В Правительстве заявляют: на россиянина приходится 30 кв. метров жилья, а на жителя Восточной Европы — 35 метров. Это правда?

В России на человека приходится около 30 кв. м. жилья, заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Похожие данные приводила консалтинговая компания Nikoliers в конце 2024 года: 29,5 кв. м. При этом в Восточной Европе на одного — 35 кв. м., в Америке — свыше 60 кв.м., в Китае — 41 кв.м., отметил Хуснулин. 

Действительно, некоторые зарубежные эксперты заключают: в благополучных странах средняя обеспеченность жильем — 60–80 кв. м. на человека. Впрочем, в одном из самых развитых регионов Китая — Гонконге — средняя жилая площадь на человека еще недавно составляла всего 16 кв.м., по данным за 2021 год.

Размер жилья взаимосвязан с финансовыми возможностями граждан и с климатическими условиями. Содержать большой дом или квартиру в холодном климате элементарно дорого, обращает внимание профессор Факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Сергей Сиваев.

«В этом смысле Россия находится во вполне цивилизованных рамках, — говорит он. — Но в мировой статистике часто оперируют не метрами, а комнатами. Качественным считается жилье в формате количества комнат: каждому человеку по помещению плюс одно большое общее. Спальни могут быть менее 10 кв.м., поэтому метраж — не самая эффективная характеристика жилищных условий». 

«Я бы не стал напрямую сравнивать Россию и Европу, — добавляет совладелец Fizika Development Александр Кравцов. — Несмотря на большие площади квартир за рубежом, молодежь зачастую живет с родителями до 30–32 лет. В России, напротив, люди стремятся как можно раньше сепарироваться и приобрести собственное, пусть даже небольшое».

Почему в России — рекордные объемы строительства, но обеспеченность жильем все равно низкая

Еще в 2018 году Владимир Путин поручил увеличить объем жилищного строительства до 120 млн кв. м в год. При этом, чтобы обеспечить доступным жильем семьи со средним достатком, ставка по ипотеке должна быть менее 8%. По данным ЦБ, средняя ставка по ипотечным кредитам на январь 2024 года составила 8,4%. Но если оценивать только первичный рынок, то цель была достигнута: средняя ставка по ипотеке — 6,1%. 

В 2023 году зафиксировали абсолютный рекорд за всю историю страны по вводу жилья — 110,44 млн кв. м. На следующий год эта цифра была на 2,7% ниже — 107,4 млн кв. м. Тем не менее данный результат подтверждает устойчивость строительной отрасли, отмечали в профильных СМИ. Если учесть, что в России по данным Росстата проживает порядка 146,1 млн человек, получается, что в стране за год возводят около 0,73–0,76 кв. м. на человека. 

Согласно жилищной статистике Росстата, обеспеченность россиян жильем год от года растет: на одного жителя — более 29 кв.м. за 2024 год вместо 23 кв.м. в 2010 году.  При этом площади квартир в новостройках уменьшается, отмечает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. «Это следствие не только рекордных вводов жилья последних лет, но и депопуляции. Ветхое и неиспользуемое жилье (прежде всего в малых городах и селах) не уходит из статистики», — добавляет он. 

Правда, если обратиться к обследованиям домохозяйств (КОУЖ), можно увидеть, что обеспеченность жилья фактически не изменилась, обращает внимание вице-президент Ассоциации Риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской Области Валерий Виноградов. «Это разница в методологии. Жилищная статистика Росстата включает весь жилищный фонд, в том числе пустые и инвестиционные квартиры, а переписи Росстата учитывают те жилища, где проживают домохозяйства», — объясняет он. 

При этом, добавляет он, сейчас спрос на строящееся жилье сравнительно мал из-за крайне высоких ставок по ипотеке. Их снижение, по мнению Виноградова, «это единственный действенный способ запустить восстановление рынка, но эффект будет поэтапным и не мгновенным».

Как увеличить обеспеченность жильем?

«Строительство новых районов из многоэтажек, заполненных комнатами-студиями проблему не решает и отчасти даже усугубляет, — говорит Сергей Сиваев. — У потребителей отсутствует достаточное количество средств, поэтому с точки зрения долгосрочной жилищной политики ввод нового жилья — не решение задачи».

С этим согласна архитектурный критик Мария Элькина. «Современные районы новостроек вроде Шушар в Петербурге дают возможность купить как будто бы недорогое жилье, но тут же создают собой социальные, экологические и экономические проблемы», — добавляет она.  

Одним из решений может стать ремонт старого жилья, считает Сергей Сиваев. «Если бы я определял приоритетные задачи, для меня повышение качества существующего жилья важнее, чем механическое наращивание метров квадратных. Ну и, конечно, повышение комнатности», — говорит он. Собеседник также приводит в пример Германию, где работает программа реновации хрущевок. Там обновляют внешний вид дома и техническую часть: ремонтируют бетонные конструкции, заменяют вентиляционные системы и инженерные коммуникации, реконструируют подъезды. Это привело существенную часть жилого фонда к современным стандартам. 

Вторым решением вопроса может стать формирование рынка регулируемой аренды жилья, находящейся в общественной или муниципальной собственности, сдающегося по фиксированным ставкам. «В северных странах это может быть до 50% жилищного фонда для тех, кто не имеет крупных доходов», — объясняет Сергей Сиваев. По словам эксперта, это дает людям из разных общественных страт быть уверенными, что они не окажутся на улице, а городу — влиять на состояние жилищного фонда: размер, состояние, комнатность. 

«Условия для создания сегмента муниципальной аренды [в России] не очень благоприятные. Это предполагает, что государство должно тратить деньги не на снижение процентной ставки по ипотеке, а на субсидирование регулируемого найма. Но стратегически это необходимая мера, которую нужно обсуждать», — заключает собеседник редакции.

Правда, что застройщики на грани банкротства?

Почти каждый пятый российский застройщик оказался под угрозой банкротства, заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. «19% девелоперов сегодня находятся в зоне риска», — уточнил он в интервью журналистам «Ведомостей».

С этим согласен и Валерий Виноградов. Он выделяет несколько причин. «Первая — маржинальность на нуле. Застройка — бизнес с высокой долей заемного капитала. Когда стоимость этого капитала (проценты по кредитам) взлетает в 2-3 раза, а себестоимость строительства не падает, прибыль полностью “съедается”. Компании работают в ноль или в убыток просто для поддержания денежного потока. Вторая — кассовые разрывы. Медленные продажи и дорогие кредиты ведут к тому, что денег на оплату подрядчиков и материалов просто не хватает. Третья — накопившиеся долги. Многие компании выходили на пиковые ставки с большими заемами, взятыми в докризисный период. Их рефинансирование теперь неподъемно», — говорит он.

На рынке недвижимости ситуация неоднородна, но преобладают задержки ввода жилья, отмечает собеседник редакции. «Крупные, финансово устойчивые застройщики, которые входят в топ-20, в основном соблюдают сроки, хоть и с риском "наполнения" объекта новыми этапами. Средний и малый бизнес задерживает сдачу повсеместно», — добавляет он.

Валерий Виноградов считает, что мы увидим волну консолидации рынка. «Крупные игроки будут поглощать более слабых или выкупать их проблемные активы с большими скидками. Количество компаний на рынке сократится. До снижения ключевой ставки до уровней 10-12% оживления в запуске новых проектов ждать не стоит. Рынок перейдет в режим "выживания" и завершения текущих обязательств», — считает он.

При этом массового банкротства опрошенные редакцией эксперты не ожидают. «Проблема обеспеченности жильем в России существует давно. Текущая ситуация с высокими ставками по ипотеке в первую очередь бьет по сегменту массового жилья, где традиционно велика доля малогабаритных квартир. Высокая ставка ЦБ также становится серьезным испытанием для небольших или обремененных кредитами компаний. Но сильные игроки, работающие с собственным земельным банком и устойчивой финансовой моделью, чувствуют себя уверенно», — заключает генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.

Текст: Константин Крылов, Мария Агафонова