Аналитика рынка недвижимости Дальнего Востока: почему цены в Хабаровске растут, а во Владивостоке их штормит

Рынок недвижимости крупнейших городов Дальнего Востока демонстрирует противоречивые тенденции во втором квартале 2025 года: если Владивосток фиксирует падение цен на вторичном рынке, то Хабаровск показывает стабильный рост как на новостройки, так и на «вторичку».

Владивосток – обратная сторона дальневосточной ипотеки

Цены на недвижимость во Владивостоке были высокими всегда: сначала мало строили и жилье было в дефиците, потом пришла дальневосточная ипотека – строить стали много, но цены задрали из-за спроса. Ситуация начала стабилизироваться в 2024 году, а в первой половине 25-го снова начались «качели».

По данным аналитиков ДОМ.РФ, на 1 апреля 2025 года в Приморском крае строили чуть более трех тысяч «квадратов» жилья, прирост за квартал – 26 тысяч квадратных метров. Ровно год назад, в апреле 2024 года прирост по итогам первого квартала составлял 186 тысяч квадратов: снижение объемов строительства жилья за год – в разы.

Еще один важный показатель самочувствия рынка недвижимости в Приморском крае – соотношение распроданности недвижимости к стройготовности. В регионе этот показатель – на уровне 59 %. И он говорит о том, что на рынке началось затоваривание – строят быстрее, чем продают.

Цены на недвижимость во Владивостоке

По данным ДОМ.РФ, цены на новостройке в регионе за первый квартал выросли на 2,5 %. У аналитиков портала «Мир квартир» данные схожие и более актуальные:

• За II квартал цены на новостройки в Приморье выросли на 1,5 %, за первое полугодие – на 2,7 %.
• На вторичном рынке ситуация иная: во II квартале зафиксировано падение цен на 0,1 %, по итогам полугодия рост 1,6 %.

Во всех случаях Владивосток остается в ТОП-10 по стране по ценам на недвижимость:

• 7 место на рынке новостроек: 198 925 рублей за «квадрат» или 9 508 048 рублей за квартиру в среднем;
• 6 место на вторичном рынке: 176 077 рублей за квадрат или 8 666 118 рублей за квартиру в среднем.

Наконец, факт того, что рынок недвижимости во Владивостоке лихорадит, косвенно подтвердил и официальный документ: в июле вышел приказ Минстроя о нормативах цен на квадратный метр в регионах России, и в Приморье в отличие от большинства ценник упал впервые за долгое время: со 176 027 рублей цена упала до 175 683 рублей. Снижение в ДФО также было зафиксировано в Амурской области (– 2 713 рублей), Забайкалье (– 861 рубль) и ЕАО (– 12 001 рубль).

Однако эти данные, уверен директор агентства недвижимости во Владивостоке Сергей Косиков, не показательны и фактически снижения цен не происходит.

«Несколько странно опираться на данные портала, на котором размещено всего 6 проектов жилых комплексов из Владивостока. Возможно, они увидели какое-то снижение средних цен предложений в новостройках. Но ни наши аналитики, ни наши отделы продаж не видят таких тенденций», – уверен эксперт.

Более того, цены на недвижимость во Владивостоке пока продолжают расти, просто потому что пока у застройщиков нет возможностей для снижения, за исключением локальных скидок на некоторые лоты.

Хабаровский край: рост несмотря на предсказания

Ситуация во втором крупнейшем городе Дальнего Востока кардинально другая. Несмотря на предсказания застройщиков о том, что в 2025 году практически все проекты в сфере жилищной застройки в регионе будут приостановлены, Хабаровск продолжает активно строиться.

По данным ДОМ.РФ, на 1 апреля 2025 года в Хабаровске строилось 1 315 тысяч кв.м. А прирост за I квартал года составил 62 тысячи «квадратов». И это крайне позитивная динамика: ровно год назад прирост составлял всего 26 тысяч «квадратов».

Кроме того, и с затоваренностью рынка новостройками как во Владивостоке проблем в Хабаровске нет – соотношение распроданности и стройготовности на уровне 84 %, что говорит о небольшом дефиците недвижимости в регионе.

Этот факт, по словам Сергея Косикова, можно объяснить тем, что активное строительство в Хабаровске началось совсем недавно – пару лет назад. И сейчас город старается догнать Владивосток по объему строящегося жилья.

«У них все еще наблюдается некоторый дефицит нового жилья. И это основной драйвер роста цен. Но и у них уже темпы роста значительно снизились», – подчеркнул эксперт.

Цены на недвижимость в Хабаровске

В первом квартале 2025 года, по оценкам аналитиков ДОМ.РФ, цены на новостройки в регионе снизились на 1 %.

Во втором квартале, по оценкам аналитиков «Мир квартир», новостройки в Хабаровске подорожали на 0,8 %, а по итогам полугодия – на 2,3 %. Квартиры на вторичном рынке в Хабаровске тоже выросли в цене: на 0,6 % во втором квартале и на 2 % – в первом полугодии.

Средняя стоимость квадратного метра в Хабаровске – 131 307 рублей на вторичке и 173 662 рублей в новостройках. Квартиры в старых домах в среднем стоят 6 794 485 рублей, в новостройках – 8 527 355 рублей. Это 17 и 13 места по России соответственно.

Минстрой в новом приказе поднял норматив по стоимости квадратного метра жилья в Хабаровске на 7 687 рублей до 160 890 рублей за «квадрат».

Как чувствует себя рынок

Цены на недвижимость в Хабаровске и Владивостоке не самые высокие на Дальнем Востоке. Например, в Якутске «квадрат» в новостройке в среднем стоит 184 тысячи рублей, а в Чите – 182. Однако именно Владивосток и Хабаровск являются показателями состояния рынка как города, в которых представлены самые крупные игроки и наибольший объем строящегося в ДФО жилья.

«Мы следим за динамикой цен, потому что это является индикатором здоровья рынка. В настоящий момент наблюдаем незначительное падение. Это может быть реакцией рынка на замедление вывода новых проектов. Также рынок недвижимости всегда демонстрирует незначительное падение летом – в период отпусков и снижения покупательной активности населения», – прокомментировала заместитель председателя правительства Приморского края Ольга Иванникова.

Директор агентства недвижимости во Владивостоке Сергей Косиков уверен, что показатели из аналитических докладов не могут в полной мере отразить то, что на самом деле происходит на рынке. Например, доверять показателям затоваренности, которые рассчитывает ДОМ.РФ, точно не стоит:

«Этот термин к рынку новостроек применять не совсем корректно. Финансисты и аналитики посчитали определенный коэффициент, при котором сохраняются необходимые темпы продаж в среднем для каждого отдельного жилого комплекса и сохраняется маржинальность проекта. И если этот коэффициент превышен, то успех будет сопутствовать только хорошим проектам. И это точно не повод для беспокойства потенциальных покупателей. А скорее, как один из факторов, влияющий на новые проекты девелоперов», – уверен Сергей Косиков.

Он объяснил, что коэффициент распроданности считается как соотношение распроданного к строящемуся объему. При этом строящимся считается все, что опубликовано на ДОМРФ.

«И если застройщик начинает проект на сто тысяч «квадратов», рассчитанный на три года, то в первые месяцы конкретно у него будет распроданность меньше 10 %. И это не говорит ни о какой «затоваренности» – объяснил эксперт.

Однако сейчас на рынке новостроек Владивостока действительно есть небольшое снижение покупательской активности, признал Сергей Косиков. Причины – высокие цены, более жесткие условия для льготной ипотеки и высокие ставки по рыночной ипотеке, а также уменьшение аудитории льготных покупателей, увеличение времени принятия решения на покупку.

Но есть и плюсы:

«Большое количество предложений привело к жесткой конкуренции среди застройщиков. А это значит, что и качество самих проектов стало лучше», – отметил эксперт.

По мнению Сергея Косикова, никаких глобальных изменений на рынке недвижимости на Дальнем Востоке не предвидится: ни снижения цен, ни резкого числа новых проектов от застройщиков. Фактически, рынок сейчас держится на тех покупателях, которым доступны льготные ипотечные программы – дальневосточная и семейная ипотеки.

Ранее сообщалось о том, что для двух городов Дальнего Востока отменили возможность брать квартиры на вторичном рынке в семейную ипотеку. В этих городах появилось достаточно новостроек.

Фото: ФедералПресс / Анна Миронова