Эксперт Кобаладзе: Цифровой договор аренды не дает автоматической страховки
Так, квартиранты сталкиваются с тем, что жилье им сдает человек, не имеющий никакого отношения к этой недвижимости, и он быстро исчезает, взяв предоплату. Добросовестные владельцы жилья, в свою очередь, не могут взыскать с квартиранта средства за поломанную мебель или бытовую технику, поскольку зачастую не интересовались документами квартиросъемщика, а то и вообще договаривались на словах. Пока новая опция - подписание договора аренды через портал "Госуслуги" - действует только при размещении объявления на одном из порталов объявлений о недвижимости. Но, вероятно, это лишь начало более масштабных нововведений. "Скоро технология подписания договоров будет доступна другим участникам рынка", - сообщила директор департамента развития технологий цифровой идентификации Минцифры России Татьяна Скворцова.
Преимущества новой системы в том, что личности арендодателя и арендатора подтверждаются через портал "Госуслуги". Сдать жилье сможет только владелец недвижимости, что подтверждено документами. Сам договор можно подписать в один клик. Также встроена возможность оформить временную регистрацию квартирантам. Посещать МФЦ или другие госорганы для всего этого не нужно. Сервис бесплатен и доступен на всей территории России.
"Сервис позволяет сделать процесс аренды жилья более удобным и безопасным. Благодаря верификации права собственности и личности участников сделки через "Госуслуги" заключать договоры можно даже из разных городов - проверять документы лично нет необходимости. Это экономит время и гарантирует надежность", - говорит Скворцова.
Система будет работать так, поясняет Минцифры: собственник или риелтор размещает объявление, указав готовность заключить договор онлайн. В их личном кабинете появляется ссылка на сервис "Госуслуги". Далее собственник заполняет договор - указывает дополнительные условия: количество проживающих, запрет на курение, возможность проживать с животными и так далее. Затем появляется QR-код. Его можно направить ссылкой будущему арендатору.
Арендатор сканирует код, авторизуется через "Госуслуги" и читает договор. Если он согласен с условиями, документ направляется на подпись обеим сторонам в "Госключ". У собственника и нанимателя есть 24 часа на подписание. Если по договору собственник предоставляет нанимателю временную регистрацию, то на "Госуслугах" автоматически сформируется черновик заявления в МВД. Все поля уже будут заполнены, останется только проверить данные и нажать кнопку "Отправить".
Кроме очевидного удобства для участников новый механизм усиливает безопасность сделки, считает президент Международного союза судебных экспертов Николай Кандикудряков-Тигранн. По данным МВД, в 2024 году в России было совершено около 6,5 тыс. преступлений, связанных с недвижимостью. "Весьма распространенной мошеннической схемой является сдача внаем чужой собственности. Поэтому даже если есть возможность подписать договор при личной встрече, лучше воспользоваться новым сервисом, который автоматически проводит проверку", - считает эксперт. Второй аспект нововведения - это обеление рынка, отмечает он, что важно как с точки зрения безопасности сторон, так и с точки зрения собираемости налогов. Наконец, возможность временной регистрации также является важным фактором не только комфорта, но и безопасности.
Идея заключения договоров аренды через "Госуслуги" кажется правильной, особенно на фоне того, как рынок обелился за последние пару лет, отмечает гендиректор агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич. "Сегодня большинство арендодателей, с которыми мы работаем, оформляют самозанятость или ИП, платят налоги и открыты к прозрачной системе. Безналичная оплата уже стала нормой. Инициатива перейти на цифровые договоры - это продолжение логики, которая уже работает", - говорит она.
Однако и вопросы пока остаются, отмечает она. "Как в этой системе будут решаться спорные ситуации - например, если одна из сторон хочет расторгнуть договор, а вторая против? Как оформляется возврат депозита, если есть претензии к состоянию квартиры? Будут ли в договор включены обязательные пункты, защищающие интересы обеих сторон, такие как порядок расчетов, условия расторжения, ответственность за порчу имущества?" - говорит Шинкевич. Сама по себе цифровая платформа не решит всех проблем. Если условия договора не проработаны, если у сторон нет понимания своих прав и обязанностей - конфликты все равно будут. Поэтому важно не просто запустить форму на "Госуслугах", а выстроить рабочую систему с четкой структурой договора и механизмами защиты, уверена эксперт. Важно, чтобы договоры действительно отражали интересы обеих сторон, а не были просто формальностью ради отчетности.
Не все пользователи, особенно старшего возраста, готовы доверять онлайн-сделкам с недвижимостью, говорит юрист, эксперт по недвижимости, риелтор Вадим Рукомойников. Это может стать барьером для распространения сервиса. Кроме того, сервис предлагает типовой шаблон договора, но в некоторых случаях, например при аренде с мебелью, особыми условиями оплаты или последующим выкупом, может потребоваться индивидуальный подход. Также надо учитывать, что, хотя сервис проверяет право собственности и личность, он не гарантирует полную защиту от всех рисков. Например, он не оценивает платежеспособность арендатора или реальное состояние объекта, отмечает Рукомойников.
Новым сервисом воспользуются прежде всего те, кто и раньше оформлял договор официально - по опыту, это примерно 8% рынка, говорит эксперт по рынку недвижимости Москвы Ярослав Кобаладзе. Остальные будут наблюдать и проверять, как работает механизм. "Цифровой договор не дает автоматической страховки. Он не исключает конфликтов и не защищает от недобросовестных действий. Поэтому при всей перспективности идеи важно понимать: рынок аренды остается сложным. Даже при наличии цифрового договора все равно придется договариваться, решать споры, учитывать интересы обеих сторон", - подчеркивает эксперт.