Первоначальный взнос по ипотеке: сколько нужно накопить и можно ли обойтись без него

Эксперты:

• Циала Биниашвили, руководитель отдела заботы о клиентах АН "КоридорЪ";
• Лидия Мальцева, руководитель отдела ипотеки "НДВ Супермаркет Недвижимости".

Содержание:

1. Сколько составляет первоначальный взнос по ипотеке
2. Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса
3. Что делать, если нет первоначального взноса
4. Рассрочка от застройщика
5. Накопление средств
6. Помощь агентств недвижимости
7. Привлечение поручителей
8. Ипотека с отложенным платежом
9. Источники для оплаты первоначального взноса
10. Личные накопления
11. Материнский капитал
12. Региональные программы и помощь от работодателей
13. Выплаты отдельным категориям граждан
14. Ипотека с отсрочкой или рассрочкой на первый взнос
15. Стоит ли брать потребительский кредит на первый взнос
16. Как накопить на первоначальный взнос
17. Инструменты для накопления
18. Что еще стоит учесть при планировании
19. Мифы о первоначальном взносе
20. Когда разумно подождать с покупкой
21. Часто задаваемые вопросы

Первоначальный взнос (ПВ) - это часть стоимости недвижимости, которую заемщик вносит собственными средствами до получения ипотеки. ПВ служит для банка гарантией платежеспособности клиента, снижая финансовые риски. Для заемщика же он уменьшает сумму кредита - чем больше ПВ, тем меньше переплата по процентам. Кроме того, клиент с большим ПВ получает одобрение ипотеки быстрее.

Сколько составляет первоначальный взнос по ипотеке

Минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту обычно начинается от 20,1%, отмечает руководитель отдела ипотеки "НДВ Супермаркет Недвижимости" Лидия Мальцева. Однако конкретные условия зависят от банка, поскольку у каждого кредитора свои ипотечные программы и лимиты. "На сегодня средний ПВ в России около 15-30%, такую ставку определили банки на 2024-2025 годы", - отмечает руководитель отдела заботы о клиентах АН "КоридорЪ" Циала Биниашвили и приводит стандартные условия на рынке ипотеки:

Базовая ипотека:

• Минимальный ПВ: 10-15%;
• Стандартный ПВ: 20-30%.

Семейная ипотека (для семей с детьми):

• Стандартный ПВ: от 20%.

Ипотека для IT-специалистов:

• Стандартный ПВ: от 20%.

Ипотека для новых территорий:

• Стандартный ПВ: от 10%.

По стандартным (рыночным) ипотечным программам у банков больше свободы в установлении условий. Однако нулевой взнос по рыночным программам - это большая редкость и повышенный риск. Предложения с полным отсутствием ПВ практически не встречаются и не приветствуются регулятором. Центральный банк России неоднократно указывал на высокие риски таких кредитов как для заемщика, так и для финансовой системы в целом. Ипотечным стандартом, согласованным в прошлом году Центробанком, рекомендовано выдавать ипотечные кредиты на сумму не выше 80% от стоимости предмета ипотеки - то есть как раз с первым взносом от 20%. И ЦБ сейчас внимательно следит за тем, соблюдают ли банки эти рекомендации.

Также стоит учитывать, что сумма первоначального взноса может варьироваться в зависимости от следующих условий:

• Тип недвижимости (вторичка - от 20%, новостройка - от 10% от стоимости объекта.);
• Доход заемщика (при высоком доходе банк может снизить ПВ);
• Наличие дополнительных гарантий (поручительство, страхование).

Примеры расчета первоначального взноса

Стоимость квартиры	10% ПВ	15% ПВ	20% ПВ
5 000 000 руб.	500 000 руб.	750 000 руб.	1 000 000 руб.
8 000 000 руб.	800 000 руб.	1 200 000 руб.	1 600 000 руб.
12 000 000 руб.	1 200 000 руб.	1 800 000 руб.	2 400 000 руб.

Чем выше первоначальный взнос, тем меньше переплата по кредиту, поэтому выгоднее сразу вносить максимально возможную сумму.

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса

Ипотека без первоначального взноса несет серьезные риски для заемщика:

• Увеличенная переплата из-за большей суммы кредита.
• Жесткие требования к доходу - ежемесячный платеж не должен превышать 40-50% от зарплаты.

ЦБ, как уже говорилось, рекомендовал выдавать ипотеку с первым взносом от 20%.

Поэтому совсем без первого взноса ипотеку можно оформить лишь в некоторых случаях.

• Как поясняет Лидия Мальцева, вместо отсутствующего первоначального взноса банки могут предложить оформить кредит под залог уже имеющейся недвижимости. Таким образом, у клиента получается два кредита - один под залог и один на покупку другой недвижимости. Такая схема увеличивает кредитную нагрузку и не всегда выгодна заемщику.
• Эксперт Циала Биниашвили перечисляет банки, предлагающие ипотеку с 0% первоначального взноса: Сбербанк, ДОМ.РФ, ВТБ. Для получения такого кредита требуется опять же отдать в залог уже имеющуюся недвижимость. В этом случае у заемщика один кредит, но ставка по нему рыночная.

В первом же случае (оформляя два кредита) можно попробовать получить основной кредит по какой-либо льготной ипотечной программе (если заемщик может стать ее участником), а под высокие рыночные проценты - взять лишь сумму на первый взнос.

Некоторые застройщики совместно с банками разрабатывают программы без первоначального взноса, но они действуют только при покупке квартиры в новостройке. Также застройщики иногда предлагают индивидуальные программы, покрывая первоначальный взнос за клиента. Но в этом случае ставка по ипотеке обычно повышается на несколько процентов по сравнению со стандартной, стоимость жилья также может быть завышена. Кроме того, не все застройщики работают по такой схеме, поэтому подходящий вариант нужно искать индивидуально.

Минусы этих схем:

• Если вы не справитесь с платежами, можете потерять уже имеющуюся квартиру;
• Если у вас уже есть кредит на первый взнос, платежная нагрузка возрастает, а вероятность одобрения основного кредита банком снижается;
• Кредиты под залог имеющейся недвижимости выдают под рыночный процент, а ставки сейчас крайне высоки.

Что делать, если нет первоначального взноса

Если у вас нет первоначального взноса (ПВ) для покупки жилья, то имеются несколько законных и практичных способов решить эту проблему.

Рассрочка от застройщика

Некоторые застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на часть стоимости квартиры. Однако это не означает, что первоначального взноса не будет. Рассрочка предоставляется на сумму первоначального взноса.

Допустим, что стоимость квартиры 5 млн руб. Банк требует взнос 20% (1 млн руб.). Застройщик дает вам рассрочку на этот 1 млн руб. Вы вносите по 100 тыс. руб. при заключении договора, а остальные 900 тыс. руб. выплачиваете равными частями в течение года. При этом важно внимательно изучать условия: иногда повышенная ставка "скрыта" в цене объекта.

Накопление средств

Если ипотека или рассрочка не подходят, можно начать откладывать 20-30% от ежемесячного дохода. Это потребует времени и терпения, но позволит накопить на ПВ без переплат. Но стоит учесть инфляцию и ежегодное повышение стоимости жилья.

Помощь агентств недвижимости

Проверенные агентства, сотрудничающие с застройщиками, иногда предлагают квартиры без первоначального взноса или помогают подобрать оптимальные условия покупки. Однако обычно комиссия включена в стоимость. То есть минус - переплата за услуги риелтора.

Привлечение поручителей

Поручителем выступает физическое или юридическое лицо, которое является гарантом безопасности для банка в случае, если вы не сможете оплатить ПВ. Требования к нему такие же, как к заемщику (хорошая кредитная история, стабильный доход). Для этого необходимо выбрать банк и подать туда документы.

Ипотека с отложенным платежом

Некоторые банки, часто в партнерстве с застройщиками, предоставляют программу с отложенным платежом. Они бывают двух видов: траншевая и с отложенным платежом. Первый вариант подходит для новостроек, где заемщику дают кредит в несколько этапов. Во втором варианте банк предоставляет возможность отложить оплату ПВ на полгода после оформления кредита.

Источники для оплаты первоначального взноса

Если получить кредит без первого взноса не получается, рассмотрите все варианты, как все-таки найти нужную сумму.

Личные накопления

Это самый распространенный вариант, включающий средства на депозитах или продажу личного имущества. Банки охотнее одобряют ипотеку при наличии "чистых" сбережений.

Материнский капитал

Подходит для полного, а чаще частичного покрытия первоначального взноса, так как суммы материнского капитала обычно недостаточно для полной оплаты.

Региональные программы и помощь от работодателей

Крупные компании - например, сами банки, - могут предлагать сотрудникам льготные займы или компенсацию части первоначального взноса.

Выплаты отдельным категориям граждан

Некоторые категории заемщиков могут получить помощь от государства на оплату первого взноса. Например, молодым семьям выплачивается около трети стоимости квартиры (однако очередь на эту помощь может быть долгой). Военные могут воспользоваться так называемой военной ипотекой (выплаты военнослужащим, которые можно использовать для получения первого взноса). В каких-то исключительных случаях помощь с первым взносом могут оказать местные власти, для этого лучше обратиться в администрацию своего города или региона.

Ипотека с отсрочкой или рассрочкой на первый взнос

Некоторые банки предоставляют возможность оплатить первоначальный взнос позже или частями. Это может быть полезно, если у заемщика нет всей суммы сразу. Однако такие варианты часто сопровождаются повышенной процентной ставкой или дополнительными комиссиями.

Стоит ли брать потребительский кредит на первый взнос

Многие рассматривают возможность взять потребительский кредит для формирования первоначального взноса по ипотеке. Важно помнить, что:

• Банки часто отслеживают происхождение средств на первый взнос и могут не одобрить ипотеку, если увидят, что она финансируется другим кредитом;
• Выплачивать два кредита одновременно - ипотеку и потребительский - крайне накладно для семейного бюджета.

Согласно указаниям Центрального банка, использование кредитных средств для первоначального взноса по ипотеке не рекомендуется и является серьезным препятствием для одобрения сделки.

Как накопить на первоначальный взнос

Покупка собственного жилья - серьезный шаг, требующий не только финансовой готовности, но и грамотного планирования. Чтобы накопить на первоначальный взнос без лишнего стресса, эксперты рекомендуют придерживаться четкого плана:

Определите сумму первоначального взноса

Сначала выясните, сколько именно вам нужно накопить. Узнайте условия ипотеки в банках и рассчитайте необходимую сумму.

Не забудьте учесть рост цен. В России за 2024 год стоимость жилья увеличилась примерно на 10%, в предыдущие годы динамика цен была еще выше. Для консервативной оценки можно заложить около 10% в год на будущий рост цен.

Определите срок

После определения необходимой суммы установите срок накопления. Рекомендуется выбирать комфортный период, в течение которого вы сможете собрать нужные средства без чрезмерной нагрузки на бюджет. Например.

Ваша цель - накопить 1 млн руб. за 3 года. Для этого потребуется откладывать: 1 000 000 руб. ÷ 36 месяцев = 27 778 руб. в месяц.

Оптимизация расходов и увеличение доходов

Чтобы быстрее накопить, пересмотрите бюджет:

• Сократите необязательные траты (ненужные подписки, перекус в кафе, импульсивные покупки в онлайн-магазинах).
• Возможно, стоит на пару лет отказаться от привычных крупных трат - поездок в отпуск, дорогих подарков членам семьи.
• Ищите дополнительные источники дохода: подработка или продажа ненужных вещей.
• Автоматизируйте накопления - сразу после зарплаты переводите нужную сумму на отдельный счет.

Инструменты для накопления

Накопления можно приумножить, используя несколько способов:

• Банковские вклады - надежно, сейчас банки предлагают достаточно большие проценты по вкладам, однако со временем ставки могут снизиться.
• ИИС (индивидуальный инвестиционный счет) - особый юридический статус, который дает возможность получать налоговый вычет (13%) и вкладывать в акции и облигации. Есть два типа налогового вычета: вычет на взнос и вычет на доход. В первом случае, вы можете вернуть 13% от суммы, которую внесли на ИИС за год. Во втором случае, освобождение от уплаты НДФЛ со всей прибыли, полученной по счету. Чтобы открыть ИИС, нужно выбрать брокера (Сбербанк, Т-банк, ВТБ и др.) зарегистрироваться, заполнить анкету и подписать договор на сайте. После этого деньги нужно перевести на брокерский счет и покупать ценные бумаги.
• Целевые накопительные программы (например, от застройщиков или банков) - это программы, которые помогают накопить на определенную цель, где вы регулярно вносите деньги, а по окончании программы получаете право купить недвижимость по заранее оговоренной цене.
• Совместное накопление в семье - если родственники готовы помочь, то процесс пойдет быстрее.

Что еще стоит учесть при планировании

Помимо выбора инструментов для накопления, обратите внимание на следующие возможности:

• Оптимизация имеющегося имущества. Подумайте, можно ли что-то продать (например, гараж, машину, мотоцикл или домик в деревне), чтобы ускорить накопление нужной суммы. Или наоборот - рассмотрите вариант сдачи этого имущества в аренду для создания дополнительного пассивного дохода.
• Стратегия покупки. Если ваша цель - квартира в большом городе, возможно, более рациональным путем будет сначала приобрести небольшую студию в пригороде, сдать ее в аренду и, используя этот доход, продолжать копить на желаемую недвижимость. Однако такой план требует тщательных расчетов окупаемости и всех сопутствующих расходов.

Мифы о первоначальном взносе

Эксперты рассказали, верны ли часто встречаемые "мифы" о первом взносе:

"Чем меньше ПВ, тем выгоднее"

На самом деле, чем меньше первоначальный взнос, тем выше переплата. При низком ПВ увеличивается сумма кредита, а значит, и проценты за весь срок. Кроме того, банки могут устанавливать повышенные ставки для заемщиков с маленьким первоначальным взносом.

"Банки не проверяют источник ПВ"

Это не так. Финансовые учреждения тщательно проверяют происхождение средств. Если есть подозрения, что деньги взяты в кредит или получены незаконным путем, банк может отказать в сделке или заблокировать перевод. Увидеть, что недавно был взят кредит, можно по данным Бюро кредитных историй (БКИ) и коэффициенту долговой нагрузки (ПДН). Высокий ПДН - прямой сигнал о повышенном риске дефолта. Банк понимает, что заемщик будет обслуживать два и более кредита одновременно, что делает его неплатежеспособным при малейшем ухудшении финансовой ситуации.

"0% ПВ - это бесплатно"

Ипотека без первоначального взноса - не подарок. Она обычно сопровождается повышенной ставкой, сокращенным сроком кредитования и страховкой, что в итоге увеличивает общую стоимость жилья и переплату.

"Большой ПВ гарантирует одобрение ипотеки"

Хотя крупный первоначальный взнос снижает риски банка, он не компенсирует плохую кредитную историю или низкий доход. Например, даже при ПВ свыше 50% клиенту могут отказать, если его платежеспособность вызывает сомнения.

Когда разумно подождать с покупкой

Стоит отметить, что покупка квартиры может стать ошибочным решением. Если вы не в состоянии накопить на первый взнос, то и с ежемесячными платежами могут возникнуть проблемы.

Лучше повременить с ипотекой, если у вас нет финансовой устойчивости, "подушки безопасности", но есть долги и неофициальная работа. Эксперты рекомендуют первым делом реалистично оценить ваши доходы и сфокусироваться на накоплении.

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса в 2025 году?

Если понимать это в широком смысле слова, то можно. Для этого можно воспользоваться маткапиталом, матпомощью некоторым категориям заемщиков от властей, акциями застройщиков и банков (но учитывайте, что при этом может завышаться процент по ипотеке или стоимость жилья).

Сколько нужно накопить на первый взнос?

Зависит от стоимости жилья и программы. Оптимальный ПВ - 15-30% (меньше переплата, легче одобрение). Например, для покупки квартиры стоимостью в 25-27 млн руб. в Москве потребуется накопить около 5-5,4 млн. Для приобретения квартиры за 8-9 млн руб. во Владивостоке - около 1,6-1,8 млн руб.

Какие есть способы накопить на ПВ?

Накопить на первый взнос можно за счет собственных средств (сбережения, депозиты, продажа имеющегося имущества), государственной поддержки (материнский капитал, программа "Молодая семья"), а также помощи работодателя или инвестиций.

Можно ли использовать материнский капитал?

Да, материнский капитал можно использовать для оплаты первоначального взноса по ипотеке. Учтите, что средства маткапитала перечисляются в течение 1-2 месяцев.

Банки учитывают маткапитал как собственные средства заемщика, но только ту его часть, которая будет направлена на первый взнос. Основным критерием одобрения остается ваша платежеспособность.

Есть ли субсидии или программы помощи с первым взносом?

Такими можно считать программу маткапитала или программу "Молодая семья", военную ипотеку.

Первоначальный взнос по ипотеке - важный, но не всегда непреодолимый этап при покупке жилья. Его размер варьируется в зависимости от программы (обычно 10-30% от стоимости недвижимости), а в некоторых случаях можно обойтись и без него - благодаря государственным субсидиям, льготным программам или помощи застройщиков. Важно помнить: чем выше первоначальный взнос, тем меньше переплата по кредиту. Но даже при отсутствии взноса можно найти подходящий вариант, если тщательно изучить рынок и воспользоваться доступными льготами. Главное - реалистично оценивать свои финансовые возможности и не ввязываться в рискованные схемы.