Park oder Häuser – ein heikler Streifall
Eine Erbengemeinschaft möchte in einem Parkgrundstück in Tegernsee-Süd an der Schwaighofstraße drei Häuser bauen. Die Stadt und das Landratsamt haben den Vorbescheidsantrag abgelehnt. Gestern kam das Verwaltungsgericht München zu einer mündlichen Verhandlung vor Ort, um über den Streitfall zu entscheiden.
Bis jetzt stehen in dem Park unterhalb der denkmalgeschützten ehemaligen „Villa Rosa“ mit ihren ausladenden Balkonen und der Lüftlmalerei nur alte Bäume. Auch der Park, der sich bis hinunter zur Schwaighofstraße erstreckt, steht unter Denkmalschutz. Erstmals 2018 hatte die Erbengemeinschaft, der das Areal gehört, eine Anfrage zum Bau von zwei Wohn- und Geschäftshäusern mit Tiefgarage, zwei Einfamilienhäusern mit jeweils einer Doppelgarage sowie einer zusätzlichen Doppelgarage gestellt. Die Mitglieder des Bauausschusses waren „fassungslos“ und lehnten ab. 2022 folgte die abgespeckte Version: Ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage (Haus 1) ein Wohnhaus mit Personalwohnungen (Haus 2) sowie ein weiteres Wohnhaus (Haus 3) wurden beantragt. In Folge lehnten nicht nur die Stadt, sondern auch das Landratsamt Miesbach ab. Begründung, abgesehen vom Denkmalschutz: Das gesamte Gelände befinde sich im Außenbereich.
Und genau dieser Frage widmete sich der Vorsitzende Richter Korbinian Heinzeller bei der mündlichen Verhandlung vor Ort. Der gesamte Tross – Teile der achtköpfigen Erbengemeinschaft mit Anwalt Fabian Gerstner (Kanzlei Heuking), Landesanwalt Christian Konrad als Vertreter des beklagten Freistaats Bayern, weitere Vertreter des Landratsamts Miesbach sowie Tegernsees Bürgermeister Johannes Hagn mit Bauamtsleiterin Bettina Koch und Anwalt Markus Hanneder (Kanzlei Dörig/Spieß) als Beigeladene – nahmen zunächst das mächtige Grundstück in Augenschein, wobei sich der Richter ein genaues Bild vom straßenseitig zunächst flachen, dann Richtung Villa steil ansteigenden Gelände machte. Im weiteren Verlauf wollte er sich gar ein zweites Mal von jenem Grundstücksteil einen Eindruck verschaffen, auf dem – zwischen Privatzufahrt und dem durch das Grundstück fließenden Seemoosbach – das Einfamilienhaus entstehen soll. Für Heinzeller war wichtig, die gesamte Struktur zu berücksichtigen, auch die großen Baukörper der angrenzenden Klinik an der Perronstraße, an der in großen Teilen noch gebaut wird. Bauamtsleiterin Koch machte deutlich, dass man einen straßenseitig geplanten Pavillon aus dem Plan gestrichen habe. Grünfläche und ein Teich werden künftig dort angrenzen, wo die Erbengemeinschaft Haus 3 plant.
Für Landesanwalt Konrad stand fest: Bei dem Parkgrundstück handelt es sich trotz umliegender Bebauung um Außenbereich im Innenbereich. „Eine Bebauung drängt sich hier nicht auf“, so Konrad. Kläger-Anwalt Gerstner sah dies anders: „Für uns handelt es sich strukturell eindeutig um Innenbereich.“ Und er fügte hinzu: „Aufgrund der Baumasse daneben wäre alles andere nicht nachzuvollziehen und nicht vermittelbar.“ An mehreren Stellen der Verhandlung ließ der Vorsitzende Richter durchklingen, dass der Fall nicht einfach und er in seinem Urteil noch unschlüssig sei. Deshalb wurde vor Ort noch keine Entscheidung bekanntgegeben, selbst eine Tendenz konnten die Beteiligten nicht heraushören.
Dass sich Richter und Kläger-Anwalt auch eingehend mit den vier Fragen auseinandersetzten, die im Vorbescheidsantrag gestellt wurden, war lediglich ein Thema am Rande. Man kam überein, dass die Fragen, ob das Vorhaben nach dem Maß der baulichen Nutzung sowie aus denkmalschutzrechtlicher Sicht zulässig sei, keine Rollen mehr spielen sollen. In der Entscheidung geht es nur noch darum, ob das Vorhaben nach seiner Art und nach den Planungsrichtlinien, also Innen- oder Außenbereich, möglich ist. Läge das Bauvorhaben im Innenbereich, dann wäre es laut Baugesetzbuch zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der Bebauung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche in die umliegende Bebauung einfügt. Für Bauen im Außenbereich wäre eine Privilegierung nötig. Und über die würde die Erbengemeinschaft nicht verfügen.
Bürgermeister Hagn merkte am Rande an, dass die Klinikgebäude daneben auch der Öffentlichkeit zugutekämen und man im Bebauungsplan die Interessen der Nachbarn möglichst berücksichtigt habe. „Aber in diesem Fall haben die Bürger nichts davon, da wird nur Kasse gemacht.“ Eine Entscheidung des Gerichts wird frühestens heute erwartet (weiterer Bericht folgt).