирать с жильцов 20,87 за м².
Виноградов посчитал, что решение «Асбеста» незаконно, поэтому обратился в суд.
Кто может устанавливать цену
В Асбестовском горсуде Свердловской области Виноградов просил признать незаконной ставку, которую ввела управляющая компания (дело № 2-684/2021). Он хотел платить сумму, согласованную жильцами.
Дело прошло два круга. Сперва две инстанции удовлетворили иск: в договоре на управление указано, что применять ставку горадминистрации можно только если владельцы квартир в многоэтажке не согласовали оплату. Но те смогли прийти к общему решению.
Ответчик обжаловал эти выводы. Седьмой кассационный суд общей юрисдикции отправил дело на новое рассмотрение (дело № 88-1576/2022). На втором круге суды поддержали позицию «Асбеста», признав решение жильцов ничтожным (п. 2 ст. 168 ГК). Они отметили: ставка жильцов ниже городской на 35%, за эту сумму невозможно качественно выполнять ремонт и содержать имущество дома. Если компания будет выполнять свою работу, то понесет убытки. Суды добавили, что решение жильцов посягает на публичные интересы неопределенного круга лиц по обеспечению безопасности жизни и здоровья проживающих в многоквартирном доме.
Виноградов посчитал такое решение незаконным и написал жалобу в Верховный суд (дело № 45-КГ23-2-К7).
Позиция ВС
В деле нет доказательств, что управляющая компания сможет обслуживать дом за сумму, которую согласовали жильцы, отметила "тройка" судей под председательством Татьяны Назаренко. При этом нижестоящие инстанции незаконно решили, что экономическую обоснованность тарифов должны доказывать владельцы квартир.
Еще судьи ВС обратили внимание на то, что управляющая компания не обжаловала решение жильцов об установлении оплаты за содержание имущества, хотя могла это сделать. Вместо этого «Асбест» заявил о ничтожности решения. Абстрактным ВС назвал и вывод нижестоящих судов про то, что решение собственников нарушает публичные интересы неопределенного круга лиц по обеспечению безопасности.
В итоге ВС отправил дело на новое рассмотрение в Свердловский облсуд (дело № 33-8736/2023). Судебное заседание назначено на 27 июня.
Руководитель департамента контроля качества Нурида Ибрагимова подчеркивает, что в сложившейся ситуации «Асбесту» требовалось доказать ничтожность решения жильцов: подтвердить, что установленная сумма причиняет убытки, несет угрозу жизни и здоровью собственников. А ведущий юрист Србуи Иващенко добавляет, что обсуждаемое дело в очередной раз подтвердило: управляющая компания не может в одностороннем порядке менять тариф, если собственники квартир приняли собственное решение по этому поводу.
Правильный шаг в таких случаях для УК — оспаривать решения владельцев недвижимости, а не самовольно менять размера платы. При этом самим жильцам следует прислушиваться ко мнению управляющей компании при согласовании размеры платы, считает Иващенко. Это нужно, чтобы соблюсти баланс интересов.
* Имя и фамилия изменены редакцией.