Подъезды больших домов — это стихийное бедствие. Миллионы горожан попадают в свои уютные квартиры, проходя через полумрак грязных коридоров с облупленными стенами и немытыми окнами. Такая картина знакома всем, кто бывает в многоэтажках, особенно построенных в 90-е годы и ранее.
Большинство собственников были бы рады изменить ситуацию, но не знают, что нужно делать, чтобы управляющая компания начала косметический ремонт.
Этот вопрос мы задали практикующему юристу Руслану Камалетдинову, который специализируется на защите интересов граждан в сфере ЖКХ. Вместе с ним мы составили пять карточек, которые помогут разобраться, как заставить управляющую компанию сделать косметический ремонт и как правильно называть его в общении с управляющей компанией.
Понятия «косметический ремонт» в Жилищном кодексе нет. Работы по улучшению состояния подъезда относятся к текущему ремонту.
Они должны проходить раз в 3–5 лет, в зависимости от классификации зданий и физического износа. Это указано в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилого жилищного фонда», пункт 3.2.9.
К текущему ремонту подъездов относятся следующие работы:
покраска (побелка) стен и потолков;
окрашивание перил и панелей;
окрашивание оконных рам, дверей и откосов лифта;
заделывание отверстий, щелей;
ремонт деревянных оконных рам;
остекление оконных рам;
ремонт (замена) входных и тамбурных дверей;
ремонт (замена) почтовых ящиков.
Единственный документ, который посвящен содержанию лестничных клеток, — пункт 3.2 Правил технической эксплуатации. Он устанавливает правила содержания общего имущества, периодичность работ, проведение текущего ремонта. К сожалению, это не обязательный документ, а всего лишь рекомендуемый.
Если в договоре управления многоквартирным домом прямо указано на обязанность выполнения Правил содержания общего имущества, управляющая компания не может их безнаказанно нарушать и будет вынуждена ремонтировать подъезды.
В противном случае остается обращаться во все контролирующие инстанции и даже в суд, чтобы добиться ремонта. В суде юристы компании будут перекладывать вину за ненадлежащее содержание подъездов на собственников: припомнят разрисованные стены, захламление лестничных клеток и площадок между этажами, долги по квартплате.
УК в суде обязательно укажет, что собственники отказываются принимать экономически обоснованный размер платы за содержание общего имущества, но шанс добиться своего у жильцов есть.
Многие суды принимают во внимание положения Правил и норм технической эксплуатации и привлекают управляющие компании к ответственности за их нарушение.
Отремонтировать подъезд без лишних тяжб можно, договорившись с УК о совместном финансировании. Для этого необходимо решение общего собрания собственников с указанием на источник денег. В большинстве случаев управляющая компания рассчитывает плату за содержание без учета таких затрат, и на ремонт нужно «скинуться».
Допустим, решение принято. Что дальше?
на общем собрании нужно также решить, какие конкретно работы по ремонту подъездов должна выполнить управляющая компания;
подготовить дефектную ведомость, на основе которой УК составит смету на выполнение работ;
проверить достоверность сметы у независимого эксперта;
по окончании работ составить акт приемки;
письменно зафиксировать недостатки вместе с УК и установить срок на устранение;
только после устранения подписать акт.
Обычно жильцы подъезда закупают строительные материалы, а управляющая компания составляет смету на ремонт и предоставляет рабочих. Надо обязательно брать товарные чеки на покупку товара по смете управляющей компании, а после окончания ремонта — написать заявление в УК о возмещении расходов.
Согласно Минимальному перечню услуг и работ, применительно к подъездам управляющая компания может только:
устранять нарушения, если отваливается штукатурка и это угрожает скрытому под ней инженерному оборудованию или несущим конструкциям;
восстанавливать поврежденные полы;
контролировать состояние и незамедлительно ремонтировать разбитые окна и двери в отопительный период. В остальных случаях — проводить восстановительные работы по плану.