Арендатора проверили на добросовестность // Верховный суд защитил уступку аренды и построенный на участке дом

Житель Краснодарского края получил от администрации поселка участок в аренду без торгов, потом уступил свое право третьим лицам. Последний арендатор построил на участке дом. Прокурор добился признания цепочки договоров недействительной и сноса дома, но гражданская коллегия Верховного суда (ВС) не согласилась (см. определение). Добросовестность последнего приобретателя права аренды надо было оценить на момент приобретения прав по договору и в период постройки дома. Суды же увидели недобросовестность в том, что это было сделано, когда уже шел спор. ВС отправил дело на пересмотр в первую инстанцию.

Администрация поселка Афипский передала участок инвалиду в аренду без проведения торгов для строительства дома. Потом право аренды было переуступлено два раза. Третий арендатор Николай Бигановский построил на этом участке дом, уступил право аренды своей дочери и подарил ей и внукам построенный дом. Они зарегистрировали право общей долевой собственности на дом.

Цепочку договоров оспорил прокурор. Он считал, что администрация поселка предоставила участок первому арендатору без проведения торгов, не проверив его нуждаемость в улучшении жилищных условий. Прокуратура считала, что фактически договор был заключен с целью первоочередного предоставления участка по упрощённой процедуре в обход проведения аукциона.

Суды требования прокурора поддержали, сославшись также на то, что первый арендатор уступил свое право третьему лицу через короткий промежуток времени. Последний арендатор Николай Бигановский распорядился построенным домом уже в период рассмотрения спора, что, по мнению судов, является злоупотреблением правом. Наконец, суды признали дом самовольной постройкой и обязали собственников снести его.

Гражданская коллегия ВС не согласилась с подходом нижестоящих инстанций (дело было рассмотрено в сентябре). По мнению ВС, оценивать добросовестность Николая Бигановского надо на момент приобретения прав по договору и в период постройки дома. Суды же сослались лишь на факт уступки право по договору и на дарение дома дочери и внукам в период спора.

ВС указал, что Николай Бигановский приобрел право аренды, основанное на постановлении администрации, у лица, право которого было зарегистрировано в ЕГРЮЛ. Право собственности дочери арендатора и ее детей на дом зарегистрировано, нарушений при строительстве нет. Более того, администрация сама согласовала строительство, разрешив разместить дом на спорном участке.

По мнению коллегии, суды должны были оценить, мог ли Николай Бигановский при приобретении права аренды и строительстве дома добросовестно полагаться на то, что участок предоставлен администрацией, на предшествующие договоры уступки и их регистрацию, на разрешение на строительство.

Гражданская коллегия ВС отменила решения нижестоящих судов и отправила дело на пересмотр в первую инстанцию.