События последних нескольких месяцев показали, что не только простые россияне, продающие недвижимость из эконом-сегмента, могут стать жертвами мошенников, но и самих продавцов. Речь о так называемой «схеме Ларисы Долиной», которая показала, что преступники промышляют и среди звездных клиентов.
EADaily напоминает, что всенародно любимая Лариса Александровна несколько месяцев назад решила расстаться с многомиллионной собственностью в столичных Хамовниках. Покупатель передал ей деньги, которые Долина затем по какой-то причине отдала мошенникам. К артистке приехал простой курьер, забравший деньги, а дальше средства отбыли в неизвестном направлении. В итоге певица пошла в суд, который постановил отменить сделку купли-продажи и вернуть Долиной квартиру, но покупателю в иске о возврате средств было отказано. Под арест также попали «мелкие» звенья этой цепочки, но конечного получателя средств установить так и не удалось.
Дальше «схема Долиной» распространилась и на вполне обычных пенсионерок, продающих квартиры в разных городах России. Пожилые женщины, с умыслом или под влиянием злоумышленников, получают деньги за недвижимость, но потом возвращаются в квартиры без денег и устраиваются на прежнем месте. Налицо настоящий прецедент, уже поменявший отечественный рынок недвижимости. О том, насколько сильно и как быть обеим сторонам сделки, чтобы не остаться ни с чем, рассказала опытный риелтор Жанна Селиванова, побеседовавшая с корреспондентом EADaily.
«Кейс Ларисы Долиной сильно повлиял на рынок вторичного жилья во всех сегментах — от эконома до премиума. Покупатели бояться совершать сделки, откладывают покупку, переключаются на новостройки. Первые вопросы у всех клиентов сейчас — „Как вы можете меня защитить?“, Какие гарантии можете мне дать, чтобы я не попал на „бабушкину схему“?», — поделилась эксперт.
Таким образом, подтверждает риелтор, в стране точно наметился передел существующего порядка совершения сделок. Например, могут ввести обязательные безналичные расчеты после регистрации перехода права и фактической передачи квартиры (продавец должен выехать из квартиры и передать ключи покупателю), установить мораторий на снятие или перевод денежных средств продавцом (период охлаждения), получать в обязательном порядке подтверждение от продавца о наличии у него другого жилья.
«На мой взгляд, самый действенный вариант будет, если введут обязательное зачисление денежных средств на депозит суда при подаче иска о признании сделки недействительной или перед переходом права собственности обратно к продавцу (двусторонняя реституция должна исполняться в полном объеме — продавец зачисляет деньги на аккредитив в пользу покупателя, после этого Росреестр регистрирует переход права собственности обратно от покупателя к продавцу)», — уточнила Жанна Селиванова.
В итоге, сообщает опытный риелтор, рынок сможет избежать повального обращения в суд тех, кто пострадал от мошенников, и тех, кто пытается воспользоваться текущей ситуацией в своих интересах. Хорошим вариантом будет и создание фонда помощи пострадавшим от действия мошенников или компенсация со стороны государства продавцам, которые докажут, что они действительно были под влиянием и передали денежные средства третьим лицам, не осознавая своих действий.
«Добросовестный покупатель, действующий с обычной осмотрительностью, не должен быть крайним в подобных ситуациях. Не он отдавал деньги мошенникам. Он со своей стороны сделал все необходимые юридические и фактические действия, проверил продавца и объект, получил от продавца документы, заверения в договоре и т. д.», — считает риелтор.
В любом случае практика должна поменяться, иначе рынок недвижимости остановится — фактически «люди не смогут больше решать свои жилищные вопросы: купить квартиру большей площади при появлении детей, разъехаться с родителями, переехать в другой район или город».
В качестве мер защиты от попадания в собственную «схему Долиной» Жанна Селиванова рекомендовала следующее:
- покупать объекты с «альтернативой» (одновременной покупкой равнозначного или более дорого жилья);
- не приобретать недвижимость со слишком «вкусной» ценой и «срочной продажей»;
- приглашать на собеседование с продавцом профессионального профайлера, который может выявить поведение под влиянием третьих лиц, считать базовый психотип и уловить обман со стороны продавца по мимике, жестам и речи;
- соблюдать все критерии добросовестности, запрашивать стандартные документы, проводить расчеты в безналичном порядке после регистрации перехода права собственности и подписания акта приема-передачи квартиры;
- страхование титула (в правилах страхования обязательно должно быть указано, что застрахован риск признания сделки недействительной по статьям 177, 178, 179 ГК РФ).
«Возможно, что будет много обращений с иском в суд со стороны недобросовестных продавцов, которые на фоне „дела Долиной“ захотят попытаться оспорить сделку и вернуть себе квартиру. Срок исковой давности по статье 178 ГК РФ составляет 1 год с момента, когда сторона узнала или должна была узнать о заблуждении. Теоретически продавец может обратиться в суд и через несколько лет, если докажет, что срок исковой давности должен исчисляться не с момента подписания договора купли-продажи, а позднее (должны быть существенные основания для этого)», — подытожила подробный обзор рисков Жанна Селиванова.