Как заплатить за аренду земельного участка в 6,9 раза меньше?

Во многих городах России арендаторы земельных участков сталкиваются с необоснованно высокими арендными платежами, что становится серьезной нагрузкой для их бюджетов. Однако существуют законные способы, которые позволяют значительно снизить размер арендной платы.

Первым шагом для арендатора должно стать изучение документов, на основе которых был рассчитан текущий коэффициент арендной платы.

Важно проверить, соответствуют ли эти документы действующему законодательству. Особенно это касается анализа и оценки экономических факторов, которые должны учитываться при установлении размера арендной платы.

Если такие документы отсутствуют или содержат ошибки, это может служить основанием для пересмотра установленных расчетов.

Рассмотрим ситуацию, когда администрация Твери увеличила коэффициент арендной платы в 6,9 раза без должного обоснования.

В результате арендная плата выросла с 59 тыс. руб. до 407 тыс. руб. в год.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, утвержден постановлением Правительства Тверской области от 30 мая 2020 года № 250-пп.

В соответствии с пунктом 3 указанного Порядка размер арендной платы в месяц за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области определяется по формуле, в составе которой присутствует «К» – коэффициент, в отношении участков с учетом видов разрешенного использования земельных участков в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, который утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412.

Согласно п. 6 данного Порядка значения коэффициента К утверждаются представительными органами муниципальных районов, городских и муниципальных округов Тверской области.

Решением Тверской городской Думы от 29 декабря 2020 года № 310 «Об утверждении значений коэффициента, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории города Твери, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без проведения торгов» утвержден перечень значений коэффициента «К», применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории города Твери, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без проведения торгов, согласно Приложению к данному решению (пункт 1).

Решением Тверской городской Думы от 23 декабря 2021 года № 281, вступившим в силу с 1 января 2022 года, в приведенное выше решение внесены изменения.

Значения коэффициента К были значительно увеличены по сравнению со значениями, ранее применявшегося для начисления арендной платы. Общее увеличение размера арендной платы составил 6,9 раза для вида использования «ремонт автомобилей» и 3 раза — для «магазины».

После проведения анализа документации было обнаружено, что содержание нормативного правового акта не соответствовало закону, имеющему по отношению к нему большую юридическую силу, так как при утверждении новых коэффициентов не были учтены все необходимые экономические факторы.

В связи с чем для защиты арендатора мы обратились в суд с административным исковым заявлением о признании недействующими нормативного правового акта, которым были утверждены необоснованные коэффициенты, как в первоначальной, так и в последующей редакции.

Согласно пунктам «в» и «к» ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В постановлении Правительства от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» закреплены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из основных принципов определения арендной платы названное Постановление указывает принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учётом категории земель, к которой отнесён такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учётом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Данный принцип является общеобязательным при определении арендной платы за находящуюся в государственной или муниципальной собственности землю для всех случаев, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Пунктом 2 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29 декабря 2017 года № 710, в целях применения названного принципа рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Таким образом, коэффициенты арендной платы и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, при соблюдении баланса интересов арендодателя и арендаторов участков.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 11 мая 2004 года № 209-0, а также в определении от 28 февраля 2017 года № 424-О, размер арендной платы должен быть дифференцирован исключительно по критериям, влияющим на доходность земельного участка, в том числе должно учитываться государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на арендуемом земельном участке.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик участков.

В соответствии с ч.2 ст.62 КАС РФ, при применении данного способа защиты, бремя доказывания законности принятого нормативного правового акта лежит на органе местного самоуправления, решением которого были утверждены необоснованные коэффициенты.

В этом деле ответчик не предоставил доказательства анализа экономической обоснованности, факторов, влияющих на ценообразование в отношении аренды земельных участков, уровня доходности участков. Доказательств производства расчета значений коэффициента К представленные ответчиком документы не содержали.

В итоге ни один из доводов ответчиков не был принят судом. Попытка утверждать о необходимости соблюдения иных принципов, не помогло ответчику, так как это не могло оправдать прямое нарушение обязательного принципа экономической обоснованности определения размера арендной платы.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что приведенные значения коэффициента К, утвержденные решением Тверской городской Думы от 29 декабря 2020 года № 310 в первоначальной редакции, а также в действующей редакции решения от 23 декабря 2021 года № 281, не отвечают принципу экономической обоснованности, являются произвольными, приводят к необоснованному увеличению размера арендной платы за земельные участки, нарушая права и законные интересы неопределенного круга лиц и административного истца.

Вопрос о признании нормативного правового акта недействующим с того или иного момента решается судом в зависимости от обстоятельств дела.

По общему правилу способ защиты в данном случае предусмотрен ст. 208 Кодекса об административном судопроизводстве Российской Федерации (КАС РФ) - признание недействующим нормативного правового акта, которым утверждены соответствующие коэффициенты.

Исходя из самого смысла «недействующим» возможно признать только «действующий» на момент обращения с иском нормативный правовой акт. Но это не так.

Если с момента утверждения первоначальной редакции нормативного правого акта, он являлся необоснованным и фактически применялся к административному истцу, который оплачивал арендную плату по необоснованному «высокому» коэффициенту, то истец вправе предъявить требования о признании и первоначальной редакции нормативного правового акта, несмотря на то, то на момент обращения с иском данная редакция не является «действующей» (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», (часть 2 статьи 194, пункт 1 части 8, часть 11 статьи 213, пункт 1 части 2 статьи 214 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Такой объем защиты мало кто использует на практике, но именно он позволяет добиться наибольшего финансового эффекта от защиты прав арендатора земельного участка.

Действующая редакция нормативного правого акта в случае удовлетворения административного искового заявления будет с большой вероятностью признана недействующей только с момента вступления решения суда в законную силу.

Между моментом начала и прекращения применения действующей редакции образуется значительный период, в ходе которого арендатор вынужден своевременно оплачивать арендную плату в размере, определённом с применением необоснованного коэффициента, так как при нарушении сроков оплаты может быть начислена и взыскана неустойка.

Поэтому важно требовать признания недействующей помимо действующей редакции нормативного правового акта также первоначальную редакцию.

В данном случае первоначальная редакция при удовлетворении иска должна быть признана недействующей с даты ее принятия, что позволит полностью исключить период необоснованного начисления повышенного размера арендной платы до даты вступления в силу действующей редакции, утвержденной взамен первоначальной.

Учитывая, что решение Тверской городской Думы от 29 декабря 2020 года № 310, которым установлены оспариваемые коэффициенты согласно Приложению, применялось и на его основании реализовывались права граждан и организаций, а также формировалась доходная часть бюджета муниципального образования, при этом названное решение утратило силу с момента вступления в силу решения Тверской городской Думы от 23 декабря 2021 года № 281, суды признали решения от 29 декабря 2020 года № 310 недействующим в части, с даты его принятия, то есть с 29 декабря 2020 года.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда, изложенной в постановлениях от 6 июля 2018 года № 29-П и от 6 декабря 2017 года № 37-П, а также разъяснений Верховного Суда, данных в пункте 10 Обзора № 2 (2016), утвержденного Президиумом 6 июля 2016 года, размер арендной платы вне зависимости от того, с какого момента признан недействующим нормативный правовой акт судебным актом по результатам рассмотрения административного иска, не подлежит применению.

Признание нормативного правового акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять лицу, являющемуся получателем платежей на основании соответствующего нормативного акта, возможность получать такие платежи за период до момента вступления в силу решения о признании нормативного акта недействующим и не является основанием для отказа арендатору в защите прав в рамках иных споров, основанных на упомянутом нормативном акте, а также не означает, что до вступления решения суда в законную силу установленный названным нормативным актом коэффициент К отвечал требованиям экономической обоснованности при формировании регулируемой цены аренды.

В ходе дела было установлено, что органы местного самоуправления, устанавливающие данный коэффициент, не руководствуются принципом экономической обоснованности и устанавливают значение коэффициента произвольно, не произведя анализ и оценку экономических факторов, которые напрямую влияют на доходность земельных участков, когда, напротив, в их обязанности входит соответствующий многофакторный анализ оценочных характеристик участков.

Местная власть может нивелировать риски оспаривая необоснованных коэффициентов, создавая препятствия в защите для тех, кто не знает определённой тонкости, путем утверждения новых редакций нормативного правового акта в полном объеме или в части утверждения коэффициентов. Поэтому важным в защите прав арендаторов в подобных случаях является оспаривание всех редакций необоснованного нормативного правого акта.

Чтобы проверить, является ли соответствующий коэффициент обоснованным в вашем городе, необходимо запросить в органе, принявшем решение и утвердившем значения коэффициента копию проекта оспариваемого нормативного правового акта с приложением всех документов, которые являлись основанием для его принятия, в целях соблюдения принципа экономической обоснованности.

Если на основании предоставленных документов вы не сможете самостоятельно установить, был ли соблюден принцип экономической обоснованности, рекомендуется обратиться с специалисту, который обладает необходимой компетенцией.

Защищайте свои права и не платите необоснованно высокую арендную плату за землю.

Судебная практика по различным муниципальным образованиям показала, что там, где арендаторы защищали свои права и основывались на доводе об отсутствии экономической обоснованности устанавливаемых местными властям коэффициентов, суды вставали на защищу истцов, признавая данные коэффициенты не обоснованными